Der Mietvertrag ist die Grundlage jedes Mietverhältnisses in der Schweiz und regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Gemäss Art. 253 OR verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, während der Mieter dafür einen Mietzins entrichtet. Dieser Ratgeber zeigt, welche Vertragsarten es gibt, welche Bestandteile zwingend dazugehören und welche Klauseln Sie kritisch prüfen sollten.

Form und Dauer des Mietvertrags

Der Mietvertrag ist in der Schweiz nicht an eine zwingende Form gebunden — auch mündliche oder konkludente Mietverträge sind gültig. In der Praxis sollte er aber immer schriftlich vorliegen, damit beide Seiten im Streitfall klare Beweise haben.

Mietverträge können sein:

  • Unbefristet: Der Regelfall. Beendet wird das Vertragsverhältnis durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen.
  • Befristet: Auf eine feste Dauer abgeschlossen. Endet automatisch am vereinbarten Tag, ohne dass eine Kündigung nötig ist.

Arten von Verträgen rund um Wohnraum

Im Schweizer Mietrecht treten verschiedene Vertragstypen auf, die sich klar voneinander unterscheiden:

  • Mietvertrag: Der klassische Vertrag für die Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses gegen Mietzins (Art. 253 ff. OR).
  • Untermietvertrag: Der Hauptmieter vermietet die Wohnung (ganz oder teilweise) an Dritte weiter — nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig (Art. 262 OR). Mehr dazu im Untermietvertrag-Ratgeber.
  • Pachtvertrag: Der Pächter darf aus dem Pachtobjekt einen Ertrag erwirtschaften (typisch für Gaststätten, Hotels, landwirtschaftliche Betriebe).
  • Staffelmietvertrag: Der Mietzins wird zu festgelegten Terminen automatisch erhöht. Nur unter strikten Bedingungen zulässig (Art. 269c OR).
  • Indexmietvertrag: Der Mietzins ist an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Nur bei Verträgen mit Mindestdauer von 5 Jahren erlaubt (Art. 269b OR).

Die wichtigsten Bestandteile eines Mietvertrags

Ein vollständiger Wohnungsmietvertrag enthält folgende Punkte:

  1. Mietzins (Netto): Der monatliche Betrag für die reine Wohnungsnutzung — unbedingt klar getrennt von den Nebenkosten.
  2. Nebenkosten: Drei Varianten — siehe Nebenkostenabrechnung-Ratgeber:
    • Akonto: Monatlicher Vorschuss mit Jahresabrechnung. Achten Sie auf realistische Beträge, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
    • Pauschal: Fixer Betrag ohne Abrechnung — sicher für den Mieter, riskant bei langfristigen Verträgen mit steigenden Kosten.
    • Inklusive: Im Mietzins enthalten — gilt automatisch, wenn nichts anderes vereinbart ist.
  3. Beginn und Dauer: Mietbeginn, eventuelle Mindestdauer, befristet oder unbefristet.
  4. Kündigungsfristen und -termine: Für Wohnungen meist 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin — beachten Sie die kantonalen Besonderheiten.
  5. Mietkaution: Maximal drei Bruttomonatsmieten (Art. 257e OR). Hinterlegung als Mietzinsdepot, Mietkautionsversicherung oder Bankgarantie.
  6. Zustand der Wohnung: Mit Wohnungsübergabeprotokoll festhalten — vermeidet späteren Streit über Schäden.
  7. Hausordnung: Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Haustier-Regelung.

Änderungen am Mietvertrag — nur mit amtlichem Formular

Vertragsänderungen, die dem Mieter Nachteile bringen — typisch eine Mietzinserhöhung — muss der Vermieter mit dem amtlichen Formular mitteilen (Art. 269d OR). Auf dem Formular muss klar stehen, dass der Mieter die Änderung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten kann. Fehlt das Formular oder ist es unvollständig, ist die Änderung nichtig — der bisherige Mietzins gilt weiter.

Anfangsmietzins anfechten

Beim Wechsel des Mieters müssen Vermieter in einigen Kantonen (z. B. Zürich, Genf, Waadt) den Anfangsmietzins mit dem amtlichen Formular offenlegen — inklusive des vom Vormieter bezahlten Betrags. Steigt der neue Mietzins gegenüber dem alten missbräuchlich (in der Regel mehr als 10–15 %), können Sie als neuer Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Rechte und Pflichten — auf einen Blick

Pflichten des Mieters

  • Pünktliche Mietzahlung — Mietzins und Nebenkosten gemäss Vertrag.
  • Sorgfaltspflicht — die Wohnung schonend behandeln.
  • Anzeigepflicht bei Mängeln — Schäden und Defekte sofort melden.
  • Rücksichtnahme — Hausordnung und Mitbewohner respektieren.
  • Sicherheitsleistung — Hinterlegung der vereinbarten Mietkaution.

Pflichten des Vermieters

  • Übergabe in tauglichem Zustand — gebrauchsfähige Wohnung bereitstellen.
  • Instandhaltung — die Wohnung während der Mietdauer unterhalten.
  • Mängelbehebung — gemeldete Mängel zeitnah beheben.
  • Korrekte Nebenkostenabrechnung bei Akonto-Vereinbarung.
  • Schutz vor unberechtigter Kündigung — Art. 271 OR (Treu und Glauben).

Geschäftsmiete, Garagenmiete und Spezialfälle

Bei Geschäftsmietverträgen, separater Garagenmiete, Staffelmiete oder Indexmiete gelten teils stark abweichende Regeln vom klassischen Wohnungsmietrecht. Vor Unterzeichnung empfiehlt sich eine Prüfung durch eine Fachperson — speziell bei längeren Verpflichtungen oder hohen Kautionssummen.

Häufige Streitklauseln in Mietverträgen

  • Haustierhaltung: Der Vermieter darf grundsätzlich festlegen, ob Haustiere erlaubt sind. Kleintiere (Aquariumfische, Vögel, Hamster) sind in der Regel ohne Erlaubnis zulässig.
  • Privathaftpflicht obligatorisch: Eine Klausel, die eine Privathaftpflichtversicherung verlangt, ist gültig — die Wahl des Versicherers muss aber dem Mieter überlassen sein.
  • Rauchverbot in der Wohnung: Greift in die Persönlichkeitsrechte ein und ist nicht verbindlich. Übermässige Nikotinschäden bleiben aber Mieterhaftung.
  • Servicevertrag für Geräte: Reparaturen und Wartung von Hausratgeräten gehören zur Instandhaltungspflicht des Vermieters und können nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Häufige Fragen zum Mietvertrag

Ist eine Kündigung per E-Mail oder Fax gültig?

Nein. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen — bei Familienwohnungen sogar von beiden Ehepartnern unterzeichnet. Ohne Nachweis des fristgerechten Zugangs riskieren Sie, dass die Kündigung erst auf den nächsten Termin wirkt. Empfehlung: Einschreiben mit Rückschein.

Welche Nebenkosten sind unzulässig?

Nicht überwälzbar sind Steuern, Hypothekarzinsen, Verwaltungskosten der Liegenschaft, Reparaturen, Abschreibungen sowie pauschale „übrige Nebenkosten" — auch wenn sie im Vertrag stehen. Mehr dazu im Nebenkostenabrechnung-Ratgeber.

Ich habe keinen schriftlichen Mietvertrag — ist das ein Problem?

Nein. Das Mietverhältnis ist auch ohne schriftlichen Vertrag rechtsgültig. Sie sollten aber die Mietzinszahlungen (Bankauszüge) und die Schlüsselübergabe (Zeugen) beweisen können. Bei Streitigkeiten ist ein schriftlicher Vertrag aber immer der bessere Beweis.

Bis wann ist der Mietzins fällig?

In der Regel zu Beginn des Monats. Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt nach Gesetz: zahlbar am Monatsende — sofern keine ortsübliche Regelung anderes vorschreibt.

Kann ich von einer mündlichen Zusage zurücktreten?

Ja, sofern vereinbart wurde, dass der Vertrag erst mit der Unterzeichnung eines schriftlichen Dokuments zustande kommt. In der Praxis ist das fast immer der Fall — Vermieter senden meist erst eine Reservation oder Annahmebestätigung, der eigentliche Vertrag wird separat unterzeichnet.

Darf der Vermieter Nebenkosten pauschal abrechnen?

Ja, aber nur, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Bei Pauschal-Nebenkosten gibt es keine jährliche Abrechnung — was für den Mieter vorhersehbar ist, kann bei steigenden Kosten aber zum Nachteil des Vermieters sein.