Untermietvertrag: Rechte, Pflichten, Vorlage und wichtige Tipps

Das Thema Untermiete ist in der Schweiz für viele Mieter von grosser Bedeutung. Besonders in städtischen Regionen mit hoher Nachfrage nach Wohnraum, wie Bern oder Zürich, kann es sinnvoll sein, einen Teil der Wohnung oder die gesamte Mietwohnung unterzuvermieten. Doch bevor man einen Untermietvertrag abschliesst, sollten Mieter sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein, um Missverständnisse und mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

Was ist Untermiete und warum wird sie genutzt?

Untermiete liegt vor, wenn ein Hauptmieter seine Wohnung bzw. sein Haus oder andere Nebenräume oder einen Teil davon an einen Dritten weitervermietet. Gründe dafür können vielseitig sein: von einem temporären Aufenthalt im Ausland über einen zu grossen Wohnraum bis hin zu finanziellen Entlastungen. Für viele Mieter bietet die Untermiete eine Möglichkeit, ihre Wohnung nicht komplett aufzugeben und gleichzeitig Kosten zu reduzieren.

Ist ein schriftlicher Untermietvertrag erforderlich?

Rechtlich gesehen ist es in der Schweiz nicht zwingend erforderlich, einen Untermietvertrag schriftlich abzuschliessen. Trotzdem wird dringend empfohlen, dies zu tun, um eventuelle Missverständnisse zu vermeiden. Der Vertrag sollte die Personalien beider Parteien, die Höhe des Mietzinses, die Mietdauer sowie die genauen Nutzungsrechte der Wohnung enthalten.

Untermietvertrag Vorlage

Für die rechtssichere Untervermietung empfehlen wir Ihnen die Verwendung einer von uns geprüften Vorlage eines Untermietvertrags im PDF-Format. Sie können dieses Formular am PC ausfüllen und zur Unterschrift durch die Mietparteien ausdrucken. Die → Vorlage Untermietvertrag kann hier heruntergeladen werden.

Informationspflicht gegenüber dem Vermieter

Der Hauptmieter ist verpflichtet, den Vermieter über die Untervermietung zu informieren und dessen Zustimmung einzuholen. Der Vermieter darf die Zustimmung jedoch nur in bestimmten Fällen verweigern. Gemäss Art. 262 Abs. 2 des Obligationenrechts (OR) kann der Vermieter ablehnen, wenn:

• Der Hauptmieter die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegt,
• Der Untermietvertrag zu erheblichen Nachteilen für den Vermieter führt (z.B. durch Überbelegung),
• Die Bedingungen der Untermiete nicht mit dem Hauptmietvertrag vereinbar sind.

Wird der Vermieter über die Untermiete getäuscht oder gar nicht informiert, kann er das Mietverhältnis innerhalb von 30 Tagen kündigen und den finanziellen Gewinn, den der Hauptmieter durch die Untermiete erzielt hat, einfordern​(Untermietvertrag).

Wie viel Miete darf für die Untermiete verlangt werden?

Der Mietzins für die Untermiete sollte in einem angemessenen Verhältnis zur Hauptmiete stehen. Dies bedeutet, dass der Hauptmieter nicht wesentlich mehr verlangen darf, als er selbst zahlt, es sei denn, er bietet dem Untermieter zusätzliche Dienstleistungen oder eine besondere Ausstattung an. Ein zu hoher Untermietzins kann ebenfalls als Missbrauch gelten und zu rechtlichen Problemen führen.

Mietkaution und Haftung bei der Untermiete

Der Hauptmieter hat das Recht, eine Mietkaution vom Untermieter zu verlangen. Diese darf maximal drei Monatsmieten betragen und kann entweder auf einem Sperrkonto hinterlegt oder durch eine Mietkautionsversicherung abgesichert werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht alle Mietkautionsversicherungen Untermietverträge akzeptieren. Daher sollten Hauptmieter vorab prüfen, welche Anbieter auch für die Untermiete infrage kommen.

Während der Untermiete haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für alle Schäden, die der Untermieter verursacht. Daher ist es ratsam, sich vom Untermieter eine Haftpflichtversicherung vorlegen zu lassen, um das Risiko finanzieller Belastungen zu minimieren​.

Mietkautionsversicherung und Vergleich der Anbieter

Um die finanzielle Belastung bei der Hinterlegung einer Mietkaution zu reduzieren, bietet sich eine bargeldlose Mietkaution an. Diese Option wird von verschiedenen Versicherungsunternehmen angeboten, die die Kaution übernehmen und gegen eine jährliche Gebühr absichern. Dies ist besonders attraktiv für Mieter, die das Geld für die Kaution lieber anderweitig verwenden möchten.

Mietkautionsversicherungen bieten unterschiedliche Konditionen, daher lohnt sich ein Vergleich der Anbieter. Mit einem Vergleichsrechner können Mieter mit wenigen Klicks die passende Mietkautionsversicherung finden und hunderte Franken sparen. Es ist wichtig, die Versicherungsbedingungen und die Akzeptanz bei Untermietverträgen im Detail zu prüfen, um sicherzustellen, dass alle Bedürfnisse abgedeckt sind​.

Praktische Tipps für die Untermiete und den Untermietvertrag

Die Untermiete kann für beide Parteien – Hauptmieter und Untermieter – von Vorteil sein, wenn sie korrekt abgewickelt wird. Hier einige wichtige Tipps, um mögliche Probleme zu vermeiden:

• Schriftliche Vereinbarungen: Auch wenn ein schriftlicher Vertrag nicht zwingend erforderlich ist, sollten alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Dazu gehören die genaue Mietdauer, der Mietzins, die Nutzung der Räume und eventuelle Zusatzvereinbarungen wie Möbelnutzung.
• Vermieter informieren: Der Vermieter sollte immer über die Untermiete informiert werden, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Dies sollte frühzeitig und transparent geschehen.
• Angemessener Mietzins: Der Mietzins für die Untermiete muss in einem fairen Verhältnis zur Hauptmiete stehen. Überhöhte Mietpreise können zu rechtlichen Konsequenzen führen.
• Sicherheiten einholen: Neben der Mietkaution ist es ratsam, sich eine Haftpflichtversicherungspolice des Untermieters vorlegen zu lassen, um eventuelle Schäden abzusichern.

Fazit

Die Untermiete bietet eine flexible Lösung für Mieter, die vorübergehend oder langfristig nicht den gesamten Wohnraum benötigen oder Kosten reduzieren möchten. Wichtig ist, dass alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden und sowohl Hauptmieter als auch Untermieter ihre Rechte und Pflichten kennen. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter haftbar, was den Abschluss eines Untermietvertrages zu einer verantwortungsvollen Entscheidung macht. Die Möglichkeit einer bargeldlosen Mietkaution durch eine Mietkautionsversicherung bietet eine zusätzliche Entlastung und sollte bei der Planung der Untermiete in Betracht gezogen werden.

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