Wann darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?
Gelegentlich passiert es: Der Vermieter kündigt eine Mietzinserhöhung an. Mieter ärgern sich über die gestiegenen Kosten und fragen sich daher, ob eine solche Erhöhung rechtens ist. Besonders dann, wenn der Mietzins um 15 – 20 Prozent angehoben wird.
In einem solchen Fall sollten Mieter immer zunächst prüfen, ob grössere Arbeiten am Mietobjekt anstehen. Eventuell will der Vermieter die Kosten auf die Mieter abwälzen. Es macht aber einen Unterschied, ob Parkett abgeschliffen werden soll oder ein grösseres Fenster für mehr Komfort eingebaut werden soll.
Ersteres ist lediglich eine Instandhaltungsmassnahme und darf nicht in einer Erhöhung des Mietzinses enden. Das zweite hingegen kann den Wert des Mietobjekts erhöhen und darf sehr wohl in einem höheren Mietzins enden, wenn es den Mietern einen Nutzen bringt.
Der Einbau grösserer Fenster, das Austauschen eines billigen Teppichs gegen teures Laminat oder der Anbau eines zusätzlichen Raumes erhöhen den Wert des Wohnobjekts, weil Mieter mehr Wohnkomfort erhalten. Laut dem Schweizer Mieterverband darf der Vermieter in solch einem Fall den Mietzins erhöhen. Der Mieterverband hat in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband eine paritätische Lebensdauertabelle erstellt, in der genau nachzulesen ist, wann ein Umbau werterhöhend ist und wann nicht. Ein billiger Nadelfilz-Teppich ist mit 60 CHF pro Quadratmeter in der Tabelle angesetzt. Ein Laminatboden liegt bei 90 CHF pro Quadratmeter. Das bedeutet, der Austausch eines billigen Nadelfilz-Teppichs gegen Laminat darf zur Erhöhung des Mietzinses führen. Jedoch würde eine Erhöhung im einstelligen Bereich liegen. Eine Steigerung von 15 Prozent oder mehr wäre undenkbar in solch einem Fall.
Handelt es sich hingegen nur um Reparaturarbeiten, darf der Mietzins nicht erhöht werden. Gemeint sind Instandhaltungsarbeiten wie z.B. das Ersetzen eines kaputten Kühlschranks gegen ein gleichwertiges Pendant. Diese Kosten dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Das Abschleifen des Parketts gehört beispielsweise zu Instandhaltungsarbeiten, da es keine wertvermehrende Massnahme ist.
Es gibt jedoch noch einen weiteren Umstand unter dem der Mietzins angehoben werden darf. Die Rede ist von einer Erhöhung des Referenzzinssatzes. Eine solche Erhöhung erlaubt es dem Vermieter die Miete zu erhöhen. Auf der anderen Seite darf der Mieter bei sinkendem Referenzzinssatz eine Mietzinsreduktion verlangen. Möchte der Vermieter den Mietzins erhöhen sollte zunächst herausgefunden werden, ob er in der Vergangenheit eine Mietzinsreduktion bei sinkendem Referenzzinssatz gewährte. Ist dies nicht der Fall, ist die Mietzinserhöhung unzulässig.
Neben einer Referenzzinssatzerhöhung und Werterhöhung des Mietobjekts können auch Mehrleistungen des Vermieters eine Mietzinserhöhung nach sich ziehen. Unter Mehrleistungen wird die Vergrösserung der Mietsache durch weitere Nebenleistungen verstanden.
