Nicht alle Mieter profitieren vom gesenkten Referenzzinssatz
Am 3. März 2025 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz in der Schweiz von 1,75 % auf 1,5 % gesenkt. Dieser Zinssatz dient als Berechnungsgrundlage für Mietzinsen und beeinflusst somit direkt die Mietkosten vieler Haushalte. Theoretisch bedeutet eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte eine Mietzinsreduktion von 2,91 %. Doch nicht alle Mieter können von dieser Anpassung profitieren.
Was bedeutet der Referenzzinssatz für Mietende?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist eine wichtige Kennzahl für Mietverhältnisse in der Schweiz. Er basiert auf dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen, die von Schweizer Banken gewährt werden, und wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht.
Wer hat Anspruch auf eine Mietzinsreduktion?
1. Basis des aktuellen Mietzinses
Ein Anspruch besteht nur, wenn der aktuelle Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als 1,5 % basiert. Ist der Mietzins bereits an diesen oder einen tieferen Zinssatz angepasst worden, gibt es keinen weiteren Senkungsanspruch. Viele Mietverträge wurden jedoch auf früheren Referenzzinssätzen zwischen 2,0 % und 3,5 % abgeschlossen, sodass es durchaus erhebliche Reduktionsmöglichkeiten gibt.
2. Weitere Kostenfaktoren
Vermieter dürfen gestiegene Kosten gegen eine Mietsenkung aufrechnen. Dazu gehören:
- Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise, LIK): 40% der Teuerung können auf den Mietzins überwälzt werden.
- Steigende Unterhalts- und Betriebskosten: Dazu zählen Versicherungen, Liftwartung, Hauswartung oder andere Bewirtschaftungskosten.
- Allgemeine Kostensteigerungen: Auch gestiegene Energiekosten oder die Anpassung von Abgaben und Gebühren können als Gegenargument für eine Mietsenkung herangezogen werden.
3. Investitionen in die Immobilie
Wurden wertvermehrende oder energetische Sanierungen durchgeführt, dürfen Vermieter die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Solche Investitionen können beispielsweise umfassen:
- Fassaden- oder Dachdämmungen zur Energieeinsparung
- Einbau neuer Heizsysteme
- Erneuerung von Badezimmern oder Küchen
- Modernisierung von Fensteranlagen
- Erneuerung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Treppenhäusern oder Liftanlagen
Diese Faktoren können die erhoffte Mietzinsreduktion teilweise oder ganz aufheben, weshalb es wichtig ist, eine genaue Berechnung vorzunehmen.
Wie können Mieter eine Mietzinsreduktion beantragen?
Da Mietzinsanpassungen in der Regel nicht automatisch erfolgen, sollten Mieter selbst aktiv werden. Hier sind die wichtigsten Schritte:
- Mietvertrag überprüfen: Welcher Referenzzinssatz wurde vereinbart? Sind wertvermehrende Investitionen in den letzten Jahren vorgenommen worden?
- Senkungsanspruch berechnen: Online-Mietzinsrechner nutzen. Verschiedene Online-Mietzinsrechner (z. B. von Mieterverbänden oder Wohnschutzorganisationen) helfen dabei, die potenzielle Mietreduktion zu bestimmen. Alternativ kann eine manuelle Berechnung vorgenommen werden: Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 % entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91 %.
- Herabsetzungsbegehren schriftlich an den Vermieter senden: Das Gesuch sollte schriftlich an den Vermieter geschickt werden. Hierfür gibt es standardisierte Vorlagen von Mieterverbänden. Falls der Vermieter nicht reagiert oder das Begehren ablehnt, kann der Mietzins beim zuständigen Schlichtungsamt überprüft werden.
Reaktion der Vermieter auf Mietzinsreduktionen
Viele Vermieter akzeptieren eine Mietzinsreduktion nicht ohne Weiteres. Häufig wird argumentiert, dass gestiegene Betriebskosten oder durchgeführte Renovationen eine Senkung verhindern. Es kommt auch vor, dass Vermieter die Anfragen verzögern oder formal fehlerhafte Ablehnungen erteilen. Daher ist es ratsam, sich im Streitfall an das zuständige Schlichtungsamt oder einen Mieterverein zu wenden.
