Hauseigentümer attackieren Mietrecht Empfehlung

Bürgerliche Politiker reichten drei Initiativen zum Mietrecht ein. Ihr Ziel ist eine einfachere Erhöhung des Mietzinses.

In der letzten Septemberwoche haben die Vertreter im Parlament noch einiges an Arbeit geleistet. Insgesamt wurden von ihnen drei parlamentarische Initiativen zur Miete eingereicht. Dabei geht es insbesondere um die Regelung zur Festsetzung der Mietpreise. Die Parlamentarier versprechen den Vermietern Verbesserungen bei der Preisänderung des Mietzinses. Das bedeutet konkret: Vermieter können die Mieten nun nicht nur leichter nach unten, sondern auch nach oben anpassen. Der Rechtsleiter im Bundesamt für Wohnungswesen, Cipriano Alvarez, formulierte es folgendermassen: «Durch Annahme der Initiativen würden die Vermieter freier bei Mietzinsanpassungen.»

Die grösste Änderung wurde laut Alvarez vom CVP-Nationalrat Daniel Fässler eingereicht. In seiner Initiative geht es um die Frage, ab wann ein Mietzins zu hoch sei. Anders ausgedrückt: Ab wann Juristen von einem „Missbrauch“ sprechen würden. Momentan trifft dies zu, wenn der Vermieter mit dem Mietzins einen sogenannten «übersetzten Ertrag» erwirtschaftet. Doch wo eine Regel existiert, gibt es auch immer Ausnahmen:

So gilt diese Regelung nicht, wenn die Mieten auf dem quartier- und ortsüblichen Niveau liegen, oder wenn die Wohnung vom Vermieter saniert worden ist. Fässler schreibt dazu, dass das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung die Kriterien des übersetzten Ertrages über alle anderen Kriterien stelle. Das bedeutet konkret: Selbst wenn die Miete quartier- und ortsüblich sein sollte, können Vermieter einen zu hohen Mietzins geltend machen.

Fässler möchte durchsetzen, dass in Zukunft nur noch ein Kriterium erforderlich ist, um den Mietzins an die Vorstellung des Vermieters anzupassen. Dieses Kriterium könnte beispielweise die Ortsüblichkeit sein. Die momentane Regelung bestrafe alle Vermieter, die in die Wohnung investieren. Hinzu kommt die Unterordnung des «marktnahen Kriteriums» Orts- und Quartiersüblichkeit unter jene Miete, die sich an den Kosten des Vermieters orientiere. Laut Fässler ist das die praktische Durchsetzung der Kostenmiete. Er will mit seinem Vorschlag erreichen, dass die Marktmiete wieder an Bedeutung gewinnt.

Auch FDP-Nationalrat Oliver Feller hat eine Initiative eingereicht. Er möchte den zulässigen Maximal-Gewinn eines Vermieters erhöhen. Momentan liegt er bei 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz. Feller möchte ihn auf 2 Prozent anheben. Diese 2 Prozent seien eindeutiger als die Vorgaben des Bundesgerichts. Diese hält Feller für eine Ansammlung von komplizierten Entscheiden. Zudem hält er seine Initiative für deutlich realistischer.

Der SVP-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV), Hans Egloff, hat sich zum Ziel gesetzt, den Nachweis über die orts- und quartiersüblichen Mieten zu vereinfachen. Während in der Vergangenheit noch 5 gleichwertige Wohnobjekte in der Umgebung verglichen werden mussten, sollen in Zukunft 3 genügen. Ausserdem will er die Regeln des Vergleichs einfacher gestalten.

Damit soll es Mietern einfacher gelingen, die ortsüblichen Mieten zu beweisen. Gleichzeitig soll bei einer Senkung des Referenzzinssatzes eine Senkung des Mietzinses verhindert werden. Zum Vergleich: Im Jahr 2012 lag der Referenzzinssatz noch bei 2,5 Prozent, Aktuell sind es 1,5 Prozent.

Haben Mieter auch Vorteile?

Egloff betont nicht nur Vorteile für Vermieter, sondern auch Mieterinnen und Mieter würden von seiner Initiative profitieren. Grund sei, dass auch bei ihnen die Beweislast liegen könnte: Konkret sagt er im Tagesanzeiger dazu: «Wer seine Anfangsmiete vor Gericht wegen Missbräuchlichkeit anfechten will, muss ebenfalls beweisen, dass sie höher ist als sonst im Quartier üblich. Mit der Initiative wäre das einfacher.» Weiterhin bezeichnet er die aktuelle Regelung als «praxisfern und kompliziert», da sie für Mieter und Vermieter fast unüberwindbare Hürden aufstelle. Schuld sei der Gesetzgeber.

Tobias Bonnevie-Svendsen, Mietrechtsexperte von der Kanzlei Peyer Partner gibt Egloff in diesem Punkt recht: «Die heutigen Regeln machen es Vermietern in der Tat schwer, nach Investitionen die Miete anzupassen.» Auch er erhofft sich durch Egloffs Initiative mehr Klarheit. Allerdings hält er entgegen, dass durch die Initiative der Schutz der Mieter geschwächt werden würde. «Es ist eine Frage der Sichtweise, ob das in Orten mit ohnehin hohen Preisen wie etwa Zürich wünschenswert ist.»

Ein Referendum ist möglich

Der Generalsekretär des Schweizerischen Mieterverbands, Michael Töngi, hält die Initiativen für einen «Frontalangriff» auf die Mieterrechte. Er bezeichnet die drei Initiativen als eine «explosive Mischung». Zum einen sagt er, hätten die Mieter weniger Möglichkeiten, um die Mietpreise anzufechten. Zum anderen würden Vermieter die Möglichkeit erhalten, die Miete stark zu erhöhen. Töngi befürchtet zudem eine Unterstützung der Initiative seitens der Mehrheit des bürgerlichen Nationalrates. «Sie sollte sich aber gut überlegen, ob sie mit grobfahrlässigen Massnahmen den Mieterfrieden gefährden will.» Der Schweizer Mieterverband hält ein Referendum für möglich.

Die Vermieter versuchten in den vergangenen Jahren mit ähnlichen Vorschlägen bereits ähnliche Vorstösse. Bisher wurden sie entweder abgelehnt oder verschwanden in Vergessenheit. Die neuen Vertreter der Vermieter hoffen offenkundig auf besser Ergebnisse.

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