Mietzinsdepot - so funktioniert's

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Um sich als Vermieter bei der Vermietung von Mietobjketen abzusichern, gibt es die Möglichkeit ein Mietzinsdepot vom Mieter zu verlangen und bei einer Bank anzulegen. Voraussetzung ist, dass Mieter und Vermieter dies vertraglich vereinbart haben und der Betrag über die Höhe des Depots schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterzeichnet wurde.

Manche Vermieter haben schlichtweg Angst um Ihre Immobilie, deren Zustand und dem Umgang mit derer seitens des Mieters. Diese Angst ist verständlich, wenn man bedenkt, dass für viele Vermieter die Immobilie die einzige Einkommensquelle ist und als langfristige Invistionen dient. Daher erlaubt der Gesetzgeber die Einrichtung eines Mietzinsdepots. Diese Sicherheitsleistung soll dem Vermieter Sicherheit geben.

Es sind insgesamt zwei Gründe vorgesehen bei denen der Vermieter das Depot in Anspruch nehmen darf:
  • wenn der Mieter für Beschädigungen am Mietobjekt verantwortlich ist
  • oder wenn die Mietzinsen seitens des Mieters nicht beglichen wurden.

Wie hoch darf das Mietzinsdepot sein?

Begrenzung der Kautionshöhe auf max. 3 Bruttomietzinse.

Nettomiete Nebenkosten Bruttomiete Max. Mietzinsdepot
CHF 1'500.- CHF 240.- CHF 1'740.- CHF 5'220.- (3 x 1'740)

Handelt es sich um eine Immobilie die zu Geschäftszwecken verwendet wird, so gibt es keine gesetzliche Obergrenze in der Höhe des Mietzinsdepots. Als Faustregel gilt die Forderung von sechs Monatsmietzinsen. Entscheidend ist hier aber das Verhältnis zwischen möglichen Schäden am Mietobjekt und der Höhe des Mietzinses. Begrenzt wird die Höhe ebenfalls durch das Retentionsrecht des Vermieters. Bei gewerblich genutzten Mietobjekten hat der Vermieter ein Recht auf die vom Mieter mitgebrachten beweglichen Sachgegenständen. Aber auch Ihre Beziehung zum Vermieter, Ihr Verhandlungsgeschick und Ihre finanzielle Situation beeinflussen den Betrag des Mietzinsdepots.

Wie muss das Mietzinsdepot angelegt werden?

Verlangt der Vermieter ein Mietzinsdepot, so ist er verpflichtet dieses auf einem Sperrkonto einer Schweizer Bank zu hinterlegen. Er darf es auf keinen Fall auf sein Privatkonto überweisen. Zudem muss die Hinterlegung unverzüglich nach Erhalt des Geldes erfolgen. Sollte der Vermieter zwar ein Mietzinsdepot verlangen, aber noch kein Sperrkonto eingerichtet haben, muss der Mieter mit der Zahlung warten. Eine Aufforderung zur Barzahlung darf der Mieter ablehnen. Ausserdem muss er vom Vermieter über alle Daten des Sperrkontos wie Name der Bank, exakte Bezeichnung usw. informiert werden. Weiterhin muss das Sperrkonto verzinst werden. Dabei gelten die ausgewiesenen Zinssätze für Sperrkonten. Über die Höhe der Verzinsung muss der Mieter jährlich per Kontoauszug informiert werden. Wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, darf der Mieter, laut Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband, über die Zinsen frei verfügen. Manche Banken verhindern jedoch den Zugriff auf das Sperrkonto komplett. Somit wären die Ertrags-Zinsen für den Mieter unverfügbar. Zahlt die Bank die Zinsen nicht aus, ist dies ein berechtigter Grund für den Mieter die Bank zu wechseln. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, muss er am Ende des Jahres die entgangenen Zinserträge auf das Konto des Mieters überweisen. Vertragliche Regelung dazu befindet sich entweder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder im Kleingedruckten des Sperrkontos.

Für den Fall, dass der Vermieter seiner Pflicht ein Sperrkonto anzulegen nicht nachgekommen ist, hat der Mieter das Recht zur sofortigen Rückerstattung der geleisteten Zahlungen. Zusätzlich kann er den ihm entgangenen Zins gesetzlich vom Vermieter einfordern. Der Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband weisst in einem Interview darauf hin, dass im Falle eines Konkurses des Vermieters, alle Einzahlungen verloren gehen, wenn der Vermieter das Depot auf seinem Privatkonto angelegt hat. Es empfiehlt sich daher, die Unterlagen nach Kontoeröffnung genau zu prüfen.

Der Zahlungszeitpunkt wird stets zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und muss im Vertrag niedergeschrieben sein. Kommt der Mieter dieser Vereinbarung nicht nach, hat der Vermieter das Recht, die Übergabe des Schlüssels zu verweigern. Voraussetzung ist, dass das Sperrkonto auf dem Namen des Mieters ordnungsgemäss eröffnet wurde. Eine Aufforderung zur Barzahlung des Mieterdepots muss der Mieter, wie oben erwähnt, nicht Folge leisten.

Wer wählt die Bank aus?

Der Mieterinnen- und Mieterverband weisst daraufhin, dass laut Gesetz der Mieter die Bank auswählen kann. Zusätzlich hat er die Möglichkeit, das Geld direkt auf dem Sperrkonto einzuzahlen. Er müsste demnach nicht den Umweg über den Vermieter gehen. Es ist lediglich seine Pflicht dem Vermieter die Bankbescheinigung zuzusenden. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass meistens der Vermieter die Bank auswählt. Manche Vermieter versuchen sogar dem Mieter die Kontoführungsgebühren zahlen zu lassen. Allerdings darf die Kontogebühr 50 Franken nicht überschreiten.

Manchmal kann es passieren, dass die ausgewählte Bank ihre Konditionen so ändert, dass für den Mieter Nachteile entstehen. Wenn beispielsweise die Zinsen gesenkt oder die Kontoführungsgebühr angehoben wird. In diesen Fällen hat der Mieter das Recht, dem Vermieter um einen Bankwechsel zu bitten. Lässt dieser sich nicht darauf ein, so muss er dem Mieter eine Entschädigung zahlen.

Es taucht ab und zu die Frage auf, ob es Sperrkonten ohne Zinserträge gäbe. Für den Schweizer Mieterverband ist klar, dass ein Sperrkonto einem Sparkonto gleicht und daher Zinserträge anfallen müssen. Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter muss die Bank oft vermitteln. Dadurch entsteht ihr zum Teil ein erheblicher Mehraufwand. Trotzdem sei ein Nullprozent-Zinsertrag laut Mieterverband nicht erlaubt. Bei genauerer Betrachtung des Schweizer Gesetzes fällt jedoch auf, dass die Regelung der Zinserträge nicht genau festgelegt ist. Daher kam es in der Vergangenheit zu Vorfällen bei denen Banken plötzlich und ohne ihre Kunden zu informieren, die Auszahlung von Zinsen für Mietzinsdepots komplett unterband.

Wie hoch fallen die Zinserträge aus?

Die Höhe der Zinsen fällt vergleichsweise gering aus. In der Regel bewegen sie sich zwischen 0.10 - und 0.25. Im Folgenden finden Sie eine aktuelle Übersicht der einzelnen Banken und deren Zinserträge für Mietzinsdepots:
Bank Zinsen
Bank Coop 0.25
Credit Suisse 0.15
UBS AG 0.10
Zürcher Kantonalbank 0.10
Raiffeisen 0.20
Migrosbank 0.25
Clientis 0.20

Mietzinsdepot Erhöhung während des Mietverhältnisses

Manchmal stellt sich für Vermieter die Frage nach einer Kautionserhöhung. Gründe dafür kann es viele geben. Sollte es dazu kommen, dass der Vermieter eine Erhöhung der Kaution während des Mietverhältnisses verlangt, so muss die Erhöhung seitens des Vermieters mit dem Formular für Mietzinserhöhung angezeigt werden. Zeitlich gesehen ist es zwingend erforderlich das Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist dem Mieter zu überreichen. Die Einhaltung der Vertragsänderung muss mit der Vereinbarung der vertraglichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin einhergehen. Ist der Mieter mit der Kautionserhöhung nicht einverstanden sein, kann er die Forderung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsstelle anfechten. Bei den zeitlichen Fristen ist darauf zu achten, dass nicht das Datum des Poststempels entscheidend ist, sondern der physische Erhalt des Schreibens seitens des Mieters. Sollte dieser nicht anwesend sein und das Schreiben bei der Post landen, so gilt der letzte Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt.

Können die Mietforderungen mit dem Mietzinsdepot beglichen werden?

Einige Mieter fragen sich nach der Möglichkeit die Mietzinszahlungen mit dem Mietzinsdepot zu begleichen. Dies ist jedoch nicht möglich, weil das Mietzinsdepot auf einem Sperrkonto angelegt ist und somit für beide Mietparteien unzugänglich ist. Eine Ausnahme ergibt sich für den Fall, dass das Sperrkonto falsch angelegt wurde und der Mieter, wie oben bereits beschrieben, die geleisteten Zahlungen sofort zurückfordern kann. Darauf sollte aber niemand spekulieren. Es handelt sich dabei um seltene Ausnahmen.

Wann erfolgt die Rückzahlung des Mietzinsdepots?

Wenn am Tag der Wohnungs-Abnahme keine Schäden festgestellt werden können, sollte sich der Mieter unbedingt um die Freigabe des Mietzinsdepots kümmern. Dazu muss der Vermieter lediglich das Abnahme-Protokoll unterzeichnen und sich somit einverstanden erklären. Für den Fall, dass während des Mietverhältnisses Schäden am Objekt entstanden sind, sollten dem Vermieter ungefähr drei Monate eingeräumt werden, um diese zu begleichen. Dazu beauftragt dieser je nach Art des Schadens Firmen zur Reparatur des Mietobjekts. Sind alle Mängel beseitigt, übersendet der Vermieter die sogenannte „Schlussabrechnung“ an den Mieter. Nun ist es Aufgabe des Mieters diese zu prüfen. Ist soweit alles in Ordnung, muss er den Rechnungsbetrag begleichen. Ist er mit der Rechnung nicht einverstanden, hat er die Möglichkeit dem Vermieter eine schriftlich begründete Frist zur Überweisung des Mietzinsdepots und der erwirtschafteten Zinsen zu stellen. Kommt es nun zur Auseinandersetzung beider Parteien, bleibt meist nur noch der Weg zur Schlichtungsbehörde.

Kann das Mietzinsdepots ohne Zustimmung des Vermieters ausgezahlt werden?

Ist der Mieter ausgezogen, hat aber das Zinsdepot nicht überwiesen bekommen, so muss die Bank nach Ablauf eines Jahres den Betrag an den Mieter auszahlen. Bedingung ist, dass der Vermieter keine rechtlichen Schritte gegen den Mieter eingeleitet hat. Das heisst, wenn eine Klage vorliegt, bedarf es erst eines gerichtlichen Urteils, bevor es zu einer Auszahlung des Mietzinsdepots überhaupt kommen kann. Für den Fall aber, dass es keine Klage gibt, kann sich der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters direkt an die zuständige Bank wenden. Mitzubringende Dokumente sind das Kündigungsschreiben und das Auszugsprotokoll der Mietwohnung.

Ist die Bank trotzdem nicht dazu bereit das Geld auszuzahlen, empfiehlt sich der Gang zur Rechtsabteilung des Finanzinstitutes. Oftmals kennen die Mitarbeiter der Banken die Rechtslage einfach nicht. Sollte es auch hier nicht klappen, wenden Sie sich an die Rechtsauskunftsstelle des Schweizer Mieterverbandes.

Alternative zum Mietzinsdepot

Verschiedene private Anbieter bieten die Möglichkeit durch Abschluss einer Mietkautionsversicherung kautionsfrei zu Mieten. Mit der Mietkaution verschaffen sich Mieter finanzielle Spielräume für andere mit dem Umzug zusammenhängenden Auslagen wie Reinigungs- und Transportkosten oder neue Möbel. Hier mehr zur Mietkautionsversicherung.

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