Nachmieter: Rechte, Pflichten und Tipps für Mieter und Vermieter

Es kommt häufig vor, dass Mieter aus beruflichen oder privaten Gründen ihren Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen möchten. Die ordentliche Kündigungsfrist kann jedoch in vielen Fällen nicht eingehalten werden. Die Schweiz ist ein Mieterland und das Thema "Nachmieter" ist daher für viele Mieter relevant. Während früher die Einhaltung der Kündigungsfrist oft zwingend war, bietet das Schweizer Mietrecht heute die Möglichkeit, vorzeitig auszuziehen - vorausgesetzt, man findet einen geeigneten Nachmieter. Doch was bedeutet das konkret, welche Stolpersteine können auftreten und welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Die Rechtsgrundlage zum Nachmieter und ausserterminlichen Auszug

Laut Artikel 264 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) können Mieter ihren Mietvertrag ausserterminlich kündigen, wenn sie einen zumutbaren Nachmieter präsentieren. Ein Nachmieter gilt als zumutbar, wenn er:

• Zahlungsfähig ist, d.h. der monatliche Netto-Lohn sollte mindestens das Dreifache des Mietzinses betragen.
• Bereit ist, den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen (keine Veränderungen von Mietzins, Mietkaution oder Kündigungsfristen).
• Dem Vermieter keine objektiven Nachteile bringt, wie z.B. eine Überbelegung der Wohnung, die im Mietvertrag oder aus städtebaulichen Gründen unzulässig wäre.

Nachmieter gesucht?

Wenn ein Mieter die Wohnung fristlos kündigen möchte, ist es ratsam, proaktiv vorzugehen, um innerhalb einer angemessenen Frist einen geeigneten Nachmieter zu finden. Folgende Schritte haben sich bei der Nachmietersuche bewährt:

1. Online-Inserat: Nutzen Sie die Macht des Internets und schreiben Sie Ihre Wohnung online aus. Es gibt zahlreiche kostenlose Portale, z.B. Tutti, Anibis oder Facebook Marktplatz, die Ihnen schnell zu potenziellen Nachmietern verhelfen können.
2. Nachvermieteung organisieren: Potentielle Nachmieter sollten bei Besichtigungsterminen die Möglichkeit haben, sich ein Bild von der Wohnung zu machen. Dabei sollten sie ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen und eine schriftliche Bestätigung abgeben, dass sie bereit sind, den Vertrag zu übernehmen.
3. Dokumentation an den Vermieter weitergeben: Sobald geeignete Nachmieter gefunden sind, sollten dem Vermieter deren persönliche Daten, Einkommensnachweise und gegebenenfalls Betreibungsregisterauszüge zur Prüfung übermittelt werden. Sie können hierzu unsere kostenlosen Briefvorlagen verwenden:
   
   Nachmieter-Anmeldung beim Vermieter
   

   ---

   Bestätigung über Entlassung aus dem Mietvertrag anfordern

Rechte und Pflichten des Vermieters

Ein Vermieter darf einen geeigneten Nachmieter nicht willkürlich ablehnen. Persönliche Präferenzen des Vermieters, etwa aufgrund der Religion oder Herkunft des Nachmieters, sind unzulässig. So entschied es das Gericht im Fall einer Familie in Zürich, deren Vermieter einen nordafrikanischen Nachmieter ablehnte, da er "andersrassige" Menschen nicht akzeptieren wollte. In solchen Fällen kann der Mieter ausziehen, ohne weiterhin den Mietzins zahlen zu müssen.

Dennoch gibt es legitime Gründe, einen Nachmieter abzulehnen. Diese beinhalten:

• Überbelegung der Wohnung, etwa wenn eine Familie in eine Seniorenwohnanlage ziehen möchte.
• Unzureichende Zahlungsfähigkeit des Nachmieters, etwa bei vorliegenden Betreibungen oder Verlustscheinen.

Besonderheiten: Mietzinserhöhungen und Vertragsänderungen

Ein häufiger Streitpunkt bei der Nachmietersuche ist die Frage, ob der Vermieter den Mietzins für den Nachmieter erhöhen darf. Grundsätzlich gilt: Nein, Mietzinserhöhungen sind in diesem Fall nicht erlaubt. Der Nachmieter übernimmt den bestehenden Vertrag zu den aktuellen Konditionen.

Sollte der Vermieter dennoch versuchen, eine Erhöhung durchzusetzen, und der Nachmieter springt ab, so ist der Mieter nicht verpflichtet, einen neuen Nachmieter zu stellen. Es bleibt bei der ausserordentlichen Kündigung, da der Vermieter die Vertragsbedingungen einseitig verschlechtert hat.

Was passiert, wenn kein Nachmieter gefunden wird?

In einigen Fällen, besonders in ländlichen Gebieten, kann es schwierig sein, einen Nachmieter zu finden. Sollte dies der Fall sein, bleibt der Mieter bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin verpflichtet, den Mietzins zu zahlen. Es sei denn, der Vermieter nutzt die Wohnung beispielsweise für eigene Zwecke oder lässt sie absichtlich leer stehen – in diesen Fällen entfällt die Mietzahlungspflicht.

Häufige Stolpersteine bei der Nachmietersuche

Mieter und Vermieter können während der Nachmietersuche auf verschiedene Probleme stoßen. Hier einige der häufigsten:

1. Mietzinserhöhungen: Es kommt vor, dass Vermieter versuchen, bei der Nachmietersuche die Miete zu erhöhen. Dies ist jedoch gesetzlich nicht erlaubt, da der Nachmieter den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen muss​. Sollte der Nachmieter aufgrund einer Mietzinserhöhung abspringen, so ist der Mieter nicht verpflichtet, einen neuen Nachmieter zu finden​.
2. Unzulässige Ablehnungen: Vermieter dürfen Nachmieter nicht aufgrund von Rasse, Religion oder sozialem Status ablehnen. Ein gängiges Problem ist die Ablehnung von Ausländern oder Sozialhilfebezügern. Rechtlich gesehen gelten diese jedoch als zumutbar, sofern sie die finanziellen Anforderungen erfüllen und das Sozialamt die Mietkosten übernimmt oder auch die Mietkaution stellt​.
3. Renovationen nach Auszug: Wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug renoviert und erst später vermietet, muss der Mieter für die Zwischenzeit keine Miete zahlen, es sei denn, die Renovation ist notwendig, weil der Mieter einen Schaden verursacht hat.

Weitere Überlegungen: Kündigung bei befristeten und unbefristeten Verträgen

Mieter sollten immer ihren Mietvertrag genau prüfen. Oftmals enthalten Verträge Klauseln, die es ermöglichen, gegen Zahlung einer Gebühr vorzeitig auszuziehen. Bei unbefristeten Verträgen ist die Nachmietersuche oft die einzige Möglichkeit, vorzeitig auszutreten.

Auch die Schadensminderungspflicht des Vermieters spielt eine Rolle: Der Vermieter ist verpflichtet, nach einer Kündigung angemessene Anstrengungen zu unternehmen, um die Wohnung neu zu vermieten. Findet sich ein neuer Mieter, endet die Zahlungsverpflichtung des bisherigen Mieters.

Keine Doppelbelastung bei der Mietkaution dank Versicherungslösung

Viele Mieter stehen bei einem Umzug vor dem finanziellen Problem, dass sie zwei Mietkautionen für eine gewisse Zeit blockiert haben, weil die Mietkaution der bisherigen Wohnung blockiert ist, der neue Vermieter aber ebenfalls eine Mietkaution vor Mietbeginn haben möchte. Dieses Problem kann mit einer Mietkautionsversicherung gelöst werden, bei der eine Versicherung die Mietkaution garantiert und der Mieter selbst kein Geld hinterlegen muss. Eine Übersicht über die Prämien und Tarife der wichtigsten Anbieter in der Schweiz finden Sie hier.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viele Nachmieter muss ich finden?

In der Regel reicht es aus, einen geeigneten Nachmieter zu präsentieren. Es ist jedoch ratsam, mehrere Kandidaten vorzuschlagen, da dies die Chancen erhöht, die Zustimmung des Vermieters zu erhalten.

Was passiert, wenn mein Vermieter sich nicht zurückmeldet?

Sollte der Vermieter sich innerhalb von 30 Tagen nicht zu den vorgeschlagenen Nachmietern äussern, gilt dies als Zustimmung, und der Mieter kann ohne weitere Verpflichtungen ausziehen.

Darf ein Nachmieter die Mietkaution reduzieren?

Nein, der Nachmieter muss den bestehenden Vertrag unverändert übernehmen, einschliesslich der vereinbarten Mietkautionsumme. Nicht eindeutig geregelt ist, ob der Vermieter eine andere Form der Sicherheitsleistung, z.B. eine Mietkautionsversicherung, die der Nachmieter erbringen möchte, akzeptieren muss, wenn im bestehenden Mietvertrag eine klassisches Banksperrkonto vereinbart und hinterlegt wurde. In den meisten Fällen werden solche Mietkautionslösungen jedoch problemlos akzeptiert.

Weiterführende Artikel zum Thema Mieten