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Die Mietkaution einfach erklärt

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Die Mietkaution einfach erklärt

Wenn man eine Wohnung sucht läuft einem sehr oft das Wort Mietkaution über den Weg. Dabei steht meist „drei Monatsmieten“. Doch was ist denn eigentlich eine Mietkaution? Wieso muss ich die zahlen? Was wird damit gemacht? Diese und viele weitere Fragen klären wir nun.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist ein gewisser Geldbetrag, der vom Mieter für den Vermieter als Sicherheit hinterlegt wird. Diese Mietkaution dient als Absicherung, falls Mietschäden entstehen sollten oder wenn der Mieter die Mieten nicht bezahlt. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Es gibt verschiedene Arten der Mietkaution, wie z.B. die Mietzinskautionsversicherung, die Barkaution oder auch die Bankbürgschaft. Später gehen wir auch nochmal genauer auf die Mietkautionsversicherung ein.

Was genau kann über die Mietkaution verrechnet werden?

  • Nicht gezahlte Miete
  • Zu erwartende Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung
  • Vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung

Wofür ist die Mietkaution?

Viele Fragen sich wofür eine Mietkaution überhaupt gezahlt werden muss. Die Mietkaution hat die Funktion den Vermieter und seine Immobilie gegen Eventualschäden, wie nicht gezahlte Miete oder vom Mieter verursachte Schäden, abzusichern. Einfach gesagt: Die Mietkaution wird für den Fall hinterlegt, dass der Mieter seinen Verpflichtungen und Vereinbarungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt.

Für den Vermieter ist es ein hohes Risiko für die Finanzierung seiner Immobilie oder sogar Altersvorsorge sollte der Mieter keine Miete zahlen oder sonstige Mietschäden verursachen.

Die Mietkaution muss jedoch nur geleistet werden, wenn dies auch ausdrücklich im Mietvertrag steht. Mieter sind nicht gesetzliches dazu verpflichtet. In der Schweiz ist die Vorgehensweise allerdings üblich und Mieter werden nur schwer eine Wohnung finden, bei der diese Mietkaution nicht fällig ist. Auch die Art und Zahlweise der Mietkaution muss im Mietvertrag aufgeführt sein.

Bis wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Die Mietkaution wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das heisst im Klartext, dass die Mietkaution an dem Tag, der als Zeitpunkt des Mietbeginns im Vertrag festgelegt ist, entweder in Bar bei der auf dem Konto eingegangen oder das Kautionszertifikat eingegangen sein muss. Empfehlenswert ist es, sich im Falle einer Barzahlung der Mietkaution eine Quittung als Nachweis geben zu lassen.

Was passiert, wenn Sie die Mietkaution nicht zahlen?

Der Vermieter ist gesetzlich dazu befugt das Mietverhältnis fristlos zu kündigen sollte der Mieter die Mietkaution wie im Mietvertrag vereinbart nicht zahlen. Eine Abmahnung im Voraus ist nicht notwendig. Allerdings gibt es auch gewisse Voraussetzungen für die fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution:

  1. Die Leistung einer Mietkaution muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein
  2. Der Mieter muss mindestens zwei Monate mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug sein
  3. Der Kündigungsgrund muss in der schriftlichen Kündigung aufgeführt sein

Sollten diese Voraussetzung nicht zutreffen, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Leistet der Mieter die Mietkaution nachträglich, kann dies unter Umständen auch dazu führen, dass die Kündigung des Mietvertrages ungültig wird.

Was ist, wenn die Mietkaution höher als drei Nettomonatsmieten ist?

Wenn der Vermieter mehr als drei Nettomonatsmieten als Mietkaution verlangt, müssen Sie diesen Betrag nicht zahlen. Haben Sie schon zu viel gezahlt, können Sie den zu viel gezahlten Betrag einfach zurückfordern. In dem Fall liegt eine Übersicherung vor.

Anlegen der Mietkaution

Der Vermieter ist in Schweiz dazu verpflichtet die Mietkaution auf ein Bankkonto lautend auf den Mieter anzulegen. Die Kaution muss also getrennt von dem übrigen Vermögen des Vermieters angelegt sein. Das kann auf einem Mietkautionskonto sein.

Des Weiteren muss die Kaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen liegen. Die Kaution kann auch als Spareinlage auf den Namen des Vermieters bzw. Ihren Namen bei gleichzeitiger Verpfändung an den Vermieter hinterlegt sein. Die Gewinne aus den Zinsen stehen am Ende auch dem Mieter zu. Sie werden zur Mietkaution addiert.

Der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Regelungen halten. Sollte dies nicht der Fall sein, kann ihm unter Umständen auch Untreue zur Last gelegt werden.

Mietkaution versichern lassen

Seit vielen kann man in der Schweiz eine Mietkautions-Versicherung abschliessen und die Zahlung der Mietkaution umgehen. Mit einer Mietkautions-Versicherung können Sie als Mieter ihre Mietkaution hinterlegen, ohne dass Geld fließen muss. Es bürgt eine Versicherung für Sie und somit müssen Sie keine Barzahlung oder Überweisung tätigen. Der Vermieter erhält in dem Fall eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung. Das Geld für die Mietkaution können Sie also behalten.

Mit der Mietkautionsversicherung können Sie alle Kautionsarten wie die Barkaution, das Sparbuch oder die Bankbürgschaft komplett ersetzen. Für die Absicherung müssen Sie einen Betrag zwischen 4 und 6 Prozent der Mietkaution zahlen.

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Vorteile einer Mietkautionsversicherung

Die Vorteile einer Mietkautionsversicherung sind unter anderem:

  • Die Kautionsversicherung ist unabhängig von einer Bank. Somit muss kein Kautionskonto eröffnet werden.
  • Es müssen keine Sicherheiten, wie zum Beispiel Bargeld hinterlegt werden.
  • Die Bonität wird nicht beeinträchtigt.
  • Weniger Verwaltungsaufwand für den Vermieter.

Bedingungen einer Mietkautionsversicherung

Grundsätzlich kann jeder eine Mietkautionsversicherung abschliessen, der auch einen Mietvertrag abschliessen darf. Da die Kautionsversicherung nur eine bargeldlose Form der Mietkaution ist, gelten dafür die gleichen gesetzlichen Bedingungen, wie oben schon genannt.

Bonitätsprüfung durch die Mietkautionsversicherung

Jeder Versicherer führt eine Bonitätsprüfung durch. Hierbei wird die Kreditwürdigkeit des Mieters geprüft. Nur wenn diese auch positiv ist, übernimmt die Versicherung die Haftung für mögliche Mietschäden. Es gibt keinen Anbieter, der keine Bonitätsprüfung vornimmt.

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietsicherheit oder Teile davon einbehalten will?

Stellt der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses keine Forderungen, erhalten Sie die Bürgschaftsurkunde einfach zurück und schicken diese zurück an den Versicherer. Sollten Sie als Mieter jedoch Vereinbarungen aus dem Mietvertrag missachtet haben, hat der Vermieter das Recht, auf die Mietkaution zurückzugreifen.

In diesem Fall meldet der Vermieter seine Forderungen dem Versicherer und bekommt, Ihrem Einverständnis oder dem vorliegen eines Gerichtsurteils vorausgesetzt, von diesem sein Geld. Der Bürge fordert dann wiederum das Geld von Ihnen ein. Bei einer Kautionsversicherung handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Was aber genau passiert, hängt von der Art der Bürgschaft ab. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern wird vom Vermieter das Geld direkt an den Vermieter gezahlt und im Anschluss von Ihnen zurückgefordert. Sie können im Nachhinein eine Klage einreichen, sollten sie der Meinung sein, dass die Forderung des Vermieters nicht gerechtfertigt ist.

Eine gleichberechtigte Alternative bietet die Bürgschaft nicht auf erstes Anfordern. Hierbei können Sie die Möglichkeit ergreifen, schon am Anfang Einspruch gegen die Auszahlung zu erheben, wenn der Vermieter eine Forderung an den Versicherer stellt. Der Vermieter kann so Ihre Mietkaution nicht einfach einbehalten. Der Vermieter erhält erst dann eine Auszahlung, wenn der Sachverhalt geklärt wurde.

Anbietervergleich

Die Wahl des richtigen Anbieters einer Mietkautionsversicherung ist schwer bei der grossen Auswahl, die es mittlerweile gibt. Man findet im Internet unzählige, verschiedene Anbieter mit unterschiedlichen Konditionen. Um dieses Problem zu lösen und Hilfe bei der Auswahl zu bekommen, gibt es unser Vergleichsportal. Dort gibt man einfach die Höhe der Mietkaution und die Laufzeit ein und erhält eine Übersicht der besten Anbieter.

Es wird einem ein transparenter Online-Gebührenvergleich geboten und man kann sogar ganz einfach und bequem Offerten bestellen. Des Weiteren bekommt man eine grossartige Übersicht über die unterschiedlichen Leistungen und Bedingungen der Anbieter.

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Weitere häufig gestellte Fragen zur Mietkaution

Was der Vermieter mit dieser Kaution alles machen darf – und worauf er selbst achten sollte – erfahren Sie hier. Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Wohnung als Mietkaution von seinem Mieter verlangen.

Ein Umzug geht ins Geld. Nicht nur, weil meist doppelte Miete anfällt, sondern auch, weil für gewöhnlich eine Mietkaution hinterlegt werden soll. Was der Vermieter mit dieser Kaution alles machen darf – und worauf er selbst achten sollte – erfahren Sie hier.

Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Wohnung als Mietkaution von seinem Mieter verlangen. Dieses Geld dient der Absicherung von Forderungen, die der Vermieter eventuell einmal an den Mieter richten wird – etwa wegen ausstehender Mietzahlungen oder weil der Mieter die Wohnung beschädigt hat.

Was der Vermieter mit dieser Kaution alles machen darf – und worauf er selbst achten sollte – erfahren Sie hier. Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Wohnung als Mietkaution von seinem Mieter verlangen – allerdings nur dann, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.

Kann ich meine bereits blockierte Mietkaution freischalten?
  • Ja, Sie können das Mietzinskautiondepot durch eine Kautionsversicherung ersetzen und wieder frei über Ihr Geld verfügen. Ist der Hausverwalter mit der Umwandlung resp. Auflösung des Bankdepots einverstanden, kann der jetzige Bankbeleg beim Hausverwalter durch eine offizielle Kautionsurkunde ersetzt werden. Die Kautionsurkunde bietet dem Hauseigentümer dieselbe Sicherheit wie das bereits bestehende traditionelle Bankdepot.
  • Es empfiehlt sich mit dem Hausverwalter abzuklären, ob dieser mit einer Freischaltung des Banksperrkontos einverstanden ist. Es muss auch beachtet werden, dass eine Mietkautionsversicherung nicht abgeschlossen werden kann, wenn bereits Forderungen, wie beispielsweise rückständige Mietzinszahlungen bestehen, da die Kautionsgesellschaften erst für Forderungen ab Beginn der Police aufkommen.
  • Sobald Ihre Kautionsanfrage angenommen wurde und Ihre Hausverwaltung die Bürgschaftsurkunde erhalten hat, können Sie diese um die Auslösung des Sperrkontos bitten und sich Ihr Kautionsgeld auf Ihre Konto überweisen lassen. Hierzu wird ein Formular vorbereitet, welches Ihre Unterschrift benötigt und anschliessend an die Bank mit dem Auflösungsauftrag gesendet wird. Die gesamte Prozedur kann bis zu 10 Arbeitstage dauern.
Kann mein Vermieter die bargeldlose Mietkaution ablehnen?

Da es keine gesetzliche Regelung gibt, die der Mieterschaft die Wahl des Instituts für die Sicherstellung der Kaution einräumt, entscheidet in der Praxis der Vermieter ebenfalls auf welche Art und Weise die Mietkaution zu leisten ist. Je nach Variante auch bei welchem Anbieter abgeschlossen werden darf.

Das Mietrecht kennt grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten der Sicherheitsleistung. Die Bank- oder Versicherungsbürgschaft ist eine dieser Möglichkeiten. In den meisten Fällen nutzen informierte Vermieter und insbesondere Liegenschaftsverwaltungen die Mietkautionsbürgschaft um ihrer Mieterschaft eine Alternative anzubieten. Trotzdem kommt es hin und wieder vor, dass Eigentümer die Kautionsversicherung als Alternative zum Mietzinsdepot ablehnen. In diesen Fällen muss die Mieterschaft eine für den Eigentümer geeignete Sicherheitsleistung erbringen.

Kann ich die Mietkautions-Firma selber wählen?

Es ist verständlich, dass jeder von uns die günstigste und beste Versicherung finden möchte. Dies ist gang und gäbe in der Schweiz und ist für jedermann erlaubt, zumindest bei allen herkömmlichen Versicherungen, welche wir im Laufe der Jahre erwerben. Nicht so bei der Kautionsversicherung: Hier kann es bei der Wahl des Anbieters zu Einschränkungen kommen, weil die Vermieterschaft noch im Spiel ist, welcher sehr häufig vorgibt, bei welcher Mietkautionsversicherung die eigene Mieterschaft die Mietkaution abschliessen darf. Dies, da z.B. die meisten Liegenschaftsverwaltung auch ihre Mietzinsdepots stets bei derselben Bank eröffnen und Wert auf eine Zusammenarbeit mit den entsprechenden Instituten legen.

Dies bedeutet, dass Sie in speziellen Fällen auf eine günstigere Variante verzichten müssen, da der Eigentümer der Liegenschaft eine bestimmte Mietkautionsversicherung bevorzugt. Deshalb lohnt es sich vorgängig abzuklären, welche Gesellschaften akzeptiert werden und welche aussen vor gelassen werden müssen.

Werden Unterlagen für die Bearbeitung benötigt?

Die aktuellen Angebote im Bereich der Mietkautionsversicherung unterscheiden sich insbesondere in dieser Hinsicht, da die einzelnen Anbieter auch unterschiedliche Antragsprozesse verfolgen. Deshalb verlangt der Grossteil der Anbieter, wie z.B. die FirstCaution, SwissCaution oder AprilCaution, verschiedene Dokumente für die Eröffnung der Mietkaution:

  • Von allen MieterInnen unterzeichneten Versicherungsantrag
  • Ausweiskopien aller MieterInnen
  • Kopie des Mietvertrages
  • Kopie des Betreibungsregisterauszuges

Wer sich für die Anbieter goCaution entscheidet, braucht keine Dokumente einzureichen. Hier wird die Antragsprüfung direkt online anhand Ihrer Angaben vorgenommen und Sie erhalten innert weniger Minuten per E-Mail eine Status-Benachrichtigung.

Welche Mietkautionsanbieter stehen im Vergleich?

Auf unserem Portal können Sie die grössten traditionellen Kautionsfirmen vergleichen, welche ausschliesslich auf die Erbringung von Kautionsbürgschaften spezialisiert sind. Es handelt sich um die Anbieter goCaution, FirstCaution, SwissCaution und SmartCaution, welche FINMA-genehmigte Produkte in der Schweiz anbieten.

Grundsätzlich ist es wichtig zu wissen, dass die eigentliche Leistung der Kautionsversicherung bei allen Anbietern identisch ist, dennoch variieren die Prämien erheblich. Insbesondere unterscheiden sich die Anbieter in der Frage, ob und in welcher Höhe die Kautionsgesellschaften weitere Gebühren für die Administration, bei Rückvergütungen oder bei Kündigung der Police erheben. In unserem Rechner sind alle Einzelheiten transparent aufgelistet und können sich ein klares Bild über die definitiven Kosten verschaffen.

Mit wenigen Klicks können Sie mittels dem Kautionsbetrag und des Mietbeginns Ihre Prämie berechnen und den Anbieter wählen, welcher die besten Konditionen bietet.

Wie kündige ich die Mietkaution?

Im Vergleich zu anderen, klassischen Versicherungsprodukten erübrigt sich bei der Kautionsversicherung das Einsenden eines Kündigungsschreibens an die Kautionsgesellschaft. Die Kautionsversicherung wird ausschliesslich vom Vermieter aufgelöst, indem er diese an die jeweilige Kautionsversicherung zurücksendet. Wenn Sie z.B. aus der Wohnung ausziehen und keine Forderungen seitens der Vermieterschaft bestehen, verschickt dieser nach der offiziellen Wohnungsübergabe das Kautionszertifikat an die Kautionsversicherung zurück und löst damit die Police auf. Dies bedeutet, dass für die Kündigung der Kautionspolice kein Eingreifen der Mieterschaft erforderlich ist.

Mit diesem Schritt ist die Kautionsversicherung aufgelöst und nach Erhalt der Bürgschaftsurkunde wird die Auflösung durch die jeweilige Gesellschaft vorgenommen. Sie erhalten dann - dies ist aber nicht bei allen Anbieter so - die nicht verbrauchte Prämie anteilsmässig zurückerstattet. Bei manchen Anbietern wird die unverbrauchte Prämie bei einer Kündigung innerhalb der ersten 12 Vertragsmonaten nicht zurückerstattet. Die Auflösung der Mietkautionsbürgschaft kann in folgenden Fällen vorgenommen werden:

  1. Sie ziehen um und wollen für das neue Mietobjekt keine Kautionsversicherung einsetzen oder
  2. Sie hinterlegen die geforderte Kaution auf ein Mietzinsdepot bei einer Bank und können so die Kautionsversicherung auflösen und wieder ersetzen.

In jedem Fall können Sie also praktisch von heute auf morgen die Kautionsversicherung auflösen.

Ist die Mietkaution eine Art Kredit?

Oftmals fragen sich MieterInnen und Mieter, ob die an die Kautionsversicherung einbezahlten Jahresprämien an die "eigentliche" Kautionssumme angerechnet werden. Denn bei einer Jahresprämie von 200.- (entspricht etwa einer Kautionssumme von CHF 4'000.-) und einer Laufzeit von 10 Jahren, hat die Mieterschaft bereits rund CHF 2'000.- an die Kautionsversicherung bezahlt.

Deshalb könnte man meinen, dass die Prämienrechnungen sich dann einstellen. Dem ist aber nicht so! Denn die einbezahlten Versicherungsprämien sind - wie bei anderen Versicherungsprodukten auch - unwiderruflich weg. Dies bedeutet, dass die eigentliche Leistung der Kautionspolice darin besteht, dass MieterInnen kein Geld für die Kaution aufbringen mussten. Deshalb ist die Produktbezeichnung "Mietkautionsversicherung" nur sinngemäss zu verstehen, denn es handelt sich hier um eine Bürgschaftsleistung, wobei sich eine Drittpartei gegenüber dem Vertragspartner verbürgt und im Fall von Schadenansprüchen als "Vorfinanzierer" aufkommt.

Was ist das Prinzip der bargeldlosen Mietkaution?

MieterInnen entrichtet anstelle der Zahlung der Kaution einen geringen Jahresbeitrag an eine Mietkautionsversicherung und erhält im Gegenzug eine Garantieurkunde, welche die der Vermieterschaft die Kaution in der vereinbarten Höhe (max. drei Monatsmieten) garantiert. Mit dem Prinzip der Bürgschaft verbürgt sich die Kautionsversicherung für die Mieterschaft und kommt bei allfälligen Forderungen nach dem Auszug auf. Dies erspart MieterInnen das Aufbringen des Kautionsgeldes aus Eigenmitteln.

Sollte beim Auszug Schäden am Mietobjekt festgestellt werden oder das Mieterkonto offene Mietzinse aufweist, die über die Mietkaution zu verrechnen sind, so leistet die Mietkautionsversicherung den geforderten Betrag an die Vermieterschaft. Anschliessend schuldet der Versicherungsnehmer der Mietkautionsversicherung - im Rahmen des Regress-Verfahrens - den geleisteten Betrag. Dies bedeutet, dass die Kautionsversicherung keine Versicherung im klassischen Sinne ist und der eigentliche Nutzen des Produkts darin besteht, dass der Mieter für das Mietobjekt selber keine Mietkaution aufbringen muss.

Was sind die Vor- und Nachteile der Mietkaution?

Zusätzliche Liquidität beim Umzug, günstige Prämie und jederzeit flexibel kündbar – das sind die Vorteile einer Mietkautionsversicherung MieterInnen und Mieter in der Schweiz. MieterInnen die eine Mietkautionsversicherung abschliessen, können frei über ihr Geld verfügen und das ersparte Geld kann für andere Ausgaben verwendet oder zur Kostendeckung des Umzuges wie für neue Möbel, Transport- oder Reinigungskosten genutzt werden.

Wer beim Umzug knapp bei Kasse ist, hat mit der Mietkautionsversicherung ein innovatives Finanzprodukt, welches günstiger als ein herkömmlicher Kredit ist. Anstelle der Barkaution wird ein günstiger Jahresbeitrag (in der Regel 5% des Kautionsbetrages) fällig. Immobilienfirmen schätzen die unkomplizierte Verwaltung der Bürgschaftsurkunden. Geringe Kosten und eine einfache Handhabung machen sie zu einer interessanten Alternative zum traditionellen Mietzinsdepot.

VORTEILE DER BARGELDLOSEN MIETKAUTION:

  • Erspartes Geld der Barkaution verbleibt zur freien Verfügung
  • Mehr finanzieller Spielraum beim Umzug
  • Schonung der Ersparnisse
  • Keine Doppelbelastung (alte Kaution noch nicht ausgezahlt, neue schon fällig)
  • Vermeidung teurer und inflexibler Kredite
  • Als Zwischenfinanzierung nutzbar (Kautionsversicherung kann später in Barkaution umgewandelt werden)

NACHTEILE DER BARGELDLOSEN MIETKAUTION:

  • Nicht alle MieterInnen erhalten eine Bürgschaft
  • MieterInnen müssen nach Inanspruchnahme das Geld zurückerstatten.
  • Überschaubare aber regelmässige Kosten (siehe Anbieter im Vergleich), die sich bei längerer Laufzeit summieren
Vertrag, Laufzeit und Kündigung der Mietkautionsbürgschaft

Vertragsbeginn der Mietkautionsbürgschaft ist das Ausstellungsdatum auf der Bürgschaftsurkunde und entspricht in der Regel dem Mietbeginn. Ab diesem Datum greift die Mietkautionsleistung. Bezüglich Kündigungsfristen gibt es von Seiten der Mietkautionsfirmen generell keine festen Vorgaben. Auch gibt es keine Mindestlaufzeit. So kann der Vertrag sowohl zu Beginn als auch während eines Mietverhältnisses abgeschlossen werden (z.B. wenn sich die Mieterschaft im Nachhinein für den Abschluss einer Mietkaution entscheiden, um das gesperrte Kautionsgeld freizuschalten).

Erfolgt die Kündigung während eines laufenden Mietverhältnisses, benötigt die Liegenschaftsverwaltung eine Ersatzsicherheit, wie z.B. Mietzinsdepot bei einer Bank. Bei einer Kündigung werden die Kosten meistens taggenau abgerechnet; zu viel gezahlte Beiträge werden der Mieterschaft zurückerstattet. Achtung: Einige Anbieter berechnen dem Kunden bei Auflösung der Mietkaution zusätzliche Gebühren oder machen Kosten für Rückvergütungen geltend. Andere Anbieter erstatten die Prämie erst ab dem zweiten Jahr zurück.

Was geschieht wenn ein Schadensfall eintritt?

Sollten bei Auszug der Mietersschaft offene Forderungen aus dem Mietvertragsverhältnis bestehen, wie etwa offene Mietzinse oder im Zusammenhang mit Schäden am Mietobjekt, so kann der Eigentümer den Gesamtbetrag von der Mietkautionsversicherung einfordern. Wie beim Mietzinsdepot wird für die Freigabe das Einverständnis beider Vertragsparteien benötigt. Mit rechtsgültigen Unterschriften auf der Rückseite des Mietkautionszertifikats gibt man der Mietkautionsversicherung den Auftrag, den geforderten Betrag an den Eigentümer oder die Liegenschaftsverwaltung auszuzahlen. Nachdem die Kautionsversicherung die Leistungen an den Eigentümer erbracht hat, fordert diese den geleisteten Betrag vom Mieter zurück. Dies, weil es sich hierbei nicht um einen traditionellen Versicherungsschutz, sondern um eine Bürgschaft handelt und somit ein Rückgriff auf den Bürgschaftsnehmer üblich ist. Anmerkung: Die Mietkaution ist also keine Versicherung im klassischen Sinne! Deshalb lohnt es sich, sich zusätzlich mit der Privathaftpflichtversicherung abzusichern.

Die Mietkaution ist keine Bürgschaft und keine klassische Versicherung!

Der Begriff Mietkautionsversicherung ist mit Vorsicht zu geniessen. Häufig gehen MieterInnen davon aus, dass die Mietkautionsversicherung eine Versicherung im klassischen Sinne ist und offene Mietzinsen und Schäden am Mietobjekt übernimmt - ähnlich wie eine Privathaftpflichtversicherung. Dem ist aber nicht so. Die Mietkaution beruht auf dem Prinzip der Bürgschaft, wohingegen das Grundprinzip der Versicherung die Risikoübernahme im Schadenfall ist.

Eine klassische Versicherung wie die Privathaftpflicht kommt zum Einsatz, wenn das versicherte Ereignis, der Haftpflichtschaden, eintrifft. Der Versicherungskunde meldet den Schaden an seine Versicherung, diese kümmert sich um die Schadenbearbeitung, übernimmt die entstandenen finanziellen Kosten (Vermögensminderung des Versicherten) und der Schadenfall ist abgeschlossen.

Bei der Kautionsbürgschaft erfolgt deren Auflösung nur unter bestimmten Umständen. Während bei einer Privathaftpflichtversicherung nur der Kunde eine Versicherungspolice erhält, ist bei der Mietkaution noch eine dritte Partei an der Bürgschaft beteiligt: Der Eigentümer der Liegenschaft. Nach Abschluss der Mietkaution erhält dieser nämlich ein Schriftstück, die Bürgschaftsurkunde, als Vertragsbestätigung und Sicherheitsleistung zugesandt.

Die bargeldlose Mietkaution funktioniert wie ein herkömmliche Bankdepot und hilft zur Schaffung finanzieller Sicherheit im Schadenfall. Der Unterschied liegt darin, dass für die MieterInnen die Einzahlung auf ein Sperrkonto entfällt und er frei über seine finanziellen Mittel verfügen kann. Macht der Eigentümer bei Beendigung des Mietvertrages Ansprüche geltend, z.B. wegen offene Mietzinsen oder Schäden am Mietobjekt, wird die Mietkaution nach Rücksendung der Bürgschaftsurkunde an die Kautionsgesellschaft ausbezahlt. Nach Auszahlung der Forderung geschieht jedoch ein bedeutender Schritt: Die Kautionsgesellschaft übt auf den Kunden den Regress (=Rückgriff) aus und fordert den Kautionsbetrag zurück. Die Kautionsbürgschaft ersetzt somit die Einzahlung auf ein Banksperrkonto und schafft finanzielle Räume und übernimmt im Schadenfall Forderungen des Vermieters und fordert diese im Anschluss vom Kunden zurück.

Es empfiehlt sich daher nebst einer Mietkaution immer auch eine Privathaftpflichtversicherung abzuschliessen, welche auch die Mieterschäden übernimmt. Somit wird gewährleistet, dass im Schadenfall MieterInnen finanziell abgesichert ist und eine Versicherung das Ausfallrisiko übernimmt.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution freigegeben?

Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung, mit der ganz unterschiedliche Rechtsinstitute gemeint sein können, insbesondere die Mietsicherheit, die Bestellung eines Pfandrechts oder das Stellen eines Bürgen, wenn dem Gläubiger die Durchsetzung künftiger Regress- oder sonstiger Ansprüche ungewiss erscheint.

Das Mietrecht schreibt vor, dass die Freigabe zu erfolgen hat, sobald die Mietkaution ihre Funktion erfüllt hat. Dies ist der Fall, wenn die Mieterschaft sämtliche Mietzinse und Nebenkosten bezahlt hat und auch keine Mieterschäden vorhanden sind. In solchen Fällen sollte die Kaution problemlos innert wenigen Tagen freigegeben werden.

Weigert sich der Vermieter, die Kaution freiwillig aufzulösen, kann der Mieter an die Schlichtungsbehörde gelangen oder er lässt die Mietkaution ein zusätzliches Jahr auf dem Konto liegen. Denn: Hat der Vermieter auch ein Jahr nach Mietende seine Ansprüche auf die Kaution nicht über den Rechtsweg geltend gemacht, darf der Mieter das Konto ohne die Zustimmung des Vermieters auflösen lassen.

Diese Vorgehensweise lässt sich auch auf die Mietkautionsversicherung übertragen. Stellt der Vermieter seine Ansprüche auch nach einem Jahr nicht über den Rechtsweg, kann der Mieter die Auflösung der Bürgschaftsurkunde vornehmen.

Mietkaution deponieren oder versichern lassen

Vermieter möchten sich bei der Übergabe eines Mietobjektes in Sicherheit wiegen und verlangen deshalb eine Sicherheitsleistung in Form einer Mietkaution. Die Höhe der Kaution liegt in der Schweiz meistens zwischen 1-2 Monatsmieten. Gesetzlich geregelt ist die maximale Mietzinsgarantie von 3 Mietzinsen.

Bisweilen war es üblich, dass der Vermieter für den Mieter ein Depotkonto bei seiner Bank eröffnete und der Mieter anschliessend die vereinbarte Kaution auf dieses Konto einzahlen und sperren musste. Dieses Geld bleibt bis zur Beendigung des Mietvertrages resp. Übergabe des Mietobjektes gesperrt. Oftmals ist es aber so, dass die Mietkaution noch weitere Monate nach Übergabe des Objektes gesperrt bleibt, da der Vermieter noch eine gewisse Zeit für die Erstellung der Abrechnung braucht. Je nach Kündigungstermin ist auch die noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung ein Hauptgrund für Verzögerungen, da diese nur periodisch, meistens im April, erstellt werden. Mit Verzögerungen ist insbesondere dann zu rechen, wenn bei der Wohnungsrückgabe Schäden festgestellt worden sind, die die Beauftragung von externen Handwerkern voraussetzen. Der Vermieter benötigt Zeit, denn es müssen Offerten bei Handwerkern eingeholt werden und die Arbeiten der Handwerker können mehrere Wochen oder sogar Monate andauern.

Viele Mieter haben ein finanzielles Problem, denn der neue Vermieter verlangt ebenfalls eine Mietkaution, welche vor dem Vertragsbeginn eingezahlt werden muss. Dazu kommt in der Regel noch der erste Mietzins, welcher auch im Voraus und vor Vertragsbeginn zu bezahlen ist. Die Sperrung der Mietkaution führt bei manchem Mieter zu Zahlungsengpässen.

Das Mietzinsdepot der Bank bringt meist nur geringe bis gar keine Zinsen ein, was sich für den Mieter Nachteilig auswirkt. Insbesondere dann, wenn der Vermieter seine Partnerbank vorzieht, welche schlechtere Konditionen als die eigene Hausbank erwirtschaftet.

Neben der Hinterlegung von Geld auf einem Mietzinsdepot bei einer Bank kennt das Schweizer Mietrecht weitere Formen der Sicherheitshinterlegung, wie zum Beispiel die Bürgschaft. Diese wird jeweils von Banken (Bankgarantie) oder von Versicherungen (Mietkautionsbürgschaft) angeboten und entlasten den Mieter, indem sich die Bank oder Versicherung gegenüber dem Vermieter verbürgt und ihn mit einer Garantieurkunde absichert. Zwischen der Banken- und der Versicherungslösung gibt es bei der Handhabung im Grunde keine nennenswerte Unterschiede. Die Versicherungslösung ist jedoch unkomplizierter im Abschluss und effizienter im Schadenfall, da diese auf diesen Service spezialisiert sind. Die Versicherungslösung ist auch verhältnismässig günstiger und flexibler als die Bankenlösung.

Die Versicherungslösung hat für Mieter wie auch für Vermieter entscheidende Vorteile.

Vorteile für Mieter:
  • Es muss keine Mietkaution einbezahlt und gesperrt werden
  • Es bleibt mehr Geld für den Umzug zur Verfügung
  • Günstige Prämien und einfach zu kündigen
Vorteile für Vermieter:
  • 100%-ige Absicherung der Mietkaution
  • Kein Verwaltungsaufwand, da kein Bankkonto geführt werden muss
  • Schnellere Vergabe von Mietobjekten

Bei den Mietkautionsversicherungen kann der Abschluss online vorgenommen werden. Diese stellen dann dem Vermieter die Bürgschaftsurkunde zu und garantieren die geforderte Kautionssumme. Auf www.mietkautionschweiz.ch können sich Mieter in der Schweiz über die Mietkautionsversicherung informieren und die wichtigsten Schweizer Anbieter online vergleichen.

Vertrag, Laufzeit und Kündigung der Mietkaution

Eine Wohnung mieten heisst auch Erspartes blockieren. Denn wer mietet muss eine Mietkaution in Form eines Bankdepots leisten, die in der Regel 2-3 Monatsmieten beträgt. Wer das Mietzinsdepot nicht aufbringen kann oder aber einfach sein Geld nicht blockieren möchte, hat mit der Mietkautionsbürgschaft eine Alternative zum herkömmlichen Mietzinsdepot, welche eine anderweitige Nutzung des Geldes erlaubt und somit das Umzugsbudget schont.

Das Prinzip der Mietkautionsbürgschaft
Bei der Mietkautionsbürgschaft zahlt der Mieter an den Versicherer eine jährliche Prämie und sein Vermieter erhält im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde, welche ihn bis zur vereinbarten Kautionssumme absichert. Somit entfällt die Einzahlung der Mietkaution seitens des Mieters.

Basierend auf dieser Bürgschaftsurkunde begleicht die Versicherungsgesellschaft Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter in der maximalen Höhe der vereinbarten Kaution. Sollte also der Mieter bei Auszug Forderungen gegenüber dem Vermieter haben, wie etwa für offene Mietzinse oder im Zusammenhang mit Schäden am Mietobjekt, kann der Vermieter die Freigabe der Mietkaution durch Rücksendung der Mietkautionsurkunde einfordern. Wie beim Mietzinsdepot wird für die Freigabe der Mietkaution das Einverständnis beider Vertragsparteien benötigt.

Mit der Mietkautionsbürgschaft entfällt die Einzahlung der Mietkaution seitens des Mieters, was sicherlich der Hauptvorteil resp. der Grundsatz der Mietkautionsbürgschaft ist.

Welche Nachteile hat der Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft?
Die Mietkautionsbürgschaft hat grundsätzlich keine Nachteile. Im Vergleich zum herkömmlichen Mietzinsdepot verhält sie sich flexibler und schafft im Gegensatz zum Mietzinsdepot neue Liquidität in der Haushaltskasse. Sofern sich Mieter für den Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft entscheiden, sollten man sich über die genauen Konditionen und anfallenden Kosten des Anbieters informieren.

Achtung: Keine Versicherung im klassischen Sinne
Der Begriff Mietkautionsversicherung ist nicht ganz richtig. Ein klassisches Versicherungsprodukt wie z.B. die Privathaftpflichtversicherung kommt zum Zuge, wenn ein Schaden eintrifft. Der Versicherungsnehmer meldet den Schaden an seine Versicherung, diese kümmert sich um die Schadenbearbeitung, übernimmt die entstandenen Kosten (abzüglich eines Selbstbehalts) und der Schadenfall ist abgeschlossen. Man spricht in einem solchen Fall vom klassischen Versicherungsschutz.

Häufig gehen Mieter davon aus, dass die sogenannte Mietkautionsversicherung dieselbe Funktion wie andere Versicherungen erfüllt und im Schadenfall die gesamten Kosten übernimmt. Dem ist aber nicht so. Die Mietkautionsversicherung beruht auf dem Prinzip der Bürgschaft, bei dem sich eine Drittpartei, in diesem Fall die Mietkautionsgesellschaft, für jemanden verbürgt und für Forderungen haftet. Leistet die Mietkautionsgesellschaft Forderungen aus dem Mietvertrag an den Vermieter, muss der Mieter den Gesamtbetrag an die Mietkautionsgesellschaft zurückzahlen.

Wie schliesse ich eine Mietkautionsversicherung ab?
  1. Online Anbieter vergleichen und passendes Angebot finden
  2. Auf der Website der Mietkautionsgesellschaft die Mietkaution online eröffnen
  3. Nach der Annahme des Antrages wird die Zahlung des ersten Prämienbeitrages fällig
  4. Nach Zahlungseingang wird die Bürgschaftsurkunde erstellt
  5. Der Vermieter erhält die originale Mietkautionsbescheinigung per Post
  6. Der Mieter erhält eine Kopie der Mietkautionsbescheinigung per E-Mail
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Ein Umzug geht ins Geld. Nicht nur, weil meist doppelte Miete anfällt, sondern auch, weil für gewöhnlich eine Mietkaution hinterlegt werden soll. Was der Vermieter mit dieser Kaution alles machen darf – und worauf er selbst achten sollte – erfahren Sie hier.

Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Wohnung als Mietkaution von seinem Mieter verlangen. Dieses Geld dient der Absicherung von Forderungen, die der Vermieter eventuell einmal an den Mieter richten wird – etwa wegen ausstehender Mietzahlungen oder weil der Mieter die Wohnung beschädigt hat.

Der Mieter kann die Mietkaution wahlweise auf einen Schlag zahlen oder aber in drei gleich hohen Monatsraten.

Wichtig für beide Seiten: Mehr als drei Monatsmieten abzüglich aller Betriebskosten sind grundsätzlich unzulässig. Demnach darf die Kaution „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“

Das ihm überlassene Geld darf der Vermieter jedoch nicht einfach so ausgeben. Stattdessen muss er die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Dies soll den Mieter davor schützen, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters die Kaution verloren ist.


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