Der Untermietvertrag regelt, was passiert, wenn ein Hauptmieter seine Wohnung (oder einen Teil davon) einer Drittperson zum Gebrauch überlässt. Rechtliche Grundlage ist Art. 262 OR: Untermiete ist erlaubt, der Vermieter muss aber zustimmen — und darf seine Zustimmung nur in drei klar definierten Fällen verweigern. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie korrekt untervermieten, welche Pflichten Sie als Hauptmieter trifft und wo die häufigsten Fallstricke liegen.

Was ist Untermiete — und wann wird sie genutzt?

Untermiete bedeutet, dass der Hauptmieter die Wohnung (oder Teile davon) gegen Entgelt an eine Drittperson — den Untermieter — überlässt. Der Hauptmieter bleibt dabei vollumfänglich gegenüber dem Vermieter haftbar. Klassische Gründe:

  • Längerer Auslandsaufenthalt (Studium, befristeter Arbeitseinsatz) — die Wohnung bleibt erhalten, die Fixkosten werden gedeckt.
  • Teil-Vermietung einzelner Zimmer in einer grösseren Wohnung, um die monatliche Belastung zu reduzieren.
  • WG-Konstellation, bei der nur eine Person den Mietvertrag mit dem Vermieter hat und die anderen formell Untermieter sind.
  • Übergangslösung zwischen zwei Lebensphasen oder bei Vorbereitung eines Umzugs.

Zustimmung des Vermieters — und wann er ablehnen darf

Der Hauptmieter muss den Vermieter schriftlich informieren und dessen Zustimmung einholen. Der Vermieter darf nur in folgenden drei Fällen verweigern (Art. 262 Abs. 2 OR):

  1. Bedingungen werden verschwiegen: Wenn der Hauptmieter die Konditionen der Untermiete — insbesondere Höhe des Untermietzinses, Dauer, Identität des Untermieters — nicht offenlegt.
  2. Missbräuchliche Bedingungen: Wenn der Untermietzins gegenüber dem Hauptmietzins unverhältnismässig hoch ist (siehe unten).
  3. Wesentliche Nachteile für den Vermieter: Z. B. Überbelegung, Nutzungsänderung (Wohnung als Geschäft), unzumutbarer Untermieter aus objektiven Gründen.

Eine pauschale Ablehnung „weil Untermiete generell unerwünscht ist" reicht nicht. Verweigert der Vermieter ohne triftigen Grund, kann der Hauptmieter trotzdem untervermieten — er sollte sich aber durch eine schriftliche Anfrage beim Vermieter (mit Antwortfrist) absichern.

Wichtig: Wer den Vermieter über die Untermiete täuscht oder ihn gar nicht informiert, riskiert eine fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags (Art. 257f Abs. 3 OR). Zudem kann der Vermieter den unrechtmässig erzielten Untermietzins-Gewinn herausverlangen.

Untermietvertrag-Vorlage

Auch wenn der Untermietvertrag rechtlich formfrei ist, sollten Sie ihn immer schriftlich abschliessen — das erspart bei Streit über Dauer, Mietzins oder Schäden viel Ärger. Eine geprüfte Vorlage im PDF-Format finden Sie hier:

Vorlage Untermietvertrag (PDF)

Inhaltlich gehören in den Untermietvertrag:

  • Personalien von Hauptmieter und Untermieter
  • Genaue Bezeichnung der überlassenen Räume (ganze Wohnung, einzelne Zimmer, Möbel)
  • Höhe des Untermietzinses und Anteil an den Nebenkosten
  • Beginn und Ende der Untermiete (befristet ist die Regel)
  • Höhe einer allfälligen Untermietkaution
  • Hausordnung und Rauchregelung
  • Verweis auf den Hauptmietvertrag (Untermieter ist daran gebunden)

Wie viel Untermietzins ist zulässig?

Der Untermietzins muss in einem angemessenen Verhältnis zum Hauptmietzins stehen. Faustregel: Der Hauptmieter darf nicht wesentlich mehr verlangen, als er selbst zahlt — ausser er bietet konkrete Mehrleistungen an. Zulässige Aufschläge:

  • Möbelnutzung: Wenn die Wohnung möbliert untervermietet wird (typisch 100–250 CHF/Monat je nach Ausstattung).
  • Nebenkosten und Internet/TV: Anteilig oder pauschal weiterverrechnen.
  • Zusätzliche Dienstleistungen (Reinigung, Wäsche etc.) gegen konkretes Entgelt.

Ein überhöhter Untermietzins gilt als missbräuchlich — der Vermieter kann sich darauf berufen, um die Zustimmung zu verweigern. Bei Verdacht auf Missbrauch kann der Untermieter den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Mietkaution und Haftung

Der Hauptmieter darf vom Untermieter eine Kaution verlangen — die Obergrenze von drei Bruttomonatsmieten nach Art. 257e OR gilt auch hier. Die Kaution kann hinterlegt werden als:

  • Mietzinsdepot auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank.
  • Mietkautionsversicherung: Vorsicht — nicht alle Anbieter akzeptieren Untermietverträge. Klären Sie das vor Abschluss.
  • Bankgarantie: bei höheren Untermietkautionen oder gewerblich genutzten Räumen relevant.

Die Haftung gegenüber dem Vermieter bleibt während der gesamten Untermiete beim Hauptmieter — er steht für Mietzins, Nebenkosten und Schäden ein, auch wenn der Untermieter sie verursacht hat. Empfehlung: Lassen Sie sich vom Untermieter eine gültige Privathaftpflichtversicherung nachweisen.

Praxistipps für Hauptmieter

  • Schriftlichkeit konsequent: Vertrag, Übergabeprotokoll, Korrespondenz mit dem Vermieter — alles schwarz auf weiss.
  • Vermieter früh und transparent informieren: Konditionen offen darlegen, Antwortfrist setzen (z. B. 14 Tage).
  • Untermieter prüfen: Lohnnachweis und Betreibungsregisterauszug einsehen — gleicher Standard wie der Vermieter ihn beim Hauptmieter ansetzt.
  • Übergabeprotokoll erstellen — bei Beginn UND bei Ende der Untermiete. Vorlage und Erklärung im Wohnungsübergabeprotokoll-Ratgeber.
  • Kaution korrekt hinterlegen — auch beim Untermietverhältnis nur auf einem Sperrkonto auf den Namen des Untermieters oder über eine Mietkautionsversicherung. Nicht auf das eigene Privatkonto einzahlen.

Häufige Fragen zum Untermietvertrag

Muss der Vermieter der Untermiete in jedem Fall zustimmen?

Nicht zwingend — aber er darf nur in den drei in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Fällen verweigern. Eine grundsätzliche Ablehnung „aus Prinzip" ist nicht zulässig.

Was passiert, wenn ich den Vermieter nicht informiere?

Der Vermieter kann das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen (Art. 257f OR) und einen unrechtmässig erzielten Mehrertrag aus der Untermiete zurückverlangen.

Akzeptieren alle Mietkautionsversicherungen Untermietverträge?

Nein. Die Spezialisten haben unterschiedliche Policen — manche schliessen Untermiete explizit aus, andere akzeptieren sie unter bestimmten Bedingungen. Klären Sie das vor Abschluss beim Anbieter ab. Detailvergleich der vier spezialisierten Schweizer Anbieter auf der Mietkautionsversicherung-Seite.

Wer ist beim Schadenfall haftbar?

Gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter haftbar — er kann den Schaden anschliessend beim Untermieter einfordern (intern). Deshalb: schriftlicher Untermietvertrag, Übergabeprotokoll und Haftpflichtnachweis des Untermieters sind nicht verzichtbar.