Mieter zahlen im Schnitt jedes Jahr zwischen 8 und 9 Mrd. CHF mehr als Eigentümer
Mieter zahlen jedes Jahr durchschnittlich 8 bis 9 Milliarden Franken mehr als Immobilienbesitzer. Auf den Monat gerechnet sind das je nach Höhe der Hypothek und Immobiliengrösse zwischen 130 und 730 Franken. Das bedeutet: Eigentümer sparen im Vergleich zu Mietern jedes Jahr zwischen 1‘600 und 8‘800 Franken.
Aufgrund der extrem günstigen Hypothekarzinsen profitieren Hauseigentümer bereits seit einigen Jahren. Zwar ist es generell so, dass beim Sinken der Hypothekarzinsen auch der Referenzsinssatz für Mieten sinkt, doch sinkt dieser längst nicht so schnell wie der Hypothekarzinssatz. Die Folge: Eigentümer profitieren stärker als Mieter.
Allerdings sind die niedrigen Hypothekarzinsen nicht der einzige Grund, weshalb Eigentümer besser dastehen. Die Option, die erste Hypothek nicht abzahlen zu müssen und dadurch jahrzehntelang Schuldzinsen von der Steuer abziehen zu können, sorgt für einen weiteren Vorteil auf Seiten der Eigentümer. Für viele Schweizerinnen und Schweizer ist ein Eigenheim ein grosser Traum im Leben, den sich längst nicht mehr alle leisten können. Grund dafür sind die in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise für Eigentum. Laut einer Studie von moneycab.com sind mittlerweile zwei Drittel aller Schweizer vom Schweizer Immobilienmarkt ausgeschlossen.
Vermögende profitieren eindeutig stärker
Eine Immobilie bringt immer laufende Kosten mit sich. Die Höhe der Kosten wird stark von der Höhe der Hypothek und den benötigten Zinszahlungen sowie der Amortisation bestimmt. Für diesen Zusammenhang gilt folgende Faustregel: Je niedriger die Belehnung ausfällt, desto grösser ist die Ersparnis. Grund dafür sind die sinkenden Zinskosten als auch die weggefallene Amortisation. Der Gesetzgeber sieht lediglich vor, dass Immobilienbesitzer die zweite Hypothek amortisieren. Gleichzeitig muss die Verschuldung bis zur Höhe von 65 Prozent des Verkehrswertes nicht mehr beglichen werden. Besonders Menschen mit höherem Einkommen profitieren von dieser Situation, weil es aufgrund der Steuerprogression häufig sinnvoller ist, nicht weiter zu amortisieren. Zudem verfügen sie häufig über ausreichend Eigenkapital, um eine erstrangige Hypothek aufzunehmen. Das Resultat ist, dass vermögende Haushalte profitieren, während einkommensschwache Haushalte Mieten bezahlen müssen, die jedes Jahr teurer werden.
Eigentumswohnung mit 4 Zimmer ist günstiger
Mieter, die in einer 4-Zimmer-Wohnung leben, müssen im Durchschnitt monatlich 1‘600 Franken berappen. Ein Eigentumbesitzer zahlt für die gleiche Wohnung hingegen nur 870 Franken Zinsen und wendet pro Monat ungefähr 500 Franken für die Amortisation auf. Wenn Mieter die Immobilie kaufen statt mieten, könnten sie zwischen 10 bis 50 Prozent ihrer monatlichen Kosten einsparen. Dabei hängt das Einsparungspotential massgeblich von der Höhe der Hypothek ab.
Laut den Daten von moneycab.com fragen 45 Prozent aller Kunden nach einer erstrangigen Finanzierung. 55 Prozent suchen eine Hypothek, welche zwei Drittel des Verkehrswerts übersteigt. Letztere Hypothek muss zwangsläufig amortisiert werden. Mithilfe dieser Daten lässt sich ein Mittelwert für die Ersparnishöhe der Eigenheimbesitzer pro Jahr ermitteln. Im direkten Vergleich mit der Mieterschaft sparen Immobilienbesitzer im Schnitt jedes Jahr 6‘000 Franken.
Das Sparpotential steigt mit der Grösse
Wie viel Sparpotential gegeben ist, liegt nicht nur an der Höhe der Hypothek. Auch die Anzahl der Zimmer und die Quadratmeterzahl fliessen in die Gleichung ein. Als Faustregel gilt: Je mehr Zimmer in der Immobilie vorhanden sind, desto mehr Sparpotential hat die Immobilie beim Kauf. Über die genauen Gründe dafür kann nur spekuliert werden. Doch ein wichtiger Faktor ist sicherlich die stark von einander abweichende Angebotssituation für Miet- und Eigentumsimmobilien abhängig von der Zimmeranzahl. 4- bis 5-Zimmerwohnungen kommen auf dem Eigentumsmarkt wesentlich häufiger vor als 1- bis 2-Zimmerwohnungen.
Mithilfe der Summer aller Miethaushalte und der Mieterverteilung auf 1- bis 6-Zimmerwohnungen können die jährlichen Verluste der Mieterschaft, bzw. die Einsparungen der Eigenheimbesitzer ermittelt werden. Im Jahr 2015 befanden sich in der Schweiz insgesamt 3.6 Millionen Haushalte. Davon wohnten 2.03 Mio. Haushalte zur Miete. Davon wiederum wohnten 2013 und 2014 je ein Drittel in einer 3- bis 4-Zimmerwohnung. Für das Jahr 2015 treffen die Statistiken nur eine Aussage über die Gesamtzahl aller Miethaushalte. Die Verteilung im einzelnen wurde nicht erhoben. Deshalb nehmen wir die gleiche proportionale Verteilung der Mietwohnungen an. Für das Jahr 2016 sind bis zum Verfassen des Artikels keine Daten der BFS bezüglich der Verteilung verfügbar. Daher konnte die Berechnung lediglich für die Jahre 2013 und 2015 vorgenommen werden.
Die Verluste auf Seiten der Mieterschaft dürften im Jahr 2016 mindestens genauso hoch wie 2015 gewesen sein, da der Durchschnittszinssatz für die Hypotheken noch weiter gesenkt wurde. Betrachtet man die Gesamtschweiz, so bezahlen Mieterinnen und Mieter pro Jahr zwischen 8 und 9 Milliarden Franken mehr als Eigentümer.
Tipp der Redaktion: Die Mietkaution resp. Miezinsdepot ist immer wieder auch ein Kriterium bei der Auswahl eines solventen Mieters. Hierbei bieten Mietkautionsversicherungen in der Schweiz eine "Vorabbestätigung", welche dem Bewerbungsdossier beigelegt und damit bezeugen kann, dass man über eine positive Bonitätsauskunft verfügt.
