Wenn Sie einen Nachmieter suchen - das müssen Nachmieter erfüllen!

Eklat in Zürich
In Zürich kam es letztes Jahr zu einem Eklat. Eine Schweizer Familie sah sich aus beruflichen Gründen gezwungen, den Mietvertrag ausserordentlich zu kündigen. Sie konnte die Kündigungsfrist nicht einhalten und suchte einen geeigneten Nachmieter. Schnell fand sich jemand. Es war der ägyptische Arbeitskollege des Familienvaters. Dieser verfügte über eine sichere Arbeitsstelle mit ausreichend gutem Einkommen und war perfekt geeignet für die Wohnung. Wäre da nicht eine Kleinigkeit gewesen.

Der Vermieter akzeptiere laut eigener Aussage keine „andersrassigen“ Menschen in seiner Wohnung. Und Muslime schon gar nicht. Mit dieser Aussage war dem Familienvater schnell klar, dass er seinem Arbeitskollegen die Wohnung nicht mit gutem Gewissen empfehlen kann. Das liegt aber nicht daran, dass es dem Vermieter nicht passt. Denn wenn ein potentieller Nachmieter zumutbar ist, das heisst, zahlungsfähig und bereit den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen, muss er vom Vermieter akzeptiert werden. Staats-, Rassen- oder Religionszugehörigkeit spielen dabei keine Rolle. So will es das Gesetz.

Sollte der Vermieter einen geeigneten Nachmieter trotzdem ablehnen, darf der bisherige Mieter ausziehen ohne weiteren Mietzins bezahlen zu müssen. So kam es auch im Falle der Zürcher Familie. Zwar durfte der Vermieter den Nordafrikaner mit Doktortitel nicht ablehnen, aber der Familienvater wollte seinem Arbeitskollegen den Vermieter nicht zumuten.

Fazit
Wer ausserordentlich kündigen möchte, muss einen geeigneten Nachmieter finden. Der Vermieter darf einen geeigneten Nachmieter nicht aus persönlichen Interessen ablehnen.

So klappt die Nachmieter-Suche

So gehen Mieter bei vorzeitiger Rückgabe vor...


• 1. Es empfiehlt sich einen Brief mindestens einen Monat vorher an den Vermieter per Einschreiben zu senden. Indem Brief werden Schlüsselrückgabe und Abgabetermin bekannt gegeben.
• 2. Potentielle Nachmieter sollten zu einem Besichtigungstermin eingeladen werden. Von den vielversprechendsten Nachmietern lässt man sich die wichtigsten Daten geben.
• 3. Am besten bittet man die potentiellen Nachmieter auch um eine schriftliche Bestätigung, dass sie die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt übernehmen werden.
• 4. Nun muss der Vermieter über die vielversprechendsten Kandidaten informiert werden. Dazu teilt man dem Vermieter u.a. Name, Adresse, Beruf, Telefonnummer und am besten auch Einkommen, Anzahl der Personen und Zivilstand mit. Auch Dokumente wie der Lohnsteuerbescheid oder Betreibungsregisterauszüge sollten, wenn vorhanden, beigefügt werden. Das alles hilft dem Vermieter bei der Entscheidungsfindung.
• 5. Nach ungefähr zwei Wochen Bearbeitungszeit, kann der Vermieter kontaktiert werden, um sich nach dem Stand der Dinge zu erkundigen. Wenn er noch keine Zusage erteilt hat, sollte nach den Gründen gefragt werden. Es können auch die betroffenen Interessenten kontaktiert werden, um nach den Gründen zu fragen. Wenn es nicht mehr genug Ersatzmieter gibt, sollte umgehend nach neuen gesucht werden.

Sind Mietzinserhöhungen erlaubt?
Oftmals versuchen Vermieter dem Nachfolger einen erhöhten Mietzins aufs Auge zu drücken. Viele Fragen sich, ob das überhaupt rechtens ist. Die Antwort ist leicht. Nein, es ist illegal. Grund ist, dass der Nachmieter den alten Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Auch sonst darf nichts am Vertrag geändert werden. Höhe des Depots, Kündigungsfrist und andere Rechte bleiben unangetastet. Sollte der Vermieter Änderungen erwägen und sich deshalb Interessenten abwenden, muss er selbst für den Mietzinsausfall aufkommen. Das einzige was der Vermieter tun kann, ist sich ausreichend Zeit bei der Prüfung der vorgeschlagenen Kandidaten zu nehmen. Normalerweise dauert das nicht länger als 30 Tage. Bei grösseren Hausverwaltungen kann mit einer Bearbeitungszeit von unter zwei Wochen gerechnet werden.

Wann ist ein Nachmieter zumutbar?


• Entscheidend sind objektive Kriterien. Subjektive Kriterien kommen nur dann zum Tragen, wenn der Vermieter im selben Haus wohnt.
• Der Vermieter kann verlangen, dass der Ersatzmieter in das bestehende Wohngefüge passt.
• Normalerweise dürfen die Bedingungen für den Nachmieter nicht verschärft werden. Eine Ausnahme liegt vor, wenn sich der Vormieter nicht an den Vertrag gehalten hat. Also er quasi vertragsunkonform lebte.
• Im Falle von Familienzuzug mit Kindern kann eine Überbelebung auftreten. Damit ist besonders in Seniorenwohngegenden zu rechnen. Interessenten müssen mit einer rechtsgültigen Absage rechnen.
• Die Ablehnung darf nicht auf rassische, religiöse oder nationale Gründe zurückzuführen sein. In der Schweiz sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich.

Was ist mit der Zahlungsfähigkeit?
• Generell wird vom Mieter verlangt, dass er seinen Mietzinsverpflichtungen nachkommen kann. Interessenten bei denen Betreibungen oder Verlustscheine vorliegen, müssen mit einer Absage rechnen.
• Der Vermieter muss keinem vorgeschlagenen Ersatzmieter zustimmen, wenn dessen Zahlungsfähigkeit nicht mit der des Vormieters vergleichbar ist. Doch generell gilt die Faustregel: Der Netto-Monatslohns sollte um mindestens das Dreifache höher sein, als der geforderte Mietzins.
• Ein Interessent gilt auch dann als zahlungsfähig, wenn das Sozialamt sämtliche Kosten die sich aus dem Mietverhältnis ergeben übernimmt. Auch eine andere Drittperson kann für die Kostenübernahme in Frage kommen.




FAQ Nachmieter - Antworten auf die häufigsten Fragen

Welche Voraussetzungen muss ein Nachmieter erfüllen?
Allgemein gesprochen muss ein Nachmieter in erster Linie «zumutbar» sein. Der Begriff ist sehr wage, bedeutet in der Praxis aber, dass der Nachmieter zahlungsfähig sein muss. Zudem darf er dem Vermieter keine großen Nachteile einbringen. Zusätzlich muss der Nachmieter den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen weiter führen. Will der Vermieter einen Nachmieter ablehnen, muss er nachvollziehbare Gründe anführen können.

Ich wohne mit meiner Partnerin in einer Vierzimmerwohnung. Die Nachmieter sind eine Familie mit zwei Kindern. Ist das zumutbar?
Das kommt auf den Einzelfall drauf an. Generell darf niemand aufgrund seiner Hautfarbe, Religion oder Staatsangehörigkeit abgelehnt werden. Das gilt auch für Familien mit Kindern. Jedoch kann ein Vermieter gute Gründe haben, jemanden abzulehnen. Das hängt besonders vom Wohnumfeld ab. Gibt es in der Liegenschaft überwiegend Senioren, kann eine Familie mit Kindern unangebracht sein. Das gleiche gilt, wenn das Mietergefüge überwiegend aus Muslimen besteht und nun eine streng gläubige Christenfamilie einziehen möchte. Das kann zu Spannungen führen. Oder wenn sich jemand aus Serbien um eine Wohnung bemüht, die von Menschen aus dem Kosovo umgeben ist. Sobald gerechtfertigtes Konfliktpotential vorhanden ist, darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen. Das entscheidet immer der Einzelfall.

Ich habe bereits einen Nachmieter gefunden. Es handelt sich um einen guten Bekannten. Er wurde jedoch schon mehrmals betrieben. Kann er als zahlungsfähig betrachtet werden?
Wurde der potentielle Nachmieter bereits zurecht betrieben und hat sogar eventuell bereits Verlustscheine, gilt er als nicht zahlungsfähig. Grundsätzlich gilt: Der Bruttozinssatz muss vom Haushaltseinkommen um mindestens das Dreifache übertroffen werden. Der Vermieter brauch die Sicherheit, dass der Mieter den Zins pünktlich und vollständig zahlen kann.

Wie viele Nachmieter muss ich finden? Reicht ein Nachmieter aus?
Theoretisch reicht ein Ersatzmieter aus. Jedoch empfiehlt es sich, mehr als einen Ersatzmieter zu suchen. Denn nur weil man selber glaubt, einen geeigneten Ersatzmieter gefunden zu haben, bedeutet das nicht, dass auch der Vermieter der selben Meinung ist. Wer mehrere Ersatzmieter findet, dem bieten sich grössere Chancen vorzeitig auszuziehen.

Was passiert, wenn ich bereits drei oder mehr Ersatzmieter gefunden habe, sich mein Vermieter aber nicht zurückmeldet?
Zu unterscheiden ist, ob es sich beim Vermieter um eine grosse Liegenschaftsverwaltung oder einen privaten Vermieter handelt. Wer nur mal eben möchte, dass eine grosse Liegenschaftsverwaltung eine Bewerbung schnell prüft, muss mit einer maximalen Bearbeitungszeit von zehn bis zwanzig Tagen rechnen. Einem privaten Vermieter sollte bis zu 30 Tagen Zeit eingeräumt werden. Der Bearbeitungsvorgang kann beschleunigt werden, indem ausreichend viele Unterlagen des Bewerbers eingehändigt werden.

In seltenen Fällen kommt es vor, dass der Vermieter sich nicht mehr zurückmeldet. Nimmt er sich ohne erkennbaren Grund zu viel Zeit oder lässt das Ersatzangebot unbeantwortet, ist der bisherige Mieter von seinen Vertragspflichten entlassen. Dies gilt insbesondere für die Mietzinszahlungen. Die Entlassung beginnt von dem Zeitpunkt an, an dem der Ersatzmieter bereit gewesen wäre, die Wohnung zu übernehmen.

Einer meiner Kollegen erfüllt alle Voraussetzungen als Nachmieter. Hat er die Wohnung sicher?
Nein. Es liegt am Vermieter, ob er den Nachmieter akzeptiert oder nicht. Wenn der Nachmieter jedoch alle nötigen Voraussetzungen erfüllt, aber trotzdem abgelehnt wurde, wurden die Pflichten seitens des Mieters erfüllt. Das heisst, er ist vom Mietvertrag befreit. Allerdings haftet er noch für rückständige Mietzinsen und für noch nicht bezahlte Nebenkosten.

Mein Ersatzmieter ist abgesprungen, nachdem mein Vermieter eine Mietzinserhöhung ankündigte. Muss ich jetzt einen neuen Nachmieter finden?
Nein. Da der Ersatzmieter zum Weiterführen des Mietvertrages unter gleichen Bedingungen verpflichtet ist, muss seitens des Mieters kein neuer Nachmieter gefunden werden. Mietzinserhöhungen und andere rechtlich abgesicherte Vertrags-Verschlechterungen müssen vom Ersatzmieter getragen werden.

Ich konnte keinen Ersatzmieter finden und wohne nicht mehr in der Wohnung. Den Mietzins muss ich daher weiterhin zahlen. Der Vermieter nutzt nun den Leerstand, um die Wohnung komplett zu sanieren. Hilft mir das weiter?
Es entsteht dem Vermieter kein Nachteil, wenn er den Leerstand der Wohnung für sich nutzt. Zum Beispiel wenn er selber in der Wohnung lebt oder sie einem Bekannten zur Verfügung stellt. Dadurch ist der Mieter auch dann von den Vertragspflichten befreit, wenn er keinen Ersatzmieter finden konnte.

Mein Vermieter versucht dem Stress der Nachmietersuche zu entgehen, indem er einen ausserterminlichen Auszug per Klausel im Mietvertrag untersagt. Was kann ich tun?
Beim ausserterminlichem Auszug handelt es sich um zwingendes Recht. Das bedeutet, ein Vermieter kann das nicht mit einer selbst eingefügten Klausel im Mietvertrag unterbinden. Daher ist das Recht einen Ersatzmieter zu suchen immer gegeben. Manche Vermieter fügen eine Klausel ein, mit der sie das Stellen eines Nachmieters nur zum Monatsende erlauben. Auch das ist nicht rechtens und darf ignoriert werden.

Mein Nachmieter ist mit dem Mietzins einverstanden, jedoch möchte er die Mietkaution reduziert haben
Der Nachmieter muss wie oben erwähnt bereit sein, den Mietvertrag insgesamt zu übernehmen. Dies schliesst die mit dem Vermieter bereits ausgehandelte Mietkaution ebenfalls ein. Ein Nachmieter kann aber ohne weitere auf die bargeldlose Mietkaution zurückgreifen und muss somit überhaupt kein Geld für die Mietkaution aufbringen. Hier mehr zur Mietkaution.