Kündigung durch den Vermieter – Was Mieter wissen müssen
Viele Mieterinnen und Mieter trifft es völlig unerwartet: Sie öffnen ihren Briefkasten, finden ein Schreiben ihres Vermieters und erfahren, dass ihnen die Wohnung gekündigt wurde. In einem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt wie der Schweiz kann eine solche Nachricht erhebliche Sorgen auslösen. Doch unter welchen Bedingungen ist eine Kündigung zulässig? Welche Rechte haben Mieter und welche Schritte sollten sie einleiten?
Ist eine Kündigung ohne Begründung erlaubt?
Grundsätzlich darf ein Vermieter das Mietverhältnis auch ohne Angabe von Gründen beenden. Dennoch haben Mieterinnen und Mieter das Recht, eine Begründung einzufordern. Die Erteilung einer Begründung ändert allerdings nichts an der Gültigkeit der Kündigung.
Es gibt jedoch klare gesetzliche Vorgaben, die eine Kündigung erfüllen muss, um rechtsgültig zu sein:
- Die Kündigung muss mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen.
- Das Formular muss die Mieterinnen und Mieter über die rechtlichen Mittel zur Anfechtung der Kündigung informieren.
- Die gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine müssen eingehalten werden.
- Die Kündigung darf nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.
Wann ist eine Kündigung ungültig?
Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter die gesetzlichen Bestimmungen nicht einhält. Beispielsweise:
- Fehlt das amtlich genehmigte Formular, ist die Kündigung nicht rechtsgültig.
- Wurde die Kündigung nicht fristgerecht ausgesprochen, verschiebt sich die Wirksamkeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.
Anfechtung einer Kündigung
Mieterinnen und Mieter haben das Recht, eine Kündigung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Dabei gibt es zwei mögliche Wege:
- Anfechtung aufgrund von Missbräuchlichkeit: Falls die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (z. B. Schikane oder willkürliche Kündigungen ohne legitimes Interesse des Vermieters), kann sie für ungültig erklärt werden.
- Erstreckung des Mietverhältnisses: In Härtefällen kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragt werden.
Wann gilt eine Kündigung als missbräuchlich?
Eine Kündigung ist dann missbräuchlich, wenn sie nicht auf einem berechtigten Interesse des Vermieters beruht oder als reine Schikane gilt. Beispiele für missbräuchliche Kündigungen:
- Die Kündigung erfolgt als Vergeltung, weil der Mieter sein Recht auf Mietminderung oder eine andere berechtigte Forderung geltend gemacht hat.
- Der Vermieter spricht die Kündigung aus, um die Miete durch eine Neuvermietung künstlich zu erhöhen.
- Es gibt keinen sachlichen Grund für die Kündigung, und sie dient nur dazu, den Mieter unter Druck zu setzen.
Ob eine Kündigung als missbräuchlich eingestuft wird, entscheidet die Schlichtungsbehörde anhand der gesetzlichen Bestimmungen in Art. 271 und 271a OR.
Erstreckung des Mietverhältnisses in Härtefällen
Auch wenn eine Kündigung nicht missbräuchlich ist, haben Mieterinnen und Mieter unter bestimmten Umständen Anspruch auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Eine Erstreckung wird gewährt, wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte zur Folge hat, die nicht durch die Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist.
Folgende Faktoren werden dabei berücksichtigt:
- Persönliche und familiäre Verhältnisse der Mieter.
- Die wirtschaftliche Situation der betroffenen Parteien.
- Die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt.
Gemäss Art. 272b OR beträgt die maximale Erstreckungsdauer vier Jahre. In der Praxis wird eine so lange Verlängerung jedoch nur selten gewährt.
Was sollten Mieter nach Erhalt einer Kündigung tun?
Falls eine Kündigung ins Haus flattert, ist es wichtig, rasch zu handeln:
- Prüfung der Kündigung: Wurde sie auf dem amtlich genehmigten Formular zugestellt? Wurden die Fristen und Termine eingehalten?
- Beratung einholen: Mieterinnen und Mieter sollten sich schnellstmöglich beim Mieterinnen- und Mieterverband (MV) oder einer Fachstelle beraten lassen.
- Wohnungssuche beginnen: Auch wenn eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt wird, sollten Betroffene so früh wie möglich mit der Suche nach einer neuen Wohnung beginnen.
- Anfechtung prüfen: Falls Anhaltspunkte für eine missbräuchliche Kündigung vorliegen, sollte innerhalb von 30 Tagen ein Antrag bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden.
Zusätzlicher Tipp: Mietkautionsversicherung als Vorteil bei der Wohnungssuche
Die Mietkaution bzw. das Mietzinsdepot spielt oft eine entscheidende Rolle bei der Auswahl eines neuen Mieters. Mietkautionsversicherungen in der Schweiz bieten eine "Vorabbestätigung", die dem Bewerbungsdossier beigefügt werden kann. Diese Bestätigung signalisiert Vermietern eine solide Bonität und kann die Chancen auf eine erfolgreiche Wohnungsbewerbung verbessern.
