Ein Mietzinsdepot zur Absicherung des Mietvertrages
Um sich als Vermieter bei der Vermietung von Mietobjekten abzusichern, besteht die Möglichkeit, vom Mieter ein Mietzinsdepot als Sicherheit zu verlangen und dieses bei einer Bank anzulegen. Voraussetzung ist, dass Mieter und Vermieter dies vertraglich vereinbart haben und die Höhe des Depots schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterschrieben wurde.
Manche Vermieter haben schlichtweg Angst um ihre Immobilie, deren Zustand und den Umgang des Mieters damit. Diese Angst ist verständlich, wenn man bedenkt, dass die Immobilie für viele Vermieter die einzige Einkommensquelle und eine langfristige Investition darstellt. Aus diesem Grund erlaubt der Gesetzgeber die Einrichtung einer Mietkaution. Diese Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, zum Beispiel bei Mietrückständen, offenen Nebenkostenabrechnungen oder Schäden an der Wohnung, für die Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses aufkommen müssen.
Wie hoch darf Mietzinsdepot für Wohnungen betragen
Die maximale Höhe des Mietzinsdepots beträgt in der Regel drei Bruttomietzinse. Für gewerblich genutzte Objekte gibt es keine gesetzliche Obergrenze, jedoch wird oft die Forderung von sechs Monatsmietzinsen praktiziert.
Wie hoch darf Mietzinsdepot für Gewerberäume betragen
Handelt es sich um eine Immobilie die zu Geschäftszwecken verwendet wird, so gibt es keine gesetzliche Obergrenze in der Höhe der Mietkaution. Als Faustregel gilt die Forderung von sechs Monatsmietzinsen. Entscheidend ist hier aber das Verhältnis zwischen möglichen Schäden am Mietobjekt und der Höhe des Mietzinses.
Wie muss das Mietzinsdepot angelegt werden?
Wenn der Vermieter eine Mietkaution verlangt, ist wie folgt vorzugehen:
- Hinterlegung auf einem Sperrkonto: Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietzinsdepot auf ein Sperrkonto einer Schweizer Bank einzuzahlen. Eine Überweisung auf sein Privatkonto ist nicht zulässig.
- Sofortige Hinterlegung: Die Hinterlegung des Mietzinsdepots muss sofort nach Erhalt des Geldes erfolgen. Hat der Vermieter noch kein Sperrkonto eingerichtet, muss der Mieter mit der Zahlung zuwarten. Eine Aufforderung zur Barzahlung kann der Mieter ablehnen.
- Informationspflicht des Vermieters: Der Vermieter muss den Mieter über alle relevanten Daten des Sperrkontos informieren, einschliesslich des Namens der Bank und der genauen Bezeichnung. Zudem muss das Sperrkonto verzinst werden, wobei die angegebenen Zinssätze für Sperrkonten gelten.
- Verfügung über die Zinsen: Gemäss dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband kann die Mieterin oder der Mieter über die Zinsen frei verfügen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Verweigert die Bank den Zugriff auf das Sperrkonto, hat der Mieter das Recht, die Bank zu wechseln.
- Rückzahlung bei Pflichtverletzung des Vermieters: Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Anlage auf einem Sperrkonto nicht nach, hat der Mieter Anspruch auf sofortige Rückzahlung der geleisteten Zahlungen. Darüber hinaus kann er den entgangenen Zins vom Vermieter rechtlich einfordern.
- Zahlungstermin: Der Zahlungstermin wird zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und muss im Vertrag festgehalten werden. Der Mieter muss der Aufforderung, die Kaution in bar zu zahlen, nicht nachkommen, wenn das Sperrkonto ordnungsgemäss auf seinen Namen eingerichtet wurde.
Es ist ratsam, die Unterlagen nach der Kontoeröffnung sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt sind und das Mietzinsdepot ordnungsgemäss eingerichtet wurde.
Erhöhung der Mietkaution während des Mietverhältnisses
Verlangt der Vermieter während des Mietverhältnisses eine Erhöhung des Mietzinsdepots, muss er dies dem Mieter rechtzeitig schriftlich mitteilen. Der Mieter kann die Erhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt des Schreibens bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Wann erfolgt die Rückzahlung der Mietkaution?
Die Rückzahlung der Mietkaution ist an bestimmte Bedingungen geknüpft:
- Keine Schäden bei der Wohnungsabnahme: Wenn am Tag der Wohnungsabnahme keine Schäden festgestellt werden können, sollte sich der Mieter sofort um die Freigabe der Mietkaution kümmern. Der Vermieter muss lediglich das Abnahmeprotokoll unterschreiben und damit sein Einverständnis erklären.
- Schäden während der Mietzeit: Sind während der Mietzeit Schäden an der Wohnung entstanden, sollte der Vermieter etwa drei Monate Zeit haben, diese zu beheben. Je nach Art des Schadens beauftragt der Vermieter Firmen mit der Reparatur des Mietobjekts. Sind alle Mängel beseitigt, schickt der Vermieter dem Mieter die sogenannte „Endabrechnung“.
- Prüfung der Endabrechnung: Es ist Aufgabe des Mieters, die Endabrechnung zu prüfen. Ist alles in Ordnung, muss der Mieter den Rechnungsbetrag begleichen. Ist der Mieter mit der Abrechnung nicht einverstanden, hat er die Möglichkeit, dem Vermieter schriftlich eine begründete Frist zur Überweisung des Mietzinsdepots und der erwirtschafteten Zinsen zu setzen.
- Schlichtungsbehörde bei Unstimmigkeiten: Kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, bleibt oft nur der Weg zur Schlichtungsbehörde, um eine Lösung zu finden.
Die Rückzahlung des Mietzinsdepots hängt von verschiedenen Faktoren ab, u.a. vom Zustand der Wohnung bei der Übernahme und von der ordnungsgemäßen Abwicklung von Reparaturen und Zahlungen während des Mietverhältnisses.
Auszahlung des Mietzinsdepots ohne Zustimmung des Vermieters
Wenn der Mieter ausgezogen ist und das Mietzinsdepot nicht erhalten hat, kann er sich nach einem Jahr direkt an die Bank wenden, sofern keine rechtlichen Schritte seitens des Vermieters eingeleitet wurden. Der Mieters muss mittels seinem Betreibungsregisterauszug belegen, dass der Vermieter keine Forderungen aus dem betroffenen Mietverhältnis erhebt.
Eine Alternative zum Mietzinsdepot ist die Mietkautionsversicherung
Für Mieter bieten private Anbieter die Möglichkeit einer Mietkautionsversicherung oder auch Mietzinsgarantie genannt, als Alternative zum Mietzinsdepot an. Diese ermöglicht es, kautionsfrei zu mieten und finanzielle Spielräume für andere Umzugskosten zu schaffen.
Wer wählt das Bankinstitut aus?
Nach den Bestimmungen des Mieterbundes hat der Vermieter das Recht, die Bank für die Mietkaution zu wählen. Alternativ kann der Mieter das Geld direkt auf das Sperrkonto überweisen, ohne den Umweg über den Vermieter gehen zu müssen. Er muss dem Vermieter jedoch die Bankbescheinigung zukommen lassen. In der Praxis ist es aber oft so, dass der Vermieter die Bank auswählt.
Es kann vorkommen, dass die gewählte Bank ihre Konditionen ändert, was für den Mieter mit Nachteilen verbunden sein kann, z.B. Zinssenkungen oder Erhöhung der Kontoführungsgebühren. In solchen Fällen hat der Mieter das Recht, den Vermieter zu bitten, die Bank zu wechseln. Stimmt der Vermieter dem nicht zu, muss er dem Mieter eine Entschädigung zahlen, denn Gebühren von mehr als CHF 50.00 müssen durch den Vermieter übernommen werden.
Gelegentlich taucht die Frage auf, ob es Sperrkonten ohne Zinserträge gibt. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband betont, dass ein Sperrkonto einem Sparkonto gleicht und daher Zinsen anfallen müssen. Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter muss die Bank oft vermitteln, was einen erheblichen Mehraufwand bedeutet. Dennoch ist eine Nullverzinsung nach Auffassung des Mieterbundes unzulässig. Zu beachten ist allerdings, dass das schweizerische Recht die Regelung der Zinserträge nicht genau festlegt, was in der Vergangenheit zu Vorfällen geführt hat, bei denen Banken plötzlich und ohne Vorankündigung die Zinszahlungen für Mietzinsdepots ganz eingestellt haben.
