Kündigungsfrist für Wohnungen und Mietverträge in der Schweiz
Die Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung in der Schweiz unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen. Viele Mieter sind sich jedoch nicht über die genauen Kündigungsfristen und -termine bewusst. Wer Fehler macht, riskiert eine verspätete Kündigung oder sogar eine Verlängerung der Mietdauer über das gewünschte Auszugsdatum hinaus. In diesem Artikel erfährst du alles über die gesetzlichen Kündigungsfristen, vertragliche Sonderregelungen und häufige Fallstricke.
Mietvertrag, Kündigungsfrist und Wohnungskündigungstermine
Ein Mietvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Er regelt die Nutzung der Mietwohnung und enthält meist auch spezifische Bestimmungen zur Kündigung.
Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Kündigung:
- Ordentliche Kündigung– unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen und Termine
- Ausserordentliche oder fristlose Kündigung – nur unter bestimmten Umständen möglich
Wichtig: Eine Kündigung des Mietvertrags ist immer schriftlich einzureichen – eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht. Die Kündigung sollte per Einschreiben versendet oder persönlich übergeben und schriftlich bestätigt werden.
Welche Kündigungsfristen gelten für Mietwohnungen?
Die Kündigungsfrist gibt an, wie lange im Voraus ein Mietvertrag gekündigt werden muss. Sie ist entweder im Mietvertrag festgelegt oder richtet sich nach dem Gesetz.
Gesetzliche Mindestkündigungsfristen für Wohnungen:
Falls im Mietvertrag keine andere Frist vereinbart wurde:
- 3 Monate Kündigungsfrist für Wohnungen
- 6 Monate Kündigungsfrist für Geschäftsräume
- 2 Wochen für möblierte Einzelzimmer
Wann beginnt die Kündigungsfrist?
Die Kündigung muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen, nicht erst am Kündigungstermin selbst. Dabei zählt nicht der Poststempel, sondern der Zeitpunkt des Empfangs.
Beispiel: Wenn der Mietvertrag eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende vorsieht, muss die Kündigung spätestens am 30. Juni bei der Verwaltung eintreffen, wenn der Mietvertrag per 30. September enden soll.
Kündigungstermine: Wann kann der Mietvertrag enden?
Während die Kündigungsfrist die Dauer der Vorankündigung regelt, bestimmt der Kündigungstermin, zu welchem Zeitpunkt der Mietvertrag endet.
Welche Kündigungstermine gelten?
Mietverträge enthalten oft spezifische vertragliche Kündigungstermine.
Falls im Mietvertrag keine konkreten Termine genannt sind, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Diese variieren je nach Kanton und Gemeinde.
In vielen Regionen gelten folgende allgemeine Kündigungstermine:
- Ende März (31. März)
- Ende Juni (30. Juni)
- Ende September (30. September)
Falls in der Region kein ortsüblicher Kündigungstermin existiert, kann immer auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer gekündigt werden.
Achtung: Möblierte Zimmer haben keine festen Kündigungstermine! Hier gilt das Ende einer einmonatigen Mietperiode als maßgeblicher Zeitpunkt.
Sonderregelungen: Familienwohnung, Todesfall, Nachmieter
- Kündigung einer Familienwohnung
- Ist die Wohnung von einem verheirateten Paar oder einem Paar in eingetragener Partnerschaft bewohnt, müssen beide Partner die Kündigung unterschreiben – selbst wenn nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnet hat.
- Kündigung im Todesfall
- Falls ein Mieter verstirbt, können die Erben den Mietvertrag auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist auflösen.
- Vorzeitige Kündigung durch einen Nachmieter
- Mieter können den Vertrag auch vorzeitig auflösen, wenn sie einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter vorschlagen. Die Vermietungsgesellschaft darf diesen nicht ohne triftigen Grund ablehnen.
Wichtig: Der ursprüngliche Mieter bleibt verpflichtet, die Miete zu zahlen, bis der Nachmieter den Mietvertrag übernimmt.
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Fristlose Kündigung: Wann ist sie möglich?
Eine fristlose Kündigung ohne Einhaltung von Fristen ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig:
Mieter können fristlos kündigen, wenn:
- Der Vermieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergibt
- Die Wohnung schwerwiegende Mängel aufweist, die nicht behoben werden
- Gesundheitsgefährdende Umstände bestehen (z. B. Schimmel, unzumutbarer Lärm)
Vermieter können fristlos kündigen, wenn:
- Der Mieter mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist
- Der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt
- Es zu groben Vertragsverletzungen kommt (z. B. illegale Nutzung der Wohnung)
Häufige Fehler vermeiden: Checkliste für die Kündigung
- ✅ Schriftliche Kündigung per Einschreiben oder persönlich übergeben
- ✅ Kündigungsfrist und -termin im Mietvertrag prüfen
- ✅ Kündigung rechtzeitig beim Vermieter einreichen
- ✅ Falls Familienwohnung: Beide Partner müssen unterschreiben
- ✅ Nachmieter vorschlagen, falls früherer Auszug gewünscht
Fazit: Wie gelingt eine reibungslose Kündigung?
Die Kündigung eines Mietvertrags in der Schweiz erfordert eine sorgfältige Planung und Einhaltung der Fristen. Wer zu spät kündigt oder Fristen missachtet, muss unter Umständen länger Miete zahlen als gewünscht.
Wichtige Tipps zusammengefasst:
- ✔ Prüfe die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin in deinem Mietvertrag
- ✔ Kündige immer schriftlich per Einschreiben
- ✔ Achte darauf, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vermieter ankommt
- ✔ Falls du vorzeitig ausziehen möchtest, schlage einen zahlungsfähigen Nachmieter vor
Was passiert mit der Mietkaution?
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich oft die Frage: Wann und unter welchen Bedingungen erhält der Mieter seine Mietkaution zurück? Grundsätzlich bleibt die Mietkaution (Mietzinsdepot) bis zur vollständigen Wohnungsabgabe auf einem gesperrten Konto. Der Vermieter kann einen Teil oder die gesamte Kaution nur dann einbehalten, wenn berechtigte Forderungen bestehen, etwa für:
- Offene Mietzinse oder Nebenkostenabrechnungen
- Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Nicht ausgeführte vertragliche Verpflichtungen (z. B. ausstehende Reinigungen)
Hat der Mieter die Wohnung in einem einwandfreien Zustand übergeben und bestehen keine offenen Forderungen, muss der Vermieter die Kaution sofort freigeben. Falls es Unstimmigkeiten gibt, kann der Vermieter die Kaution jedoch bis zu einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückhalten, es sei denn, er erhebt vorher eine offizielle Klage.
Tipp: Falls der Vermieter die Rückzahlung verzögert, kann der Mieter nach Ablauf eines Jahres die Freigabe des Kautionskontos direkt bei der Bank beantragen – es sei denn, der Vermieter hat rechtliche Schritte eingeleitet.
Als stressfreie Alternative zum klassischen Mietkautionskonto bietet die Mietkautionsversicherung gerade bei einem Umzug ein hohes Mass an Flexibilität, da kein Druck besteht, das blockierte Geld wieder freizugeben, da bei dieser Variante nichts ausgezahlt werden muss und man dem neuen Vermieter die neue Mietkaution einfach durch den Abschluss einer neuen Versicherungspolice zusichern kann. Weitere Informationen zur Mietkaution und zur Absicherung durch eine Mietkautionsversicherung gibt es hier.
Mit diesen Informationen bist du bestens auf deine Wohnungskündigung vorbereitet! Solltest du Fragen zu deiner Kündigung haben oder rechtliche Unterstützung benötigen, kannst du dich an den Mieterverband oder eine spezialisierte Rechtsberatung wenden.
Hotline Mieterverband Schweiz: 0900 900 800 (CHF 4.40/Min.). Mehr Infos auf: www.mieterverband.ch
