Häufige Fragen zur
Mietkautionsversicherung

Wer in der Schweiz eine Wohnung mietet, muss in der Regel eine Mietkaution leisten. Sie ist kein zusätzlicher Mietzins, sondern ein hinterlegter Sicherheitsbetrag, der dem Vermieter erst ausbezahlt wird, falls am Ende des Mietverhältnisses berechtigte Forderungen offen sind.

Typische Fälle, in denen die Kaution beansprucht wird:

• Vom Mieter verursachte Schäden am Mietobjekt (über die normale Abnutzung hinaus)
• Offene Mietzinse oder nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen
• Ausstehende Endreinigungskosten, sofern vertraglich vereinbart

Klassisch wird die Kaution auf ein Mietzinsdepot bei einer Bank einbezahlt – ein Sperrkonto auf den Namen des Mieters, auf das weder Mieter noch Vermieter allein zugreifen können. Alternativ kann die Kaution heute auch über eine Mietkautionsversicherung in Form einer Bürgschaft gestellt werden, ohne dass eigenes Kapital blockiert wird.

Die gesetzliche Obergrenze gilt nur für Wohnräume. Bei Geschäftsräumen und Gewerbeobjekten ist die Höhe der Kaution frei verhandelbar – hier kommen oft sechs Monatsmieten oder mehr zur Anwendung.

Konkrete Berechnung der Bruttomonatsmiete:

• Nettomietzins (reine Wohnungsmiete)
• plus Nebenkostenakonto (Heizung, Warmwasser, allgemeine Betriebskosten)
• nicht mitgerechnet: separat vermietete Garagen, Parkplätze, Möbelmiete

Beispiel: Nettomiete CHF 1’800 + Nebenkosten CHF 200 = Bruttomonatsmiete CHF 2’000 → maximale Kaution CHF 6’000.

Wichtig: Auch wenn der Vermieter weniger verlangen darf (z.B. zwei Monatsmieten), darf er nie mehr als die gesetzliche Obergrenze fordern. Wurde versehentlich zu viel einbezahlt, kann der überschiessende Betrag jederzeit zurückgefordert werden.

Die Mietkautionsgesellschaft verbürgt sich gegenüber dem Vermieter für die Kautionssumme (max. 3 Bruttomonatsmieten). Im Gegenzug zahlt der Mieter eine Jahresprämie von typischerweise 4–5 % der Kautionssumme.

Sollten beim Auszug Schäden festgestellt werden oder Mietzinse offen sein, die mit der Mietkaution zu verrechnen sind, leistet die Mietkautionsversicherung den geforderten Betrag an die Vermieterschaft. Anschliessend fordert sie den ausbezahlten Betrag vom Mieter im sogenannten Regress-Verfahren zurück.

Daraus ergibt sich ein zentraler Punkt: Die "Mietkautionsversicherung" ist keine Versicherung im klassischen Sinne. Der eigentliche Nutzen besteht darin, dass der Mieter kein Eigenkapital für die Kaution aufbringen muss. Wer zusätzlich gegen Schadenrisiken abgesichert sein möchte, sollte sich mit einer Privathaftpflichtversicherung ausstatten.

Die drei Möglichkeiten unterscheiden sich in Liquidität, Kosten und Flexibilität:

• Mietzinsdepot (Bank-Sperrkonto): Sie hinterlegen die volle Kautionssumme auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen. Das Geld ist während der gesamten Mietdauer blockiert, wird aber minimal verzinst. Keine wiederkehrenden Kosten.
• Mietkautionsversicherung (Bürgschaft): Keine Kapitalbindung – Sie zahlen 4–5 % Jahresprämie. Das Geld bleibt frei verfügbar. Im Schadenfall müssen Sie ausbezahlte Beträge zurückzahlen.
• Sparkonto: Als Mietkaution rechtlich nicht zulässig. Der Vermieter darf ein offizielles Mietzinsdepot verlangen. Ein gewöhnliches Sparkonto erfüllt nicht die Anforderungen von Art. 257e OR an die Sicherheitsleistung.

Faustregel zur Entscheidung: Wer die Kautionssumme problemlos aus eigenen Mitteln aufbringen kann und nicht plant, häufig umzuziehen, fährt mit dem Bankdepot langfristig günstiger. Wer beim Umzug auf Liquidität angewiesen ist oder gleichzeitig zwei Kautionen schultert (alte noch nicht zurück, neue schon fällig), profitiert von der Versicherungslösung.

Der Begriff "Mietkautionsversicherung" ist nur teilweise korrekt – und diese Unklarheit führt zu den meisten Missverständnissen. Tatsächlich entstehen zwei rechtlich getrennte Verhältnisse:

1. Zwischen Mieter und Anbieter: ein echter Versicherungsvertrag nach VVG. Sie sind Versicherungsnehmer, schliessen eine Police ab und zahlen jährliche Prämien.
2. Zwischen Anbieter und Vermieter: aus diesem Vertrag entsteht eine Solidarbürgschaft nach Art. 492 OR – ausgestellt als Bürgschaftsurkunde, die dem Vermieter die volle Kautionssumme garantiert.

Die Prämien zahlen Sie also für eine echte VVG-Leistung – nämlich dafür, dass der Anbieter sich gegenüber dem Vermieter verbürgt. Der Schadenfall selbst folgt aber nicht der Versicherungs-, sondern der Bürgschaftslogik: kein endgültiges Übernehmen, sondern Vorstrecken mit anschliessendem Regress.

So läuft der Schadenfall ab:

1. Die Gesellschaft prüft die Forderung des Vermieters.
2. Bei berechtigtem Anspruch zahlt sie an den Vermieter (Vorleistung).
3. Anschliessend fordert sie den ausgelegten Betrag vollumfänglich vom Mieter zurück (Regress nach Art. 492 OR).

Vergleich zur Privathaftpflichtversicherung: Eine klassische Schadenversicherung übernimmt das finanzielle Risiko gegen Prämie – im Schadenfall trägt sie den Schaden definitiv. Bei der Mietkautionsbürgschaft tragen Sie das Risiko, die Gesellschaft streckt das Geld nur vor.

Deshalb der Tipp: Schliessen Sie zusätzlich eine Privathaftpflichtversicherung ab. Diese deckt klassische Mieterschäden ab und springt im Ernstfall tatsächlich für Sie ein.

Eine häufige Annahme ist, dass die einbezahlten Prämien irgendwann die Kautionssumme "erreichen" und dann keine weiteren Zahlungen mehr fällig würden. Das ist nicht der Fall.

Rechenbeispiel: Bei einer Kautionssumme von CHF 4’000 und einer Jahresprämie von CHF 200 (5 %) zahlt der Mieter nach 10 Jahren CHF 2’000 ein. Nach 20 Jahren entspricht die Prämiensumme der Kautionshöhe. Trotzdem ist die Police nicht "abbezahlt" – sie läuft regulär weiter, solange das Mietverhältnis besteht.

Der eigentliche Nutzen liegt in der Liquidität: Sie müssen kein Kapital für die Kaution aufbringen. Wer plant, viele Jahre im gleichen Mietobjekt zu wohnen und über die nötige Liquidität für ein Bankdepot verfügt, fährt mit dem klassischen Mietzinsdepot langfristig günstiger.

Vorteile auf einen Blick:

• Erspartes Geld der Barkaution bleibt frei verfügbar
• Mehr finanzieller Spielraum beim Umzug (Möbel, Transport, Reinigung)
• Schonung der Ersparnisse – kein blockiertes Kapital
• Keine Doppelbelastung, wenn alte Kaution noch nicht zurück, neue schon fällig
• Vermeidung teurer und inflexibler Überbrückungskredite
• Als Zwischenfinanzierung nutzbar (kann später durch Bankkaution ersetzt werden)

Nachteile, die Sie kennen sollten:

• Nicht alle Mieter erhalten eine Bürgschaft – Bonitätsprüfung erforderlich
• Im Schadenfall muss der ausgelegte Betrag voll zurückgezahlt werden
• Überschaubare, aber regelmässige Kosten, die sich bei langer Laufzeit summieren
• Anbieter unterscheiden sich in Zusatzgebühren (Bearbeitung, Rückvergütung, Schadenbearbeitung)

Klassische Anwendungsfälle für die Mietkautionsversicherung:

• Sie ziehen um und brauchen Liquidität für Möbel, Transport, Reinigung
• Die alte Bankkaution ist noch blockiert, die neue Kaution wird bereits fällig
• Sie wollen Erspartes für andere Investitionen verfügbar halten
• Sie planen einen erneuten Umzug innerhalb der nächsten Jahre

Wann das Bankdepot besser ist:

• Sie haben die Kautionssumme problemlos liquide
• Sie planen, langfristig in derselben Wohnung zu bleiben (10+ Jahre)
• Sie möchten keine wiederkehrenden Prämien zahlen

Rechenbeispiel: Bei CHF 6’000 Kaution kostet die Versicherung jährlich rund CHF 300 (5 %). Nach 5 Jahren sind das CHF 1’500 Prämien – auf dem Bankdepot wären bei 0,5 % Zins nur rund CHF 150 Zinsen entgangen. Die Versicherung ist also keine "günstigere" Variante, sondern eine Liquiditätsentscheidung.

Die reine Jahresprämie ist nur ein Teil der Wahrheit. Wer Konditionen wirklich vergleichen möchte, muss alle Kostenpunkte betrachten:

• Jahresprämie: 4–5 % der Kautionssumme, je nach Anbieter
• Antrags- oder Bearbeitungsgebühr: Einmalig bei Vertragsabschluss, oft CHF 50–100
• Mindestprämie: Manche Anbieter erheben eine Minimal-Jahresprämie unabhängig von der Kautionshöhe
• Rückvergütung bei Kündigung: Einige Anbieter erstatten die unverbrauchte Prämie erst ab dem zweiten Vertragsjahr
• Bearbeitungspauschale im Schadenfall: SwissCaution und SmartCaution verrechnen je CHF 100 pro Schadenfall, FirstCaution erhebt zudem eine Betreibungsgebühr von CHF 200. goCaution verzichtet auf Schadenfallgebühren.
• Adresswechsel-Gebühr: Bei einigen Anbietern bei Umzug fällig

Im Vergleichsrechner auf MietkautionSchweiz.ch werden alle Gebühren transparent aufgeführt – so sehen Sie die effektiven Gesamtkosten über die geplante Laufzeit.

Klassische Anbieter (FirstCaution, SwissCaution, SmartCaution) verlangen meist:

• Von allen Mieterinnen und Mietern unterzeichneten Versicherungsantrag
• Ausweiskopien (ID oder Pass) aller im Mietvertrag aufgeführten Personen
• Kopie des Mietvertrags
• Kopie eines aktuellen Betreibungsregisterauszugs (je nach Anbieter)
• Kopie des Arbeitsvertrags (je nach Anbieter)
• Kopien der letzten 3 Lohnabrechnungen (je nach Anbieter)

Vollautomatisierte Anbieter (z.B. goCaution) prüfen direkt online auf Basis Ihrer Eingaben. In den meisten Fällen genügt die digitale Antragsstellung – ohne ein einziges Dokument einzureichen. Sie erhalten innert Minuten eine Statusbenachrichtigung per E-Mail.

Mietkautionsgesellschaften vergeben Bürgschaften nur an Mieter mit ausreichender Bonität, da das Schadenrisiko bei ihnen liegt (sie strecken im Schadenfall vor und müssen das Geld vom Mieter zurückholen).

Was geprüft wird:

• Betreibungsregisterauszug (aktuelle und vergangene Betreibungen)
• Verlustscheine
• Bei manchen Anbietern: Lohnausweis und Einkommensverhältnisse
• Konkurseinträge

Wenn die Bonitätsprüfung negativ ausfällt:

• Bankdepot als Alternative: Das Mietzinsdepot bei einer Bank verlangt keine Bonitätsprüfung – Sie müssen lediglich die Summe einzahlen.
• Bürgen stellen: Eine solvente Drittperson (z.B. Familienmitglied) kann sich als Solidarschuldner verpflichten.
• Anderer Anbieter: Die Prüfkriterien unterscheiden sich – ein zweiter Antrag bei einem anderen Anbieter kann sich lohnen.

Bei Wohngemeinschaften oder Mietverhältnissen mit mehreren Mietern (z.B. Paaren) gilt:

• Alle im Mietvertrag genannten Personen müssen auch den Bürgschaftsantrag unterzeichnen.
• Die Bonitätsprüfung erfolgt für alle Mieter gemeinsam – sie haften solidarisch.
• Im Regressfall kann die Gesellschaft den vollen Betrag von einer einzelnen Person zurückfordern – diese muss sich dann intern mit den anderen Mitmietern auseinandersetzen.

Mieterwechsel innerhalb der WG (z.B. ein Bewohner zieht aus): Die Police muss angepasst werden, sobald der Mietvertrag geändert wird. Bei allen grossen Anbietern ist dieser Vorgang in der Regel kostenlos. Wichtig ist, die neuen Bewohner ebenfalls bonitätsprüfen zu lassen.

Eine Ablehnung kommt typischerweise vor bei laufenden Betreibungen, offenen Verlustscheinen oder unzureichendem Einkommen. Die Anbieter prüfen jedoch nach unterschiedlichen Kriterien – ein zweiter Anlauf bei einem anderen Anbieter ist oft erfolgreich.

Konkrete nächste Schritte:

1. Anderer Anbieter: Die Bewertungskriterien (z.B. Mindesteinkommen, Toleranz für ältere Betreibungen) variieren stark. Ein Vergleich der Antragsbedingungen lohnt sich.
2. Bürgen einsetzen: Eine solvente Person (z.B. Eltern) übernimmt die Solidarhaftung – damit steigt die Chance auf Annahme deutlich.
3. Bankdepot: Wenn das Eigenkapital reicht, ist das klassische Mietzinsdepot ohne Bonitätsprüfung der sicherste Weg.
4. Betreibungen klären: Bei zu Unrecht eingetragenen Betreibungen kann ein Rechtsvorschlag oder eine Löschung beantragt werden.

Wichtig: Eine Ablehnung wird dem Vermieter nicht mitgeteilt. Sie können auf das Bankdepot ausweichen, ohne dass der Vermieter von der gescheiterten Bürgschaftsanfrage erfährt.

Der typische Ablauf:

1. Anbieter vergleichen: Auf MietkautionSchweiz.ch finden Sie alle FINMA-bewilligten Anbieter mit transparenter Gebührenübersicht.
2. Online-Antrag ausfüllen: Auf der Website der gewählten Mietkautionsgesellschaft Daten eingeben (Mieter, Mietobjekt, Kautionssumme, Mietbeginn).
3. Antragsprüfung: Klassische Anbieter prüfen mit eingereichten Unterlagen, digitale Anbieter automatisch in Minuten.
4. Erste Prämie bezahlen: Nach Annahme wird die Jahresprämie fällig (i.d.R. per Rechnung).
5. Bürgschaftsurkunde wird erstellt: Nach Zahlungseingang stellt die Gesellschaft die offizielle Bürgschaftsurkunde aus.
6. Versand: Der Vermieter erhält die Originalurkunde per Post, der Mieter eine Kopie per E-Mail.

Bei voll digitalen Anbietern kann der gesamte Prozess in unter 30 Minuten abgewickelt sein – inklusive Versand der digitalen Urkunde.

In der Schweiz sind vier spezialisierte Bürgschaftsgesellschaften auf Mietkautionen ausgerichtet:

• goCaution: Voll digital, papierloser Antrag, automatisierte Bonitätsprüfung in Minuten
• FirstCaution: Etablierter Anbieter mit klassischem Antragsprozess
• SwissCaution: Marktführer mit langer Tradition
• SmartCaution: Vergleichbar etabliert, ebenfalls FINMA-bewilligt

Wichtig: Die eigentliche Bürgschaftsleistung ist bei allen Anbietern identisch. Die Unterschiede liegen in:

• Höhe der Jahresprämie
• Antragsprozess (digital vs. papierbasiert)
• Zusatzgebühren (Bearbeitung, Rückvergütung, Schadenfall)
• Bonitätsanforderungen

Mit wenigen Klicks im Vergleichsrechner – Eingabe von Kautionssumme und Mietbeginn – können Sie die Konditionen direkt gegenüberstellen.

Anders als bei anderen Privatversicherungen kann es bei der Mietkautionsversicherung Einschränkungen geben. Da die Bürgschaftsurkunde dem Vermieter ausgestellt wird, beansprucht dieser bisweilen ein Mitspracherecht bei der Anbieterwahl.

Was Vermieter dürfen und nicht dürfen:

• Eine bestimmte Form der Sicherheitsleistung verlangen (Bankdepot oder Bürgschaft) – zulässig
• Bürgschaften von nicht FINMA-bewilligten Anbietern ablehnen – zulässig
• Den Mieter zwingen, mit einem ganz bestimmten Anbieter abzuschliessen – rechtlich umstritten (Kopplungsgeschäft)

In der Praxis empfiehlt es sich, vor Vertragsabschluss bei der Verwaltung anzufragen, welche Anbieter akzeptiert werden. Bei den vier grossen FINMA-bewilligten Gesellschaften (goCaution, FirstCaution, SwissCaution, SmartCaution) gibt es in aller Regel keine Probleme.

Das Mietrecht kennt verschiedene Möglichkeiten der Sicherheitsleistung – die Bürgschaft ist eine davon. Es gibt aber kein gesetzliches Recht des Mieters, frei zwischen Bankdepot und Bürgschaft zu wählen. Der Vermieter entscheidet, welche Form akzeptiert wird.

In der Praxis nutzen die meisten informierten Vermieter und insbesondere Liegenschaftsverwaltungen die Mietkautionsbürgschaft als Standard-Alternative zum Bankdepot. Trotzdem kommt es vor, dass ein Vermieter ausschliesslich auf dem traditionellen Mietzinsdepot besteht – etwa aus Gewohnheit oder Misstrauen gegenüber Bürgschaften.

In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten:

• Mietzinsdepot bei einer Bank eröffnen und die Kautionssumme einzahlen
• Mit dem Vermieter das Gespräch suchen – oft hilft die Erklärung, dass die Bürgschaft dieselbe Sicherheit bietet

Die Mietkautionsversicherung ist ein einjähriger Vertrag mit automatischer Verlängerung. So funktioniert die Abrechnung im Detail:

• Erstprämie: Fällig nach Annahme des Antrags. Erst nach Zahlungseingang wird die Bürgschaftsurkunde ausgestellt.
• Folgeprämien: Jährlich zum Vertragsjahrestag automatisch fällig.
• Prämienhöhe: Solange die abgesicherte Kautionssumme gleich bleibt, ändert sich die Prämie nicht. Die Gesellschaften garantieren in der Regel einen festen Prozentsatz.
• Anpassung bei Mietzinsänderung: Bei einer Mietzinsanpassung (z.B. nach Referenzzinssatz-Senkung oder -Erhöhung) wird die abgesicherte Kautionssumme – und damit die Prämie – entsprechend angepasst.

Bei Zahlungsverzug verfällt der Versicherungsschutz nicht sofort – es gibt eine Mahnphase. Wer die Prämie dennoch dauerhaft nicht bezahlt, riskiert allerdings, dass die Gesellschaft die Bürgschaft kündigt und der Vermieter sofort eine Ersatzsicherheit verlangen kann.

Bei einem Umzug in eine neue Wohnung kann die bestehende Bürgschaft nicht einfach "mitgenommen" werden. Sie ist immer an ein konkretes Mietobjekt und einen konkreten Mietvertrag gebunden. Das Vorgehen:

1. Für die neue Wohnung eine neue Police abschliessen (Antrag, Bonitätsprüfung, Erstprämie)
2. Die alte Police wird über den bisherigen Vermieter aufgelöst – nach Wohnungsübergabe
3. Vorausbezahlte, unverbrauchte Prämienanteile werden taggenau zurückerstattet (anbieterabhängig)

Bei Mietzinsanpassung in derselben Wohnung:

• Senkung des Mietzinses → tiefere Kautionssumme → tiefere Prämie ab nächstem Vertragsjahr
• Erhöhung → höhere Kautionssumme (sofern der Vermieter sie verlangt) → höhere Prämie
• Die Anpassung erfolgt nicht automatisch – Sie müssen den geänderten Mietzins der Bürgschaftsgesellschaft melden

Der Wechsel zurück auf das klassische Bankdepot ist jederzeit möglich und in keiner Weise an Fristen gebunden. Sinnvoll ist der Wechsel, wenn Sie nicht länger jährliche Prämien zahlen wollen und die Kautionssumme inzwischen liquide haben.

Vorgehen:

1. Mietzinsdepot bei einer Bank Ihrer Wahl eröffnen (Sperrkonto auf Ihren Namen)
2. Die volle Kautionssumme auf dieses Sperrkonto einzahlen
3. Die Bank stellt dem Vermieter eine Sperrurkunde aus – damit ist der Vermieter abgesichert
4. Der Vermieter sendet die alte Bürgschaftsurkunde an die Versicherungsgesellschaft zurück
5. Die Police wird aufgelöst – die unverbrauchte Prämie wird Ihnen anteilig zurückerstattet (anbieterabhängig)

Achtung: Manche Anbieter erstatten unverbrauchte Prämien erst ab dem zweiten Vertragsjahr. Prüfen Sie diese Klausel in Ihrer Police.

Die Umwandlung einer bestehenden Bankkaution in eine Versicherungsbürgschaft ist im laufenden Mietverhältnis problemlos möglich – sie wird nur etwas seltener gemacht, weil viele Mieter nicht wissen, dass es geht.

Wichtige Voraussetzungen:

• Der Vermieter muss der Umwandlung zustimmen – die Mietkautionsbürgschaft ersetzt das Sperrkonto vollwertig, aber er muss formell einverstanden sein.
• Es dürfen keine bereits bestehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis vorliegen (z.B. rückständige Mietzinse). Bürgschaftsgesellschaften haften nur ab Versicherungsbeginn.
• Die Bonitätsprüfung für die neue Bürgschaft muss erfolgreich sein.

Der Ablauf:

1. Mit dem Vermieter klären, dass er der Umwandlung zustimmt.
2. Bürgschaftsantrag stellen und nach Annahme die Erstprämie zahlen.
3. Die Bürgschaftsurkunde wird dem Vermieter zugestellt.
4. Der Vermieter beauftragt die Bank mit der Freigabe des Sperrkontos (Freigabeformular, z.B. von UBS, Raiffeisen etc.).
5. Sie unterzeichnen das Formular und senden es zurück – die Bank löst das Konto auf und zahlt das Guthaben aus.

Der gesamte Vorgang dauert in der Regel 5–10 Arbeitstage.

Anders als bei klassischen Versicherungsprodukten kündigen Sie als Mieter die Mietkautionsbürgschaft nicht selbst. Die Auflösung erfolgt ausschliesslich über den Vermieter – er ist Inhaber der Bürgschaftsurkunde.

Der typische Auflösungsablauf:

1. Sie ziehen aus, die Wohnungsübergabe findet statt.
2. Wenn keine Forderungen offen sind: Der Vermieter sendet die Original-Bürgschaftsurkunde an die Versicherungsgesellschaft zurück.
3. Mit Eingang der Urkunde löst die Gesellschaft die Police auf.
4. Die unverbrauchte Prämie wird Ihnen taggenau anteilig zurückerstattet – sofern Ihr Anbieter dies vorsieht.

Achtung – Stolperfallen bei den Konditionen:

• Einige Anbieter erstatten unverbrauchte Prämien erst ab dem zweiten Vertragsjahr.
• Andere erheben bei Auflösung eine Bearbeitungsgebühr.
• Keine Mindestlaufzeit – Sie können die Police auch nach wenigen Monaten beenden lassen.

Es gibt zwei klassische Gründe für die Auflösung:

1. Sie ziehen aus und benötigen die Bürgschaft nicht mehr.
2. Sie hinterlegen die Kaution auf einem Bankdepot und ersetzen damit die Bürgschaft (siehe Wechsel zurück aufs Bankdepot).

Wenn bei Auszug offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen – z.B. nicht bezahlte Mietzinse oder Schäden am Mietobjekt – kann der Vermieter den entsprechenden Betrag von der Mietkautionsversicherung einfordern.

Der konkrete Ablauf:

1. Der Vermieter reicht das Schadendossier bei der Bürgschaftsgesellschaft ein. Typischerweise verlangt sind: das vom Mieter unterzeichnete Bürgschaftszertifikat oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl/Gerichtsurteil, Mietvertrag, Ein- und Abgabeprotokoll (bei Mieterschäden) sowie ein Forderungsnachweis (z.B. Schlussabrechnung).
2. Die Gesellschaft prüft das Dossier in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen.
3. Auszahlung erfolgt nur mit Zustimmung beider Parteien (Unterschrift auf der Rückseite der Urkunde) oder mit rechtsgültigem Gerichtsurteil/Schlichtungsentscheid.
4. Im Regressverfahren nach Art. 492 OR fordert die Gesellschaft den ausbezahlten Betrag vollumfänglich vom Mieter zurück.

Schadenfall-Zusatzgebühren – Stand der Anbieter:

• goCaution: keine Schadenfallgebühren, 6 Monate Rückzahlungsfrist, keine Verzugszinsen.
• SwissCaution / SmartCaution: CHF 100 "Schadenfallbearbeitungsgebühr" pro Schadenfall – plus weitere CHF 100, wenn eine Betreibung eingeleitet werden muss.
• FirstCaution: CHF 200 "Betreibungsgebühr", wenn die Rückforderung betreibungsrechtlich eingetrieben werden muss.

Wichtig: Sie müssen den vollen Betrag zurückzahlen – die Bürgschaft schützt nicht vor der finanziellen Belastung, sie streckt sie nur vor. Eine Privathaftpflichtversicherung übernimmt klassische Mieterschäden (z.B. Wasserschäden, Bruch) und ist deshalb eine sinnvolle Ergänzung – die Mietkautionsbürgschaft selbst ersetzt diesen Schutz nicht.

Tipp: Bei kleineren Forderungen (etwa CHF 150 für eine Zusatzreinigung oder CHF 300 für einen defekten Backofen) lohnt sich in den meisten Fällen die direkte Begleichung mit dem Vermieter – Sie sparen sich Schadenfallgebühren und ein langwieriges Bürgschaftsverfahren.

Ein häufiger Irrtum: "Die Versicherung übernimmt das schon" – wie bei einer klassischen Versicherung. Tatsächlich ist die Mietkautionsbürgschaft keine Schadenversicherung. Der Anbieter streckt den Betrag nur vor und holt ihn anschliessend zu 100 % vom Mieter zurück (Regress nach Art. 492 OR) – häufig plus Bearbeitungs- und Betreibungsgebühren.

Beispielrechnung – Reinigungsforderung von CHF 200:

• SwissCaution / SmartCaution: CHF 200 Forderung + CHF 100 Schadenfallgebühr = CHF 300 (Aufschlag 50 %). Mit Betreibung: + CHF 100 = CHF 400.
• FirstCaution im Betreibungsfall: CHF 200 Forderung + CHF 200 Betreibungsgebühr = CHF 400 (Aufschlag 100 %).
• goCaution: CHF 200 + 0 Gebühren = CHF 200, dazu 6 Monate Rückzahlungsfrist ohne Verzugszinsen.
• Direkte Zahlung an den Vermieter: CHF 200 – fertig.

Auch der Vermieter profitiert vom direkten Weg:

• Kein Schadendossier zusammenstellen (Zertifikat, Übergabeprotokoll, Forderungsnachweis)
• Keine Unterschrift des bereits ausgezogenen Mieters einholen
• Keine ein bis zwei Wochen Wartezeit auf die Bearbeitung der Bürgschaftsgesellschaft
• Geringere Belastung des persönlichen Verhältnisses

Wann lohnt sich der Weg über die Bürgschaft trotzdem?

• Bei höheren Beträgen, wo der prozentuale Gebührenaufschlag tragbar wird
• Wenn der Mieter die Forderung tatsächlich nicht aufbringen kann
• Bei strittigen Forderungen, wo ein Schlichtungsentscheid oder Gerichtsurteil ohnehin nötig wird

Das Schweizer Mietrecht (Art. 257e OR) regelt die Freigabe der Mietkaution klar: Die Kaution ist freizugeben, sobald sie ihren Zweck erfüllt hat – also wenn keine offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen.

Voraussetzungen für die Freigabe:

• Alle Mietzinse sind beglichen
• Nebenkostenabrechnung ist abgeschlossen und bezahlt
• Keine Schäden am Mietobjekt (über normale Abnutzung hinaus)
• Endreinigung ist erfolgt (falls vertraglich vereinbart)

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, sollte die Freigabe innert weniger Wochen erfolgen. In der Praxis dauert es oft etwas länger, weil die Nebenkostenabrechnung Zeit braucht.

Die 12-Monats-Regel (Art. 257e OR):

Hat der Vermieter 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses keine rechtlichen Schritte zur Geltendmachung von Forderungen unternommen (Betreibung oder Klage), darf der Mieter die Bank anweisen, die Kaution ohne Zustimmung des Vermieters freizugeben.

Bei der Mietkautionsbürgschaft gilt dieselbe Logik: Nach Ablauf der 12 Monate kann der Mieter die Auflösung der Bürgschaftsurkunde beantragen.

Verweigert der Vermieter die Freigabe der Kaution, ohne konkrete Forderungen rechtlich geltend zu machen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

1. Schriftliche Aufforderung mit Frist

Bevor Sie weitere Schritte unternehmen, senden Sie dem Vermieter ein eingeschriebenes Schreiben mit Aufforderung zur Freigabe und Fristsetzung (z.B. 30 Tage). Verlangen Sie eine konkrete Begründung, falls Forderungen bestehen sollen.

2. Schlichtungsbehörde in Mietsachen

Jeder Kanton hat eine kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Das Verfahren ist kostenlos und meist effizient. Die Behörde versucht zu vermitteln und kann auch verbindliche Entscheide fällen. Wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde Ihres Wohnkantons oder des Kantons, in dem die Mietwohnung liegt.

3. Die 12-Monats-Regel ausnutzen

Hat der Vermieter 12 Monate nach Mietende keine rechtlich verbindlichen Schritte unternommen (Betreibung oder Klage), kann der Mieter die Kaution einseitig freigeben lassen. Bei der Mietkautionsbürgschaft geht dies durch direkten Antrag an die Bürgschaftsgesellschaft unter Hinweis auf Art. 257e OR.

Wichtig: Sammeln Sie alle Belege – Übergabeprotokoll, Schlüsselrückgabe-Bestätigung, Korrespondenz mit dem Vermieter. Sie sind die Grundlage für jedes Verfahren.

Die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schaden ist eine der häufigsten Streitfragen bei der Wohnungsübergabe.

Normale Abnutzung (Mieter haftet nicht):

• Leichte Gebrauchsspuren am Parkett oder Linoleum
• Verblasste oder leicht vergilbte Wandfarbe nach mehreren Jahren
• Kleine Bohrlöcher und Nagellöcher in haushaltsüblicher Anzahl
• Kalkspuren an Armaturen und in der Dusche
• Leichte Verfärbungen an stark beanspruchten Stellen (Eingangsbereich)

Schäden (Mieter haftet – aber nur zum Restwert):

• Brand- oder Schmorflecken
• Tiefe Kratzer, Dellen oder Risse
• Wasserschaden durch fehlende oder ungenügende Lüftung (Schimmel)
• Beschädigte Türen, Fenster, Kacheln
• Übermässig viele Bohrlöcher

Die paritätische Lebensdauer-Tabelle:

Auch bei nachgewiesenen Schäden muss der Mieter nicht den vollen Neuwert ersetzen, sondern nur den Restwert nach Abzug der altersbedingten Wertminderung. Beispiele aus der von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannten paritätischen Tabelle:

• Wandanstrich: Lebensdauer 8 Jahre – nach 8 Jahren kein Schadenersatz mehr
• Teppich: 10 Jahre
• Tapeten: 8–10 Jahre
• Parkett: 30 Jahre
• Küchengeräte: 10–15 Jahre

Wenn ein Schaden nach Ablauf der Lebensdauer entsteht, muss der Mieter nichts mehr bezahlen. Liegt der Schaden mitten in der Lebensdauer (z.B. Wandanstrich nach 4 Jahren), zahlt der Mieter den anteiligen Restwert (in diesem Fall 50 %).