Das Problem mit dem Mietzinsdepot: schlechte Konditionen
Wer schon einmal eine Wohnung in der Schweiz angemietet hat, kennt das folgende Szenario: Der Vermieter verlangt zu seiner Sicherheit eine Mietkaution, um bei Schäden, die durch den Mieter entstanden sind, auf das Geld zurückgreifen zu können. Das wird ihm gesetzlich erlaubt.
Mietzinsdepot nur gegen Gebühren
Was bisher als kostenlose Dienstleistung angeboten wurde, wird für Mieter ab dem 1. Februar 2022 bei mehreren Banken kostenpflichtig - die Rede ist von der Eröffnung eines neuen Mietzinskontos in der Schweiz.
Darunter ist zum Beispiel die Zürcher Kantonalbank (ZKB), die 50 Franken Gebühr verlangt, oder auch die Credit Suisse, die sogar 100 Franken für die Dienstleistung berechnet (Quelle: Vergleichsportal Moneyland).
Als Alternative dazu wurde in der Vergangenheit gerne eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen, doch auch das lohnt sich für Mieter nicht immer. Leider sind auch weitere Ideen, eine Garantie zu gewährleisten, gescheitert.
Müssen alle Mieter in der Schweiz eine Mietkaution zahlen?
Generell gilt, dass eine Mietkaution nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sondern vertraglich vereinbart werden muss. Es müssen also nicht alle Mieter eine Mietkaution zahlen. Erst wenn es im Mietvertrag steht, muss ein Sperrkonto bei einer Bank in der Schweiz eingerichtet und dort die vereinbarte Kaution hinterlegt werden oder aber man schliesset eine Mietkautionsversicherung ab. In den meisten Fällen wird die Art der Sicherheitsleistung entsprechend im Mietvertrag vereinbart.
Die Kaution oder das Mietzinsdepot dient dem Vermieter letztendlich als Sicherheit bei der Vermietung seiner Immobilie, denn bei Rückständen der Miete oder im Schadensfall kann der Vermieter mit Zustimmung des Mieters auf die Mietkaution zugreifen. Die Höhe dieses Depots beträgt in der Regel die Summe aus drei Monatsmieten, die auf einem Sperrkonto hinterlegt werden.
Aufwendige Prozesse gelten als Rechtfertigung
Wie auch bei einem normalen Privat- und Sparkonti bekommen die Kunden auf das hinterlegte Vermögen keine Zinsen, denn wegen der Negativzinsen in der Schweiz sind die Banken generell nicht daran interessiert, dass die Schweizer viel Vermögen auf ihren Konten anlegen. Zudem gilt auch die Regel, dass der Vermieter darüber entscheidet, bei welcher Bank das Depot angelegt wird und somit wenig Druck auf die Banken ausgeübt wird.
Als Rechtfertigung für die Einführung der Gebühr meinte die ZKB, dass man sich unabhängig von der Zinssituation für die Einführung der Gebühr entschieden habe und "ausschlaggebend für den Entscheid waren die aufwendigen Eröffnungs- und Saldierungsprozesse" die grundsätzlich entstehen, da immer mehrere Parteien involviert sind.
Schlechte Alternativen für Miete
Um auf die schlechten Konditionen zu reagieren, könnten Mieter ihren Vermieter davon überzeugen, ihr Konto bei einer Bank einzurichten, die noch keine Gebühren für die Eröffnung verlangen. Das Problem dabei ist leider, dass wahrscheinlich viele Banken ihre Konditionen anpassen, nachdem es die ZKB als Vorreiter auch getan hat.
Dieses Szenario hat sich in der Vergangenheit schon bei der Einführung der Negativzinsen für Kunden der UBS gezeigt. Schweizer, die mehr als 250'000 Franken auf ihrem Privatkonto liegen hatten, mussten eine Gebühr dafür zahlen und schnell haben weitere Banken, wie die Postfinance oder die Raiffeisen-Gruppe, nachgezogen.
Die einzige Alternative, die Mietern bisher bleibt, ist die Mietkautionsbürgschaft, auch bekannt als Mietausfall- oder Mietkautionsversicherung. Der Vergleichsdienst Comparis führte 2017 eine Umfrage durch, bei der deutlich wurde, dass jeder sechste Schweizer Mieter auf dieses Modell zurückgreift.
Das Modell mit der Mietkautionsversicherung - Fluch oder Segen?
Anstatt drei Monatsmieten bei einer Bank zu hinterlegen, zahlen die Mieter bei der Kautionsversicherung eine jährliche Prämie an das Unternehmen, das die Kaution verwahrt. Dies ist ein kleiner Prozentsatz der dreimonatigen Miete.
Diese Mietkautionsversicherung ist keine Versicherungspolice, sondern eine Garantie. Die versichernde Gesellschaft zahlt dem Vermieter den Schaden, wenn einer entstehen sollte und der Mieter entschädigt dann die Versicherungsgesellschaft. Für eventuelle Zahlungsrückstände oder Schäden an der Wohnung muss der Mieter trotzdem aufkommen.
Auch wenn keine Schäden verursacht werden und keine Rückstände entstehen, werden die Jahresprämien nicht zurückerstattet, wenn die Mieter ihre Wohnung verlassen, denn die Jahresprämien sind keine Ersparnisse.
Warum die Kaution nicht anlegen?
Da die Mietverträge oft Jahre oder sogar Jahrzehnte laufen, wäre es eigentlich eine gute Überlegung, das eigentlich gesperrte Vermögen über diesen Zeitraum anzulegen. Das Problem dabei ist nur, dass die Vermieter bestimmen können, wo die Kaution angelegt wird, und diese wollen im Schadensfall schnell ihr Geld erhalten und scheuen den Aufwand bei der Abwicklung eines Wertschriftendepots. Zudem besteht auch die Gefahr, dass der Wert der Anlage unter die vereinbarte Kautionssumme fällt und dann stellt sich die Frage, ob in diesem Fall der Mieter die fehlende Summe nachlegen muss - deshalb ist auch dieses Modell wenig attraktiv.
Alle Alternativen, die bisher in Betracht gezogen wurden - auch die nach einer umfangreichen Studie im Jahr 1999 des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), blieben ohne Erfolg. Alle Reformpläne scheiterten am zu geringen Leidensdruck. Zwar sind gemäss Zahlen des Bundesamts für Statistik rund drei von fünf Schweizern Mieter, doch sie haben sich in den meisten Fällen mit dem Status quo arrangiert..
Auch das BWO hat seit seiner Umfrage im Jahr 1999 keine weiteren Untersuchungen zu Alternativen zum Mietzinsdepot unternommen. Mieter, die sich an der Eröffnungsgebühr auf ihrem neuen Mietzinsdepot stören, sollten daher frühzeitig den Kontakt zum Vermieter suchen und verhandeln.
Gesperrtes Vermögen in Milliardenhöhe
Da die Summe des Mietzinsdepots auf einem Konto liegen und gesperrt werden, lässt sich nur erahnen, welches Vermögen schweizweit auf den Banken liegt.
Die bereits erwähnte Studie von 1999 des BWO kam auf ein gesperrtes Vermögen von 1,68 Milliarden Franken, verteilt auf 672 000 Konti, aktuelle Zahlen gibt es jedoch nicht.
Die Zahl der Mietverhältnisse nahm seither allerdings zu, genauso wie der durchschnittliche Mietzins und die Anzahl der Vermieter, die ein solches Depot verlangen.
Wird mit den aktuellen Zahlen eine Überschlagsrechnung durchgeführt (ca. 2,3 Millionen Schweizer Haushalte zur Miete; eine durchschnittliche Miete von 1362 Franken im Monat und eine Mehrheit, die ein Mietkautionskonto eröffnet haben, auf dem in der Regel mehrere tausend Franken liegen), kommt man auf einen Betrag im mittleren bis höheren einstelligen Milliardenbereich.
