Darf ein Vermieter den Mietvertrag ohne Begründung kündigen?
Immer wieder kündigen Vermieter unerwartet ihren Mietern. Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter beginnt dann eine Zeit des Bangens und des Sorgens. Finde ich in der gesetzten Frist überhaupt eine neue Wohnung? Was passiert mit mir, wenn ich nichts finde?
Eine andere lohnenswerte Frage lautet: Darf mein Vermieter überhaupt ohne Begründung kündigen?
Wer plötzlich die Kündigung seitens seines Vermieters erhält, erleidet oft einen Schock. Eine finanziell tragbare Wohnung findet man in der Schweiz nicht so einfach wie in anderen Ländern Europas. Wenn die Kündigung jedoch ohne Begründung eintrifft, glauben einige Schweizerinnen und Schweizer, dass diese nicht gültig sei. Dem ist leider nicht so. Eine Kündigung ohne Begründung ist rechtens. Mieterinnen und Mieter können zwar eine Begründung im Nachhinein verlangen, doch das ändert nichts an der Gültigkeit der Kündigung.
Allerdings muss der Vermieter bei der Kündigung einiges beachten. So muss die Kündigung zum Beispiel mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Auf dem Formular sind Informationen zu den einleitbaren rechtlichen Mitteln enthalten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Kündigung angefochten oder erstreckt werden. Trifft die Kündigung ohne amtliches Formular ein, ist sie ungültig.
Die Kündigungsfrist und die Kündigungstermine müssen ebenfalls vom Vermieter eingehalten werden. Begeht der Vermieter hier einen Fehler oder hält er sich nicht an die Fristen und Termine, gilt die Kündigung ebenfalls als unwirksam.
Mieterinnen und Mieter haben innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung Zeit, um die Kündigung bei der Schlichtungsstelle anzufechten. Im Falle von Missbräuchlichkeit kann die Aufhebung der Kündigung verlangt werden. In manchen Fällen lässt sich auch eine zeitliche Aufschiebung bewirken. Als Missbräuchlich werden Kündigungen eingestuft die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Genaueres ist in den Art. 271 OR und Art. 271a OR geregelt. Schikane seitens des Vermieters und unverhältnismässige Kündigungen ohne schützendes Interesse des Vermieters werden seitens der Schlichtungsbehörde geahndet.
Kündigungen des Vermieters die mit Treu und Glauben vereinbar sind, gelten grundsätzlich als gültig. Lediglich die Möglichkeit zur Erstreckung des Mietverhältnisses in Härtefällen bleibt bestehen. Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann das Mietverhältnis erstreckt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt. Die Schlichtungsbehörde nimmt die wirtschaftlichen und familiären Verhältnisse aller Parteien sowie den lokalen Wohnungsmarkt unter die Lupe und fällt dementsprechend eine Entscheidung.
Die maximale Ertreckungszeit beträgt gemäss Art. 272b OR vier Jahre. In der Praxis wird die maximale Erstreckungszeit jedoch äusserst selten gewährt.
Mieterinnen und Mieter die unerwartet die Kündigung von ihrem Vermieter erhalten sollten sich an den Mieterinnen- und Mieterverband wenden, um weiter Informationen einzuholen. Zudem sollten sie unbedingt mit der Wohnungssuche anfangen. Das gilt auch dann, wenn eine Erstreckung des Mietverhältnisses angestrebt wird. Denn ob eine Erstreckung am Ende gewährt wird, hängt von der Beurteilung der Schlichtungsbehörde ab.
