Ein Mietvertrag bildet die Grundlage jedes Mietverhältnisses und regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. In der Schweiz gibt es klare gesetzliche Vorgaben, die bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags beachtet werden müssen. Dieser Ratgeber soll Ihnen helfen, die wichtigsten Punkte zu verstehen und gut informiert in Ihr Mietverhältnis zu starten.
Der Mietvertrag: Definition, Form und Dauer
Gemäss Art. 253 des Obligationenrechts (OR) wird der Mietvertrag folgendermassen definiert: "Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter eine Sache zur Nutzung zu überlassen, während der Mieter dafür eine Miete entrichtet." Ein Mietvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument und ein häufig gewähltes Instrument das die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses regelt. Er sollte immer schriftlich vorliegen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Arten von Mietverträgen
In der Schweiz gibt es verschiedene Arten von Verträgen, die das Überlassen von Wohnraum oder anderen Gütern regeln. Diese unterscheiden sich in ihren rechtlichen Rahmenbedingungen und den jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten:
- Mietvertrag: Der klassische Mietvertrag regelt die Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses gegen einen Mietzins. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, während der Mieter dafür den vereinbarten Mietzins zahlt. Dies ist die häufigste Form des Mietvertrags für Wohnraum.
- Untermietvertrag: Hierbei vermietet der Mieter einen Teil oder die gesamte Wohnung weiter an eine dritte Person. Dies ist nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig, wobei der Hauptmieter weiterhin für den Mietzins und die Einhaltung des Mietvertrags gegenüber dem ursprünglichen Vermieter verantwortlich bleibt.
- Pachtvertrag: Im Gegensatz zum Mietvertrag, bei dem der Mieter lediglich die Nutzung der Sache erhält, darf der Pächter aus dem Pachtgegenstand einen Ertrag erwirtschaften. Dies gilt häufig für landwirtschaftliche Betriebe, Gaststätten oder Hotels. Der Pächter ist verpflichtet, für die Pachtsache einen Pachtzins zu zahlen.
- Leasingvertrag: Ein Leasingvertrag unterscheidet sich von einem klassischen Mietvertrag darin, dass der Leasingnehmer nach Ablauf des Vertrags die Option hat, das geleaste Objekt zu kaufen. Dies wird häufig bei Fahrzeugen oder technischen Geräten angewendet, ist aber im Wohnungsmarkt kaum relevant.
- Staffelmietvertrag: Bei einem Staffelmietvertrag wird der Mietzins in festgelegten Abständen automatisch erhöht. Diese Vereinbarung muss schriftlich im Vertrag festgehalten werden und darf nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen angewendet werden.
Jeder dieser Vertragsarten hat eigene Anforderungen und rechtliche Rahmenbedingungen, die sowohl Vermieter als auch Mieter beachten sollten, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden.
Wichtige Bestandteile eines Wohnungsmietvertrages
Zu den wichtigsten Bestandteilen eines Mietvertrags gehören:
- Mietzins: Der monatliche Betrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnung bezahlt. Hierbei ist es wichtig, den Unterschied zwischen der Nettomiete und den Nebenkosten zu verstehen.
- Beginn und Dauer des Vertrages: Der Mietbeginn und eine allfällige Mindestdauer oder befristete Nutzung des Mietobjekt sind im Mietvertrag klar geregelt sein.
- Kündigungsfristen: In der Regel beträgt die Kündigungsfrist für Wohnungen drei Monate, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.
- Zustand der Wohnung: Der Mietvertrag sollte den Zustand der Wohnung beim Einzug festhalten, idealerweise in Form eines Übergabeprotokolls, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Nebenkosten: Diese können entweder akonto, pauschal oder inklusive im Mietzins verrechnet werden: Akonto: Der Mieter zahlt monatlich einen Vorschuss und erhält eine jährliche Abrechnung. Achten Sie darauf, dass der Akontobetrag den tatsächlichen Kosten entspricht, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Pauschal: Es gibt keine detaillierte Abrechnung, und der Mieter zahlt einen festen Betrag. Inklusive: Wenn Nebenkosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt werden, sind sie im Mietzins enthalten.
Änderungen des Mietvertrags durch den Vermieter nur mit amtlichem Formular
Änderungen des Mietvertrags, wie etwa eine Mietzinserhöhung, müssen durch die Vermieterschaft mit einem amtlichen Formular erfolgen. Dieses Formular informiert die Mieterschaft darüber, dass sie die Vertragsänderung innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten kann.
Anfangsmietzins – Das Recht auf Transparenz des Nachmieters
Mieter haben das Recht zu erfahren, wie viel die Vormieter für die Wohnung bezahlt haben. In einigen Kantonen ist die Vermieterschaft verpflichtet, den alten und den neuen Mietzins auf einem amtlichen Formular offenzulegen. Wenn der neue Mietzins stark erhöht wurde (mehr als 10 %), könnte dies als missbräuchlich gelten. In solchen Fällen kann der Anfangsmietzins bis zu 30 Tage nach der Schlüsselübergabe angefochten werden.
Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
- Pflichten des Mieters:
- - Pünktliche Mietzahlung: Der Mieter ist verpflichtet, den Mietzins und die Nebenkosten pünktlich zu zahlen.
- - Sorgfaltspflicht: Die Wohnung ist sorgfältig zu behandeln, und Schäden sind zu vermeiden.
- - Anzeigepflicht bei Mängeln: Mängel in der Wohnung müssen dem Vermieter unverzüglich gemeldet werden.
- Pflichten des Vermieters:
- - Instandhaltung: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt.
- - Nebenkostenabrechnung: Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkosten korrekt abzurechnen, wenn diese akonto berechnet werden.
Geschäftsmiete, Garagenmiete und andere Spezialfälle
Bei Geschäftsmieten, separaten Garagenmieten, Staffelmieten und Indexmieten gelten oft spezielle Regelungen. Es ist ratsam, solche Verträge vor der Unterzeichnung von einer Fachperson prüfen zu lassen, da sie sich stark vom gewöhnlichen Wohnmietrecht unterscheiden können.
Unterschiede im Mietvertrag – Keine Einheitsregeln
Die Bedingungen eines Mietvertrags können je nach Immobilie stark variieren. Der Vermieter legt – unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben – die Regeln für das Mietverhältnis fest. Daher sollten Mieter die spezifischen Klauseln des Vertrags sorgfältig prüfen, um Missverständnisse zu vermeiden. Beispiele für solche Unterschiede sind:
Mietzinsanpassungen: Eine Mieterhöhung ist zulässig, wenn der Referenzzinssatz steigt oder grössere Sanierungen durchgeführt wurden. Ebenso können Mieter eine Mietzinsreduktion fordern, wenn beispielsweise die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Wasserschaden beeinträchtigt ist. Haustierhaltung: Vermieter dürfen entscheiden, ob Haustiere erlaubt sind oder nicht. Während die Haltung von Kleintieren in der Regel erlaubt ist, bedarf die Haltung exotischer Tiere einer besonderen Erlaubnis. Hausordnung: Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mietobjekt und wird individuell vom Vermieter festgelegt. Mieter sollten sich über spezifische Regeln wie Ruhezeiten oder Einschränkungen bei Renovierungsarbeiten informieren.FAQ zum Mietvertrag in der Schweiz
Diese häufig gestellten Fragen von anderen Mietern bietet Antworten rund um den Mietvertrag und helfen, typische Missverständnisse zu vermeiden.
Gibt es Alternativen zum eingeschriebenen Brief für die Kündigung?
Das Gesetz schreibt keinen eingeschriebenen Brief vor, aber im Streitfall benötigen Sie einen Nachweis, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist. Wenn es schnell gehen muss, können Sie die Kündigung auch persönlich abgeben und sich den Empfang auf einer Kopie mit Datum und Uhrzeit bestätigen lassen. Wichtig: Eine Kündigung per E-Mail oder Fax reicht bei Wohn- oder Geschäftsräumen nicht aus.
Welche Nebenkosten sind unzulässig, auch wenn sie im Mietvertrag erwähnt sind?
Unzulässige Nebenkosten sind unter anderem Steuern, Gebäudeversicherungsprämien, Anschlussgebühren für Kabelnetze und Kanalisation, Gebühren für Niederschlagsableitung (Meteorwasser), Erschliessungsgebühren, Hypothekar- und Baurechtszinsen sowie Kosten für Reparaturen und Investitionen. Eine Ausnahme gilt für subventionierte Liegenschaften nach dem Bundesgesetz über die Wohneigentumsförderung (WEG), bei denen zusätzliche Nebenkosten wie Gebäudeversicherungsprämien erlaubt sein können.
Muss ich eine Privathaftpflichtversicherung abschliessen, wenn dies im Mietvertrag verlangt wird?
Ja, eine solche Klausel ist gültig. Da eine Privathaftpflichtversicherung auch für Mietschäden aufkommt, steht sie in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Diese Regelung gilt nicht als unzulässiges Koppelungsgeschäft.
Muss ich als Mieter einen Servicevertrag für den Geschirrspüler abschliessen, wenn das im Mietvertrag steht?
Nein, Serviceverträge für Haushaltsgeräte fallen unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Reparaturen, die zur Behebung von Störungen nötig sind, müssen vom Vermieter organisiert und bezahlt werden. Diese Verpflichtung kann nicht auf den Mieter übertragen werden.
Darf mir der Mietvertrag vorschreiben, bei welcher Versicherungsgesellschaft ich eine Privathaftpflichtversicherung abschliessen soll?
Nein, der Mietvertrag darf zwar den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung verlangen, aber die Wahl der Versicherungsgesellschaft muss dem Mieter freigestellt bleiben.
Ist ein Rauchverbot in der Wohnung im Mietvertrag gültig?
Nein, ein Rauchverbot im Mietvertrag gilt als Verstoss gegen die Persönlichkeitsrechte des Mieters und ist daher nicht verbindlich. Allerdings können Mieter für Schäden durch übermässige Nikotinablagerungen beim Auszug haftbar gemacht werden.
Ich habe keinen schriftlichen Mietvertrag. Ist das ein Problem?
Nein, auch ohne schriftlichen Mietvertrag gelten die gesetzlichen Mieterrechte. Allerdings sollten Mieter bei Streitigkeiten einen Nachweis über die Mietzahlungen vorlegen können. Ein Problem könnte das Fehlen eines schriftlichen Mietvertrags vor dem Einzug sein, da es schwierig wird, den Anspruch auf die Wohnung ohne schriftliche Vereinbarung durchzusetzen.
Bis wann ist der Mietzins zu bezahlen?
In den meisten Mietverträgen ist der Mietzins zu Beginn des Monats fällig, üblicherweise am Ersten des Monats. Wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist, sieht das Gesetz vor, dass die Zahlung erst am Monatsende erfolgen muss, ausser es gibt eine ortsübliche Regelung.
Kann ich von einer mündlichen Zusage zurücktreten, wenn ich die Wohnung doch nicht mieten möchte?
Ja, sofern die Beteiligten vereinbart haben, dass der Vertrag erst mit der Unterzeichnung eines schriftlichen Dokuments gültig wird. In vielen Fällen wird ein schriftlicher Vertrag nach einer mündlichen Zusage vorausgesetzt, wodurch der Mietvertrag erst nach der Unterzeichnung zustande kommt.
Weiterführende Artikel zum Mietvertrag
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Untermietvertrag in der Schweiz: Rechte, Pflichten und wichtige Tipps
Fazit:Ein Mietvertrag ist ein komplexes, aber entscheidendes Dokument für das Mietverhältnis. Mieter sollten sich die Zeit nehmen, den Vertrag sorgfältig zu lesen und bei Unsicherheiten nachzufragen. Eine gute Vorbereitung und das Wissen um Ihre Rechte helfen dabei, Konflikte zu vermeiden und ein harmonisches Mietverhältnis sicherzustellen.
