Dürfen Vermieter ohne Begründung kündigen?

Es ist allgemein bekannt, wie schwer es in der Schweiz sein kann, eine neue Wohnung zu finden. Wohin Wohnungssuchende auch schauen. Überall gibt es bereits unzählige Bewerber, die sich eine Wohnung auf dem heiss umkämpften Mark sichern wollen. Wer bereits in einer Mietwohnung lebt und plötzlich eine Kündigung vom Vermieter erhält, stellt sich die Frage, ob das überhaupt rechtens ist.

Dürfen Vermieter ohne Begründung ihrem Mieter kündigen?

Die Antwort auf diese Frage ist sehr leicht: Ja. Vermieter dürfen ihrem Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Mieterinnen und Mieter können lediglich die Begründung einfordern. Doch selbst wenn der Vermieter die Begründung verweigert, bleibt die Kündigung gültig.

Die einzige Chance die Mieterinnen und Mietern übrig bleibt, ist zu prüfen, ob die Kündigung unter Einhaltung aller rechtlichen Bestimmungen erfolgte. Diese sind im Detail folgende:

• Der Vermieter muss das Mietverhältnis mit einem amtliche genehmigten Formular kündigen.
• Das Formular muss die Mieterinnen über alle zur Verfügung stehenden rechtlichen Mittel gegen die Kündigung informieren.
• Die Kündigung muss unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und Kündigungstermine erfolgen.
• Die Kündigung darf nicht gegen Treu und Glauben verstossen.

Aus diesen gesetzlichen Bestimmungen ergibt sich unter welchen Bedingungen eine Kündigung seitens des Vermieters nicht rechtens ist:

• Nutzt der Vermieter kein amtliches Formular, ist die Kündigung unwirksam.
• Hält sich der Vermieter nicht an die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin, ist die Kündigung erst auf den nächstmöglichen Termin wirksam.

Mieterinnen und Mieter können eine gültige Kündigung innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Es stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Bei Missbräuchlichkeit können Mieter die Kündigung auflösen.
2. Im Härtefall kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses gefordert werden.

Wenn die Kündigung missbräuchlich ist…

Eine Kündigung ist dann missbräuchlich, wenn sie gemäss Art. 271 OR gegen den Grundsatz von „Treu und Glauben“ verstösst. „Treu und Glauben bezeichnet das Verhalten eines redlich und anständig handelnden Menschen. Dieser Grundsatz kommt auch im Mietrecht zum Tragen. Im Detail bedeutet das folgendes: Eine Kündigung die unverhältnismässig ist, ohne schützenswertes Interesse und lediglich aus böser Absicht ausgesprochen wurde, kann angefochten werden.

Es gibt noch weitere Anfechtungsgründe. Diese ergeben sich aus Art. 271a OR. Ist die Kündigung unter Einhaltung des Grundsatzes von „Treu und Glauben“ ausgesprochen, so ist sie rechtens.

Erstreckung des Mietverhältnisses in Härtefällen…

Selbst wenn die Kündigung nicht missbräuchlich ist, besteht immer noch der Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Es kann immer wieder passieren, dass eine plötzliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter für den Mieter und/oder seine Familie eine besondere Härte zur Folge hat, die nicht durch die Interessen des Vermieters zu rechtfertiggen sind. Es ist Aufgabe der Behörde die Interessen der Vermieters gegen den besonderen Härtefall der Mieterinnen und Mieter abzuwegen. Dabei werden u.a. folgende Verhältnisse beider Parteien gegeneinander abgewogen:

• persönliche Verhältnisse
• familiäre Verhältnisse
• wirtschaftliche Verhältnisse
• Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume

Die gesetzlich festgelegte maximale Erstreckungsdauer beträgt gemäss Art. 272b OR 4 Jahre. In der Praxis wird die maximale Erstreckungsdauer jedoch nur sehr selten gewährt.

Bei Fragen…

Wer von seinem Vermieter eine Kündigung erhalten hat, kann sich an den Mieterinnen- und Mieterverband (MV) wenden. Es empfiehlt sich immer sofort nach Erhalt der Kündigung mit der Wohnungssuche zu beginnen. Selbst dann, wenn eine Erstreckung des Mietverhältnisses angestrebt wird. Auch die Schlichtungsbehörde prüft, ob sich Mieterinnen und Mieter um eine neue Wohnung bemühen. Nur wer sich um eine neue Wohnung bemüht, hat die Chance auf eine Erstreckung des bestehenden Mietverhältnisses gegen die Interessen des Vermieters.

Tipp der Redaktion: Die Mietkaution resp. Miezinsdepot ist immer wieder auch ein Kriterium bei der Auswahl eines solventen Mieters. Hierbei bieten Mietkautionsversicherungen in der Schweiz eine "Vorabbestätigung", welche dem Bewerbungsdossier beigelegt und damit bezeugen kann, dass man über eine positive Bonitätsauskunft verfügt.