Mietkaution für Mieter – mieten ohne Kaution

Zusätzliche Liquidität beim Umzug, eine überschaubare Prämie und jederzeit flexibel kündbar – das sind die Vorteile der von Versicherungsgesellschaften angebotenen Mietkaution für Mieter*innen in der Schweiz. Wer sich für eine Mietzinsdepot-Versicherung entschliesst, kann gegen Bezahlung eines Jahresbeitrags frei über sein Geld verfügen und das ersparte Geld kann für andere Ausgaben verwendet oder zur Kostendeckung des Umzuges wie für neue Möbel, Transport- oder Reinigungskosten nutzen.

Wer beim Umzug "knapp bei Kasse" ist, hat mit der Mietkautionsversicherung ein einfaches Finanzprodukt, welches günstiger als ein herkömmlicher Kredit ist. Anstelle der Barkaution wird ein günstiger Jahresbeitrag (in der Regel 5% des Kautionsbetrages) fällig. Immobilienfirmen schätzen die unkomplizierte Verwaltung der Bürgschaftsurkunden. Geringe Kosten und eine einfache Handhabung machen sie zu einer interessanten Alternative zum traditionellen Mietzinsdepot der Banken.

Mietkaution Vorteile

• Erspartes Geld der Barkaution verbleibt zur freien Verfügung
• Mehr finanzieller Spielraum beim Umzug
• Schonung der Ersparnisse
• Keine Doppelbelastung (alte Kaution noch nicht ausgezahlt, neue schon fällig)
• Vermeidung teurer und inflexibler Kredite
• Als Zwischenfinanzierung nutzbar (Versicherung kann später mit Bankkaution ersetzt werden)

Mietkaution Nachteile

• Nicht alle Mieter*innen erhalten eine Bürgschaft (Bonitätsprüfung)
• Mieter*innen müssen nach Inanspruchnahme das Geld zurückerstatten.
• Überschaubare aber regelmässige Kosten, die sich bei längerer Laufzeit summieren

Mieter*innen entrichtet anstelle der Zahlung der Mieterkaution einen geringen Jahresbeitrag an die Versicherung und erhalten im Gegenzug eine Garantieurkunde, welche die mit dem Vermieter vereinbarten Höhe (max. drei Brutto-Monatsmietzinse bei Mietwohnungen) garantiert. Mit dem Prinzip der Bürgschaft verbürgt sich die Mietkautionsgesellschaft für die Mieterschaft und kommt bei allfälligen Forderungen beim Mietvertragsende auf. Dies erspart Mieter*innen das Aufbringen des Kautionsgeldes aus Eigenmitteln.

Wichtig zu wissen: Sollte beim Auszug Schäden am Mietobjekt festgestellt werden oder das Mieterkonto offene Mietzinse aufweist, die über die Mietkaution zu verrechnen sind, so leistet die Mietkautionsversicherung den geforderten Betrag an die Vermieterschaft. Anschliessend schuldet der Mieter der Mietkautionsgesellschaft - im Rahmen des Regress-Verfahrens - den geleisteten Betrag. Dies bedeutet, dass es sich hierbei nicht um klassischen Versicherungsschutz wie bei anderen privaten Versicherungen handelt.

Wie hoch darf die Mietkaution gemäss Schweizer Gesetz sein?

• Ja, Sie können das Mietzinsdepot der Bank durch eine Kautionsversicherung ersetzen und wieder frei über Ihr Geld verfügen. Ist der Hausverwalter mit der Umwandlung resp. Auflösung des Bankdepots einverstanden, kann der jetzige Bankbeleg beim Hausverwalter durch eine offizielle Kautionsurkunde ersetzt werden. Die Kautionsurkunde bietet dem Vermieter dieselbe Sicherheit wie das bereits bestehende traditionelle Bankdepot.
• Es empfiehlt sich mit dem Hausverwalter abzuklären, ob dieser mit einer Freischaltung des Banksperrkontos einverstanden ist. Es muss auch beachtet werden, dass eine Mietkautionsversicherung nicht abgeschlossen werden kann, wenn bereits Forderungen, wie beispielsweise rückständige Mietzinszahlungen bestehen, da die Kautionsgesellschaften erst für Forderungen ab Versicherungsbeginn der Police aufkommen.
• Sobald Ihre Kautionsanfrage angenommen wurde und Ihr Vermieter die Kautionsurkunde erhalten hat, wird dieser die Auslösung des Banksperrkontos vorbereiten. Hierzu wird Ihr Vermieter das Freigabeformular des jeweiligen Bank ausfüllen, signieren und Ihnen zur Vervollständigung und Gegenzeichnung zustellen. Sie wiederum vervollständigen es mit Ihren Bankdaten und unterzeichnen das Dokument ebenfalls. Durch das anschliessende Einsenden des Formulars an die Bank, wird diese mit der Auflösung des Kontos und Auszahlung des Guthabens beauftragt. Die gesamte Prozedur kann 7 bis 14 Arbeitstage dauern.

Da es auch beim herkömmlichen Mietkautionskonto bei der Bank keine gesetzliche Regelung gibt, die der Mieterschaft die Wahl der Bank für die Sicherstellung der Mietkaution einräumt, entscheidet in der Praxis der Hauseigentümer auf welche Art und Weise die Mietkaution zu leisten ist. Sowohl bei der Bank- als auch der Versicherungslösung kann es vorkommen, dass der Hauseigentümer eine spezifische Bank oder eben Versicherungsgesellschaft vorgibt.

Mietkaution Arten

Das Schweizer Mietrecht kennt mehrere Möglichkeiten der Sicherheitsleistung für Mietverträge. Die Bank- oder Versicherungsbürgschaft ist eine dieser Möglichkeiten. In den meisten Fällen nutzen informierte Vermieter und insbesondere Liegenschaftsverwaltungen die Mietkautionsbürgschaft um ihrer Mieterschaft eine Alternative zum oft streitbehafteten Mietzinsdepot auf der Bank, anzubieten.

Es ist verständlich, dass jeder von uns die günstigste und beste Versicherung finden möchte. Dies ist "gang und gäbe" in der Schweiz und ist für jedermann erlaubt, zumindest den meisten privaten Versicherungen, welche wir im Laufe der Jahre erwerben. Nicht so bei der Kautionsversicherung: Hier kann es bei der Wahl des Anbieters zu Einschränkungen kommen, denn die Vermieterschaft will manchmal mitreden und will vorgeben, bei welcher Mietkautionsversicherung die Mietkaution abgeschlossen werden darf. Oftmals stecken nicht praktische Gründe sonder finanzielle Interessen die eine solche Einschränkung der Anbieterwahl animiert. Deshalb lohnt es sich vorgängig abzuklären, welche Gesellschaften akzeptiert werden und welche (bedauerlicherweise) aussen vor gelassen werden müssen.

1. Online Anbieter vergleichen und passendes Angebot finden
2. Auf der Website der Mietkautionsgesellschaft die Mietkaution online eröffnen
3. Nach der Annahme des Antrages wird die Zahlung des ersten Prämienbeitrages fällig
4. Nach Zahlungseingang wird die Bürgschaftsurkunde erstellt
5. Der Vermieter erhält die originale Mietkautionsbescheinigung per Post
6. Der Mieter erhält eine Kopie der Mietkautionsbescheinigung per E-Mail

Die aktuellen Angebote im Bereich und Anbieter unterscheiden sich auch in dieser Hinsicht, da diese unterschiedliche Antragsprozesse verfolgen. Deshalb verlangt der Grossteil der Anbieter, wie z.B. die FirstCaution, SwissCaution oder SmartCaution, verschiedene Dokumente für die Eröffnung der Mietkaution:

• Von allen Mieter*innen unterzeichneten Versicherungsantrag
• Ausweiskopien aller Mieter*innen
• Kopie des Mietvertrages
• Kopie des Betreibungsregisterauszuges (Individuell)
• Kopie des Arbeitsvertrages (Individuell)
• Kopie der letzten Lohnabrechnungen (Individuell)

Tipp der Redaktion: Wer sich jedoch für den digitalen Anbieter goCaution entscheidet, muss im Normalfall kein einziges Dokumente eingereicht werden. Hier wird die Antragsprüfung nämlich direkt online anhand der vom Mieter erfassten Angaben vorgenommen und man erhält innert weniger Minuten eine Status-Benachrichtigung per E-Mail. Erfolgt die Zahlung der ersten Prämie online seitens der Mieterschaft, wird das Kautionszertifikat innert wenigen Stunden ausgestellt und an alle Parteien digital übermittelt.

Mieter sollten sich ihrer Kreditwürdigkeit bewusst sein, bevor sie sich für ein Mietobjekt bewerben. Die Kreditwürdigkeit eines Mieters kann sich indirekt auf die Mietkaution auswirken, die ein Vermieter berechnet. Es ist nämlich üblich, dass Vermieter Hintergrundprüfungen zur Bonität bei potenziellen Mietern durchführen. Sie tun dies, um sicherzustellen, dass ein zukünftiger Mieter in der Vergangenheit keine Probleme durch unbezahlte Mieten, Räumungsklagen oder anderweitig unbezahlte Schulden hatte. Eine schlechte Historie der Bonität eines Mieters kann unter Umständen dazu führen, dass der Vermieter eine höhere Mietkaution ansetzt, um sich selbst abzusichern. Im Normalfall ist eine Mietkaution bei einer Versicherung in wenigen Minuten im Internet erfolgreich beantragt und binnen 48 Stunden sendet die Versicherung die Urkunde an den Vermieter. So sieht zumindest der Idealfall aus. Meistens tritt dieser auch ein.
Doch wer verschuldet ist und Betreibungen hat, dem wird der Antrag oftmals abgelehnt. Denn die eine Grundvoraussetzung für den Erhalt einer solchen Mietkautionspolice ist eine einwandfreie Bonität. Die meisten Mietkautionsfirmen arbeiten mit externen Auskunfteien und prüfen die Bonität der Antragsteller. Wer dort einen negativen Score aufweist, hat meist keine Chance die bargeldlose Mietkaution zu nutzen.

Welche Schweizer Mietkautionen stehen im Vergleich?

Auf unserem Portal können Sie die grössten traditionellen Kautionsfirmen vergleichen, welche ausschliesslich auf die Erbringung von Kautionsbürgschaften spezialisiert sind. Es handelt sich um die Anbieter goCaution (Generali), FirstCaution, SwissCaution (Mobiliar) und SmartCaution (Generali), welche FINMA-genehmigte Produkte in der Schweiz anbieten.

Grundsätzlich ist es wichtig zu wissen, dass die eigentliche Leistung der Kautionsversicherung bei allen Anbietern identisch ist, dennoch variieren die Prämien erheblich und wenn man sich nicht achten, wird man vom gewählten Anbieter mit weiteren Gebühren konfrontiert. Insbesondere im Bereich der Gebühren für die Administration, bei Rückvergütungen, im Schadensfall (100.-) oder bei Kündigung im allgemeinen erheben. In unserem Rechner sind alle Einzelheiten transparent aufgelistet und können sich ein klares Bild über die definitiven Kosten verschaffen.

Mit wenigen Klicks können Sie mittels dem Kautionsbetrag und des Mietbeginns Ihre Prämie berechnen. Sie können zwischen vier der wichtigsten Kautionsfirmen in der Schweiz wählen.

Oftmals fragen sich Mieter*innen, ob die an die Kautionsversicherung einbezahlten Jahresprämien an die Kautionssumme "angerechnet" werden und irgendwann dann keine Prämien mehr geschuldet sind, wenn die Kautionssumme "erreicht" ist. Bei einer Jahresprämie von durchschnittlich 200.- (entspricht einer Kautionssumme von 4'000.-) und einer Laufzeit von 10 Jahren, hat die Mieterschaft bereits rund CHF 2'000.- an die Kautionsversicherung bezahlt. Nach weiteren 10 Jahren wäre der Kautionsbetrag von 4'000.- und man denkt sich, dass die Prämienrechnungen sich dann einstellen. Dem ist aber nicht so! Denn die einbezahlten Versicherungsprämien sind - wie bei anderen Versicherungsprodukten auch - unwiderruflich weg. Dies bedeutet, dass die eigentliche Leistung der Kautionspolice darin besteht, dass Mieter*innen kein Geld für die Kaution aufbringen mussten. Deshalb ist die irrtümlicherweise entstandene Produktbezeichnung "Mietkautionsversicherung" nur sinngemäss zu verstehen, denn es handelt sich hier um eine klassische Bürgschaftsleistung, wobei sich eine Drittpartei gegenüber dem Vertragspartner verbürgt und im Fall von Schadenansprüchen als "Vorfinanzierer" aufkommt.

Vertragsbeginn der Mietkautionsbürgschaft ist das Ausstellungsdatum auf der Bürgschaftsurkunde und entspricht in der Regel dem Mietbeginn. Ab diesem Datum greift die Mietkautionsleistung. Kündigungsfristen gibt es von Seiten der Mietkautionsfirmen grundsätzlich keine. Auch gibt es keine Mindestlaufzeit. So kann der Vertrag sowohl nach kurz Beginn als auch während eines Mietverhältnisses abgeschlossen werden (z.B. wenn sich die Mieterschaft im Nachhinein für den Abschluss einer Mietkaution entscheiden, um das gesperrte Kautionsgeld freizuschalten).

Bei einer Kündigung werden die Kosten meistens taggenau abgerechnet; zu viel gezahlte Beiträge werden der Mieterschaft zurückerstattet. Aber Achtung: Einige Anbieter berechnen dem Kunden zusätzliche Gebühren oder machen Kosten für Rückvergütungen geltend. Viele Anbieter erstatten die Prämie erst ab dem zweiten resp. dritten Jahr/Kalenderjahr zurück. Hier geben sich insbesondere die Anbieter Firstcaution und Swisscaution viel Mühe, die anteilsmässige Rückvergütung zu erschweren und teilweise nach eine gewissen Periode den Anspruch als nichtig erklären. Siehe Vergleich

Im Vergleich zu anderen, klassischen Versicherungsprodukten erübrigt sich bei der Mietkautionsbürgschaft das Einsenden eines Kündigungsschreibens an die Kautionsgesellschaft. Die Police kann und wird ausschliesslich vom Vermieter aufgelöst, indem der Vermieter das originale Kautionszertifikat an den Versicherer zurücksendet. Wenn Sie z.B. aus der Wohnung ausziehen und keine Forderungen seitens des Vermieters bestehen, verschickt dieser nach der Wohnungsübergabe das Kautionszertifikat an die Versicherung zurück und löst damit die Mietkautionspolice auf. Dies bedeutet, dass für die Kündigung der Kautionspolice kein Eingreifen der Mieterschaft erforderlich ist.

Nach Erhalt der Bürgschaftsurkunde durch die jeweilige Gesellschaft wird die Auflösung vorgenommen. Sie erhalten dann - dies ist aber nicht bei allen Anbieter so - die nicht verbrauchte Prämie anteilsmässig zurückerstattet. Bei manchen Anbietern wird die unverbrauchte Prämie bei einer Kündigung innerhalb der ersten zwei resp. drei Vertrags-/Kalenderjahren nicht zurückerstattet. Die Auflösung der Mietkautionsbürgschaft kann i.d.R. in folgenden Fällen vorgenommen werden:

1. Sie ziehen um und wollen für das neue Mietobjekt keine Kautionsversicherung einsetzen oder
2. Sie hinterlegen die geforderte Kaution auf ein Mietzinsdepot bei einer Bank und können so die Kautionsversicherung auflösen und wieder ersetzen.

Sollten bei Auszug offene Forderungen aus dem Mietvertragsverhältnis bestehen, wie etwa offene Mietzinse oder Nebenkosten sowie im Zusammenhang mit Schäden am Mietobjekt, so kann der Hauseigentümer den Gesamtbetrag gemäss Kautionszertifikat bei der Versicherung einfordern. Wie beim Mietzinsdepot wird für die Freigabe das Einverständnis beider Vertragsparteien benötigt (Mieter+Vermieter). Mit rechtsgültigen Unterschriften auf dem Mietkautionszertifikats gibt man der Mietkautionsfirma den Auftrag, den geforderten Betrag an den Eigentümer oder die Liegenschaftsverwaltung auszuzahlen. Nachdem die Versicherung die Leistungen an den Eigentümer erbracht hat, fordert diese den geleisteten Betrag vom Mieter zurück. Dies, weil es sich hierbei nicht um einen traditionellen Versicherungsschutz, sondern um eine Bürgschaft handelt und somit ein Rückgriff auf den Bürgschaftsnehmer üblich ist. Anmerkung: Die Mietkaution ist also keine Versicherung im klassischen Sinne! Deshalb lohnt es sich, sich zusätzlich mit der Privathaftpflichtversicherung abzusichern.

Das Mietrecht schreibt vor, dass die Freigabe zu erfolgen hat, sobald die Mietkaution ihre Funktion erfüllt hat. Dies ist der Fall, wenn die Mieterschaft sämtliche Mietzinse und Nebenkosten bezahlt hat und auch keine Mieterschäden vorhanden sind. In solchen Fällen sollte das Mietzinsdepot resp. die Mietzinsdepot Versicherung problemlos innert wenigen Tagen freigegeben werden.

Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution freiwillig aufzulösen, kann der Mieter an die Schlichtungsbehörde gelangen oder er lässt das jeweilige Kautionskonto/Mietkautionspolice ein zusätzliches Jahr so stehen. Denn: Hat der Vermieter auch ein Jahr nach Mietende seine Ansprüche auf die Kaution nicht über den Rechtsweg geltend gemacht, darf der Mieter die Mietkaution ohne die Zustimmung des Vermieters auflösen lassen.