Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen möchten, gibt es einige wichtige Aspekte und Formalitäten zu beachten. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, den Kündigungsprozess reibungslos zu gestalten und informiert Sie über die relevanten Regelungen und Fristen, die Mieter in der Schweiz beachten müssen. Sie erfahren auch, wie eine ausserterminliche Kündigung abläuft und können eine kostenlose Vorlage für ein Kündigungsschreiben für Mietwohnungen, Garagen oder Geschäftsräume als Word-Datei herunterladen.
Kündigungsschreiben für eine Wohnung an den Vermieter
Eine Kündigung des Mietvertrages muss in jedem Fall schriftlich erfolgen und von allen im Wohnungsmietvertrag genannten Personen unterschrieben sein. Dies gilt auch für mündlich abgeschlossene Mietverträge. Bei Ehepaaren muss der Ehepartner das Kündigungsschreiben unterschreiben, auch wenn er den Mietvertrag ursprünglich nicht mit unterzeichnet hat.
Für die Zustellung empfiehlt sich der Versand per Einschreiben, da so der Zeitpunkt des Zugangs dokumentiert wird. Bewahren Sie den Postbeleg auf, um die rechtzeitige Absendung jederzeit nachweisen zu können. Entscheidend für die Wirksamkeit der Kündigung ist nicht das Datum des Poststempels, sondern die Zustellung beim Vermieter. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte das Kündigungsschreiben mindestens drei Werktage vor Fristbeginn abgeschickt werden. Es ist auch möglich, dem Vermieter die Kündigung gegen Quittung persönlich zu übergeben.
Vorlage für Wohnungskündigung und allfällige Nebenräume
Um Ihnen den Prozess zu erleichtern, bieten wir Ihnen kostenlose Kündigungsvorlage zum Herunterladen an. Diese Vorlagen enthalten alle erforderlichen Elemente und können individuell angepasst werden (Word). Je nach Art des Mietobjekts (Wohnung, Garage, Geschäftsräume) können Sie die entsprechende Vorlage herunterladen. Klicken Sie auf das jeweilige Bild und der Download starten automatisch.
Vorlage für rechtsgültige Vertragskündigung: Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Vorlage
- Fügen Sie als erstes im Bereich "Absender" Ihre Anschrift ein und erwähnen Sie eventueller Mitmieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
- Fügen Sie die Anschrift Ihres Vermieters oder der Verwaltung ein. Die Adresse des Vermieters kann dem Mietvertrag entnommen werden.
- Fügen Sie das Kündigungsdatum ein.
- Lassen Sie das Kündigungsschreiben von allen Beteiligten unterschreiben und schicken Sie es per Einschreiben an Ihren Vermieter.
- Warten Sie anschliessend auf die Kündigungsbestätigung und die Kontaktaufnahme Ihres Vermieters.
Kündigungsfristen und -termine für Wohnungen
Die Kündigungsfrist sowie die Kündigungstermine für Wohnungen sind im Wohnungsmietvertrag festgelegt. Fehlen konkrete Angaben, gelten die ortsüblichen Termine und gesetzlichen Fristen. Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Schweiz mindestens drei Monate, für Geschäftsräume mindestens sechs Monate. Wichtig: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen.
Für den Fall, dass Sie die Kündigungsfrist nicht einhalten können, sollten Sie Ihren Vermieter unbedingt darauf ansprechen. In einigen Fällen lassen sich auf diese Art Kompromisse aushandeln. Falls Ihr Vermieter aber nicht auf Ihre Vorschläge eingeht bzw. selber keine macht, so haben Sie noch die Möglichkeit selber einen Nachmieter zu finden. Dieser kann Ihren Wohnungsmietvertrag fortsetzen. Zu beachten ist, dass der Nachmieter Ihren Vertrag zu den gleichen Bedingungen weiterführen muss. Nicht einmal der Vermieter darf diesen abändern. Einen Nachmieter zu finden, kann sich als schwierig herausstellen. Erfolg haben Sie mit dieser Methode jedoch in Städten wie Bern oder Zürich, da die Nachfrage nach Wohnungen dort überdurchschnittlich hoch ist. Wenn Sie keinen Nachmieter finden, müssen Sie den Mietzins bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist weiter bezahlen.
In manchen Fällen kann eine Wohnungskündigung aus „wichtigen Gründen“ erfolgen. Dies ist dann der Fall, wenn die Fortführung des Mietverhätnisses für Mieter oder Vermieter unzumutbar ist. Hierbei muss die gesetzliche Frist von drei Monaten zwar eingehalten werden, aber es kann zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden. Entscheidend ist der „wichtige Grund“. Dieser darf nicht selbstverschuldet sein. Finanzielle Hindernisse, plötzliche Arbeitslosigkeit oder ein Umzug ins Altersheim gelten als selbstverschuldet. Anerkannt werden Gründe wie Invalidität, Tod des Partners oder Arbeitslosigkeit aufgrund einer starken Wirtschaftskrise.
Ausserterminliche Kündigung der Wohnung und Nachmietersuche
Falls Sie die Kündigung einer Wohnung ausserterminlich vollziehen möchten, können Sie einen zumutbaren → Nachmieter vorschlagen. Dieser muss zahlungsfähig sein und den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Sollte der Vermieter den Nachmieter ungerechtfertigt ablehnen, sind Sie ab dem theoretischen Übernahmetermin von der Zahlungspflicht befreit (→ Art. 264 Abs. 1 OR).
Kündigung der Wohnung bei Todesfall des Mieters
Nach dem Tod der Mietpartei geht der Wohnungsmietvertrag automatisch auf die Erben über. Diese können den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin kündigen. Lesen Sie hierzu unseren Artikel → Was passiert mit der Mietwohnung in einem Todesfall?.
Kündigung der Wohnung bei Zahlungsverzug durch den Vermieter
Sollten Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug geraten, kann der Vermieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen setzen und die Kündigung androhen. Erfolgt keine Zahlung innerhalb dieser Frist, kann der Vermieter den Wohnungsmietvertrag fristlos kündigen.
Fristlose Wohnungskündigung durch den Mieter
In besonderen Fällen, wie zum Beispiel bei schwerwiegenden Mängeln in der Wohnung, die der Vermieter trotz Mahnung nicht behebt, kann auch der Mieter fristlos kündigen.
Was gilt für befristete Mietverträge?
Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer. Es ist keine Kündigung notwendig (→ Art. 266 Abs. 1 OR). Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Gut zu wissen: Wird das befristete Mietverhältnis nach Ablauf der Frist stillschweigend fortgesetzt, verwandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis. In diesem Fall gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine.
Kündigung von Familienwohnungen
Bei Familienwohnungen, die von einem Ehepaar oder einer eingetragenen Partnerschaft bewohnt werden, müssen beide Partner die Kündigung unterschreiben, auch wenn nur einer den Wohnungsmietvertrag unterzeichnet hat.
Checkliste für die Kündigung der Mietwohnung
- Sind Kündigungsfrist und -termin eingehalten?
- Wurde die Kündigung per Einschreiben versandt oder persönlich übergeben?
- Haben beide Partner bei Familienwohnungen unterschrieben?
- Wurden eventuelle Zusatzverträge (z.B. für eine Garage) ebenfalls gekündigt?
Wohnungskündigung seitens des Vermieters
Manche Vermieter haben einfach Pech mit ihren Mietern. Entweder wird die Miete nur unregelmässig gezahlt oder die Mietwohnung wird schlecht gepflegt und verfällt. In solchen Fällen kann es für Vermieter sinnvoll sein, den Mietvertrag zu kündigen. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter dafür ein vom Kanton zur Verfügung gestelltes Formular verwenden. Tut er dies nicht, ist die Kündigung nicht rechtsgültig. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, die Kündigung nachvollziehbar zu begründen. Gleichzeitig hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Dafür hat er ab Erhalt der Kündigung 30 Tage Zeit. Vermieter müssen unbedingt beachten, dass nicht das Datum des Poststempels als Zugang gilt, sondern nur der physische Zugang beim Mieter. Ist der Mieter nicht zu Hause und auch sonst nicht auffindbar, gilt die Kündigung am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist bei der Post als rechtsgültig zugestellt.
Für den Fall, dass der Mieter seinen Mietzinszahlungen nicht nachkommt, hat der Vermieter die Möglichkeit schriftlich ein Frist von 30 Tagen zu setzen. In diesen 30 Tagen muss der Mieter alle ausstehenden Zahlungen begleichen. Leistet der Mieter dem nicht Folge, so hat der Vermieter das Recht, dem Mieter mit einer weiteren Frist von 30 Tagen zum Monatsende zu kündigen.
Was passiert mit der Mietkaution
Unabhängig davon, ob Sie die Mietkaution in Form von Geld auf ein Mietzinsdepot einbezahlt oder eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen haben, erfolgt die Auflösung beziehungsweise die Freigabe der Sicherheitsleistung stets über den Vermieter. Sofern der der Mieter keine offenen Mieten und auch keine Schäden am Mietobjekt hinterlassen haben, welche über die Mietkaution zu decken sind, wird das jeweilige Konto zu Gunsten des Mieters freigegeben. Erfahren Sie hier mehr über → die Kündigung der Mietkaution.
Kündigung Wohnung: häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gibt es Alternativen zum eingeschriebenen Brief für die Kündigung?
Das Gesetz schreibt keinen eingeschriebenen Brief vor, aber im Streitfall benötigen Sie einen Nachweis, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist. Wenn es schnell gehen muss, können Sie die Kündigung auch persönlich abgeben und sich den Empfang auf einer Kopie mit Datum und Uhrzeit bestätigen lassen. Wichtig: Eine Kündigung per E-Mail oder Fax reicht bei Wohn- oder Geschäftsräumen nicht aus.
Ich habe per SMS gekündigt und es mir anders überlegt. Ist die Wohnungskündigung gültig und kann ich sie zurückziehen?
Eine Kündigung muss laut Gesetz immer schriftlich und eigenhändig unterschrieben erfolgen. Eine per SMS versandte Kündigung ist daher unwirksam. In bestimmten Fällen könnte jedoch Rechtsmissbrauch vorliegen, wenn durch Ihr Verhalten der Eindruck entsteht, Sie würden tatsächlich ausziehen. Ein solches Verhalten könnte Schadenersatzforderungen nach sich ziehen. Am besten suchen Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter.
Welche besonderen Vorschriften gelten für die Wohnungskündigung einer Familienwohnung?
Bei einer Familienwohnung müssen beide Ehepartner oder eingetragenen Partner die Wohnungskündigung unterschreiben, auch wenn nur einer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Fehlt eine Unterschrift, kann diese vor Beginn der Kündigungsfrist nachgereicht werden, andernfalls verschiebt sich die Wirksamkeit der Wohnungskündigung auf den nächsten Termin. Wenn der Vermieter kündigt, muss er beiden Partnern die Wohnungskündigung separat zustellen. Jede Partei hat das Recht, die Kündigung anzufechten.
Kann ich eine Kündigung zurückziehen?
Nein, eine einmal rechtsgültig ausgesprochene Kündigung ist endgültig. Sie kann nur mit Zustimmung der anderen Partei rückgängig gemacht werden. Dies gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter.
Hat sich das Mietrecht geändert, sodass ich nun auf jedes Monatsende kündigen kann?
Nein, das Mietrecht hat sich diesbezüglich nicht geändert. Einige neuere Mietverträge bieten die Möglichkeit, auf jedes Monatsende zu kündigen, aber die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten für Wohnräume bleibt bestehen. Wenn in Ihrem Vertrag keine spezifischen Kündigungstermine genannt sind, gelten die ortsüblichen Termine.
Kann ich wegen Schimmelbefall vorzeitig kündigen?
Ja, wenn der Schimmel so gravierend ist, dass das Wohnen unzumutbar wird, können Sie vorzeitig kündigen und Schadensersatz verlangen. Sie müssen in diesem Fall keine Nachmieter finden. Bei weniger schwerwiegenden Fällen haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion, und der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel zu beheben.
Darf der Vermieter vor meinem Auszug Interessenten die Wohnung zeigen?
Ja, laut → Art. 257h OR darf der Vermieter Besichtigungen organisieren, sollte dabei jedoch Rücksicht auf Ihre Termine nehmen und Belästigungen vermeiden. Sie müssen im Gegenzug eine gewisse Flexibilität zeigen und können nicht alle Vorschläge ablehnen.
Weiterführende Artikel zum Mietvertrag
Was passiert mit der Mietwohnung in einem Todesfall?Was kann der Vermieter von der Mietkaution abziehen und was nicht?
Nachmieter: Rechte, Pflichten und Tipps für Mieter und Vermieter
Untermietvertrag in der Schweiz: Rechte, Pflichten und wichtige Tipps
Dieser Ratgeber bietet einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Schritte und Regelungen zur Kündigung eines Mietvertrages in der Schweiz. Es ist wichtig, alle Fristen und Formalitäten genau zu beachten, um unerwartete Kosten oder rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.
