Mietrückgabe – Beseitigung von Schäden, Übergabeprotokoll und was Sie sonst noch wissen müssen
Bei der Rückgabe von Mietobjekten kommt es zwischen Vermieter und Mieter immer wieder zu Streitigkeiten in Bezug auf den Zustand des Objektes und der Abwicklung nötiger Reparaturen und Instandsetzungsmassnahmen.
Endet ein Mietverhältnis, muss der Mieter das Objekt an den Vermieter nach Art. 267 Abs. 1 OR in einem Zustand zurückgeben, der sich aus einer vertragsgemässen Nutzung ergibt. Das bedeutet, dass der Mieter nicht für Schäden aufkommen muss, die sich aus dem sachgemässen Gebrauch ergeben. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, für Reparaturen und den Ersatz von kaputten Gegenständen aufzukommen, wenn ihre Lebensdauer abgelaufen ist. Die Frage, was denn ein unsachgemässer Gebrauch sei, wirft im Einzelfall oft Probleme auf. Dabei hängt der sachgemässe Gebrauch von der Zweckbestimmung des vermieteten Objekts ab.
Wohnungsübergabe: Was geschieht bei übermässiger Abnutzung?
Hat ein Mieter einen Gegenstand während seiner Mietdauer übermässig abgenutzt, wird die Instandhaltung anteilig von beiden Mietparteien gezahlt. Der Mieter übernimmt in diesem Fall nur die Kosten für den Restwert. Der Restwert wird ermittelt, indem man von der durchschnittlichen Lebensdauer des Gegenstands das Alter abzieht. Die durchschnittliche Lebensdauer von Gegenständen kann anhand der paritätischen Lebensdauertabelle ermittelt werden. Sie wurde in Zusammenarbeit vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) und dem Hauseigentümerverband (HEV) erstellt. Die Werte für die einzelnen Gegenstände basieren auf einer durchschnittlichen mittleren Material- und Arbeitsqualität bei durchschnittlicher Abnutzung durch den Mieter. Bei Gegenständen, deren Lebensdauer abgelaufen ist, muss der Mieter keine Kosten übernehmen. Der Mieter kommt aber für Kosten des kleinen Unterhalts auf. Dazu gehören Kleinteile wie Schrauben oder das Ölen von Scharnieren. Aber auch Bleche für den Backofen oder ein neuer Duschschlauch fallen in den Bereich des Mieters. Für den kleinen Unterhalt hat sich eine Kostenobergrenze von 150 Franken etabliert.
Die Rückzahlung der Mietkaution
Erst wenn der Mieter alle vertraglichen Ansprüche, die aus dem Mietvertrag resultieren, erfüllt hat, kann er seine Mietkaution zurückerhalten. Dazu gehört zuerst einmal die vollständige Zahlung des Mietzinses. Sind nach der Rückgabe und nach der Besichtigung keine Schäden an der Wohnung festzustellen, muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen. Dafür gibt es eine Frist von 30 Tagen. Innerhalb dieser Zeit muss der Vermieter das Mietzinsdepot einschliesslich der Zinsen freigeben und die Kaution an den Mieter zurückerstatten.
Bei Schäden am vermieteten Objekt darf der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen. Das Schweizer Mietrecht sieht hier eine Frist von bis zu einem Jahr vor. In dieser Zeit kann der Vermieter Schäden beheben und die zugehörigen Rechnungen zusammentragen. Wenn er nach Ablauf der Frist keine entsprechenden Massnahmen ergriffen hat, muss er dem Mieter die Kaution zurückzahlen.
Im Streitfall liegt die Beweispflicht beim Vermieter
In jedem Fall muss der Vermieter bei Streitigkeiten beweisen, dass die Schäden vom Mieter verursacht worden sind. Für die Praxis hat hier das Übergabeprotokoll eine wichtige Bedeutung. Es wird bei der Übergabe der Wohnung angefertigt und beinhaltet alle Schäden und Besonderheiten, die bei einem letzten gemeinsamen Rundgang entdeckt werden. Gültig ist das Protokoll allerdings nur, wenn es von beiden Seiten unterzeichnet wurde.
