Rückforderung einer bereits ausbezahlten Mietkaution - Der Hauseigentümerverband berichtet.

Bei Beendigung des Mietvertrages unterzeichnen die Mieter die Bürgschaftsurkunde von SwissCaution. Dadurch überweist diese die verlangte Sicherheitsleistung an den Vermieter. Doch kurze Zeit später fordern die Mieter die ausgezahlte Kaution zurück und machen einen Grundlagenirrtum geltend.

Was war geschehen?

Die Mieterschaft bewohnt die Wohnung bereist seit über 15 Jahren. Im Februar 2015 kommt es zu einem Wasserschaden, von welchen die Wohnung der Mieter sowie zwei weitere Wohnungen im Dachgeschoss betroffen waren. Von März bis ca. Mitte Mai mussten die Terrassen saniert werden. Ab Mai wurden die vom Wasserschaden betroffenen Räume wieder hergerichtet.

In der von den Mietern bewohnten 3.5-Zimmer-Wohnung mussten aufgrund des Wasserschadens im Schlafzimmer sowie in einem weiteren Zimmer das Parkett ausgewechselt werden. Das letztere Zimmer diente den Mietern als eine Art Abstellkammer. Auch die Essecke wurde vom Schaden tangiert und es musste auch dort das Parkett ausgetauscht werden. In den beiden anderen Wohnungen verlief die Sanierung problemlos. Es wurden zwei bis drei Wochen dafür in Anspruch genommen

Sachverhalt gemäss schriftlichen Unterlagen

Am 29. Mai 2015 kündigt der Mieter die Wohnung per 31. August 2015 mit Schreiben an den Vermieter. Die Kündigung erfolgt aufgrund der durch den Wasserschaden nicht mehr zumutbarer Wohnverhältnisse für die Mieterschaft. Die Arbeiten an den Terrassen seien unfachmännisch durchgeführt worden und folglich die Situation weiterhin nicht mehr tragbar. Anfangs Juni konnte der Vermieter die Kündigung empfangen und bestätigte diese trotzdem per 31. August 2015.

Ende Juli 2015 verliessen die Mieter das Mietobjekt, ohne es vollständig geräumt zu haben. Die beiden Mietparteien trafen sich dann am 02. August und es wurde vereinbart, das die restlichen Gegenstände am 8. oder spätestens am 15. August abgeholt werden. Weiter wurde vereinbart, dass man dann die Wohnungsabnahme durchführen wird und die Schlüssel abgegeben werden. Die Mieter würden auch am Übergabetermin das besagte SwissCaution-Formular zur Freigabe der Bürgschaft vorbereiten und mitnehmen. Für die Monate Juni bis August war kein Mietzins bezahlt worden. Der Ausstand betrug CHF 4590.-. Die Mieterschaft wurde darüber in Kenntnis gesetzt, dass beim Treffen der Vermieter selbst nicht anwesend sein werde und deshalb sein Vertreter die Abnahme durchführen würde.

Am 8. August 2015 erschienen die Mieter wie abgemacht zum Treffen. Der Vertretet des Vermieter erstellte das Übergabeprotokoll. Dieses enthielt eine Auflistung verschiedener Mängel und hielt auch das Fehlen der Geschirrwaschmaschine fest. Die Mieter nahmen das Protokoll mit und wollten es am 15. August dem Vermieter übergeben. Ausserdem wurde das besagte Kautionszertifikat von SwissCaution unterzeichnet. Dieses gaben sie dem Vertreter des Vermieter zurück, damit dieser es durch den Vermieter unterzeichnen lassen kann.

Danach trafen sich Mieter und Vermieter am 15. August zum letzten Mal, sie übergaben ihm die Wohnungsschlüssel und teilten ihm mit, dass sie das Protokoll nicht unterzeichnen werden. Der Vermieter passte das Datum auf dem Übergabeprotokoll von 8. auf 15. August an und unterzeichnete das SwissCaution-Formular.

Behauptung der Mieter

Die Mieter gelangten mit ihrer Rechtsschutzversicherung an den Vermieter und teilte ihm mit, dass sie SwissCaution angewiesen haben, die Kaution nicht auszubezahlen. Einerseits, weil auf dem Kautionszertifikat die Mieter eine Blankounterschrift geleistet hatten und das Feld, in welchen der Betrag zur Auszahlung der Sicherheitsleistung einzutragen sei, nachträglich vom Vermieter ausgefüllt worden sei, andererseits wurde mündlich vereinbart, dass die Mieter als Entschädigung für den Wasserschaden keine Mietzinse mehr bezahlen müssen. Der Betrag von CHF 3'020.- (Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution) habe der Vermieter ohne Kenntnis der Mieter nachträglich ausgefüllt auf dem SwissCaution-Formular.

Das sich der Vermieter nicht an die Abmachung hielt, haben die Mieter den Mietvertrag gekündigt. Dem Vermieter wurde vorgeworfen, dass dessen Verhalten strafrechtliche Konsequenzen habe könnte. Als Begründung dienen die unterschiedlichen Unterschriftsdaten auf dem Formular sowie Fotos, die den unbewohnbaren Zustand der Wohnung belegen können. Die gleichen Begründungen erhob auch die Rechtsschutzversicherung der Mieter in einem Schreiben an SwissCaution mit der Anweisung, die Kautionsgelder nicht an den Vermieter auszubezahlen.

Vermieter zieht HEV bei
Der Vermieter reagierte auf das Schreiben der Rechtsschutzversicherung und holte zur Unterstützung seiner Interessen den HEV bei. Die Beschuldigungen der Rechtsschutzversicherung wies er zurück und behielt sich seinerseits strafrechtliche Schritte vor, sollten solche unwahre Behauptungen über ihn weiterverbreitet werden. Der HEV verlangt gegenüber der SwissCaution die Überweisung der Kaution gemäss unterzeichnetem Formular. Daraufhin überwies SwissCaution tatsächlich den Betrag an den Vermieter. Der SwissCaution lag ein von beiden Mietparteien unterschriebenes Kautionszertifikat vor und sie sahen keine Grund, an der Richtigkeit der Unterschriften und des Auftrags zu zweifeln.

Mieter wendet sich an Schlichtungsbehörde

Nach Auszahlung der Kaution an den Vermieter durch SwissCaution, zogen die Mieter eine Mieteranwältin bei und klagte bei der Schlichtungsbehörde auf die Rückforderung von CHF 3'020.-. Die Anwältin der Mieter macht folgendes geltend:

• 1.) Die Mieter haben eine Blankounterschrift auf dem SwissCaution-Formular geleistet; der Vermieter habe nachträglich das Feld zur Freigabe der Kaution ausgefüllt.
• 2.) Ein Mietzins sei nicht geschuldet, da die Wohnung von März bis Ende August nicht mehr bewohnbar war. Es wird im Mindestens eine Mietzinsreduktion von 50% geschuldet.

Die geschuldete Mietzinsreduktion übertreffe die ausbezahlte Kaution, sodass eine Rückzahlung gefordert werde. Warum die Mieter das SwissCaution-Formular unterzeichneten, sei nicht ganz klar. Man ging davon aus, dass dies bei Beendigung des Mietverhältnisses notwendig sei.

Der Hauseigentümerverband bestritt diesen Sachverhalt und sagte, dass die Wohnung zu jeder Zeit bewohnbar gewesen sei und nur diese Mieter Probleme gemacht hätten. Die Sanierung der Wohnung wäre schneller durchgeführt worden, wenn sich die Mieter kooperativ gezeigt hätten. Die anderen zwei vom Wasserschaden betroffenen Wohnungen seien innerhalb von zwei Wochen fertig gewesen. Daher sei eine Mietzinsreduktion von 50% überrissen. Die Differenz zwischen ausbezahlter Kaution und offenem Mietzins genüge zur Abgeltung der Umtriebe. Es besteht auch keine schriftliche Bestätigung, wonach die Mieter den Vermieter wegen des Schadens abgemahnt hätten und eine Mietzinsermässigung verlangten. Der HEV bestritt erneut, dass der Vermieter ein Blankoformular von SwissCaution selbst ausgefüllt hätte. Dieses war bereits vorbereitet mit einem Kreuz im Kästchen, welches die SwissCaution zur Überweisung der Kaution von CHF 3020,00 ermächtigte. Der Vermieter habe das besagte Formular erste am 15. August unterschrieben, da er sich dann mit der Mieterschaft getroffen habe.

Die Schlichtungsbehörde stellt auf Annahme ab
Bei Eröffnung des Vergleichsvorschlags stellte die Schlichtungsbehörde fest, dass sie im Bezug auf den Sachverhalt auf Annahmen abstellen müsse. Die Mietzinsreduktion von 50% sei gerechtfertigt. Bei einer mängelfreien Wohnung hätten die Mieter den Mietzins vollumfänglich bezahlen müssen. Aufgrund der Fotos müsse man aber von einem grossen Wasserschaden ausgehen. Berechnet auf die Zeit von März bis 15. August, ergäbe dies einen Betrag von CHF 3685,00, welcher von CHF 4125.00 in Abzug zu bringen sei. Somit hat der Vermieter einen Mietzinsanspruch von CHF 440,00 und folglich CHF 2850,00 zu viel bezogen. . Würdige man die Unsicherheiten bei der Sachverhaltsfeststellung, so seien den Mietern Fr. 2000.– zurückzuzahlen.

Der Hauseigentümerverband lehnt den Vergleichsvorschlag ab. Die Mieter haben keinen einzigen festhaltigen Beweis oder Beleg für ihre Behauptungen vorgelegt. Auf die Fotos konnte der Vermieter nie Einblick nehmen und er stellt sich auch die Frage, ob diese tatsächlich während der Mietzeit und nicht während des Umzuges aufgenommen worden sind. Auch eine Annahme, die Vorlage eines angeblichen Blankoformulars nur aufgrund eines unterschiedlichen Datums für möglich zu halten, ist geradezu abenteuerlich. Die Schlichtungsbehörde hätte in diesem Fall nicht Ihre Aufgabe wahrgenommen und zwischen den zerstrittenen Parteien geschlichtet, sonder zu Gunsten des Mieter entschieden. Es sei Schade, dass nun ein Gericht entscheiden müsse, ob tatsächlich ein Rückforderungsanspruch besteht, so der HEV.

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