Kündigung der Wohnung –
Vorlage & Tipps

Die Kündigung einer Mietwohnung in der Schweiz folgt klaren Regeln — wer Fristen, Form und Zustellung beachtet, vermeidet Streit und unnötige Kosten. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie Sie korrekt kündigen, was bei ausserterminlicher Kündigung gilt und wie die Mietkaution bei Auszug freigegeben wird. Inklusive Word-Vorlagen für Wohnung, Garage/Parkplatz und Geschäftsräume.

Form: schriftlich, unterschrieben, nachweisbar zugestellt

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen im Mietvertrag genannten Personen unterzeichnet sein. Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften gilt zudem die Sondervorschrift für Familienwohnungen: Beide Partner unterzeichnen — auch wenn nur einer den Vertrag abgeschlossen hat. Mündliche, telefonische oder digitale Kündigungen (E-Mail, SMS, Fax) sind rechtlich nicht gültig.

Für die Zustellung empfiehlt sich der eingeschriebene Brief — er dokumentiert den Zugang nachweisbar. Massgebend ist nicht der Poststempel, sondern der Zeitpunkt der Zustellung beim Vermieter. Verschicken Sie die Kündigung deshalb mindestens drei Werktage vor Fristbeginn. Alternativ: persönliche Übergabe gegen quittierte Empfangsbestätigung.

Vorlagen: Wohnung, Garage, Gewerbe

Drei vollständig ausgearbeitete Word-Vorlagen für die wichtigsten Mietobjekte — einfach Adresse und Datum einfügen, unterschreiben, versenden:

Schritt-für-Schritt mit der Vorlage:

1. Absender ausfüllen — eigene Anschrift sowie alle im Mietvertrag aufgeführten Mitmieter.
2. Empfänger ausfüllen — Anschrift des Vermieters oder der Verwaltung gemäss Mietvertrag.
3. Kündigungsdatum einsetzen — beachten Sie Frist und ortsüblichen Termin.
4. Von allen Mitmietern unterschreiben lassen.
5. Per Einschreiben verschicken — Beleg aufbewahren.
6. Auf die schriftliche Kündigungsbestätigung des Vermieters warten.

Kündigungsfristen und -termine

Frist und Termin stehen im Mietvertrag. Fehlen Angaben, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine und die gesetzlichen Mindestfristen:

• Wohnungen: mindestens 3 Monate (Art. 266c OR).
• Geschäftsräume: mindestens 6 Monate (Art. 266d OR).
• Möblierte Zimmer / Einzelparkplätze / Garagen ohne Wohnungsbezug: 2 Wochen.

Wichtig: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen — sonst greift die Kündigung erst auf den nächsten möglichen Termin.

Ausserterminliche Kündigung mit Nachmieter

Wer vor dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin ausziehen muss, kann sich nach Art. 264 OR aus dem Vertrag entlassen — durch Vorschlag eines zumutbaren Nachmieters. Dieser muss zahlungsfähig sein und den Vertrag zu den bestehenden Bedingungen übernehmen. Lehnt der Vermieter den Nachmieter ungerechtfertigt ab, endet die Mietzinszahlungspflicht ab dem theoretischen Übernahmetermin. Detailliertes Vorgehen im Nachmieter-Ratgeber.

Sonderfälle der Kündigung

Tod des Mieters

Der Mietvertrag geht automatisch auf die Erben über. Diese können den Vertrag unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist auf den nächsten Termin kündigen — auch wenn der reguläre Termin sonst nicht eingehalten würde (Art. 266i OR).

Zahlungsverzug des Mieters

Bei ausstehenden Mietzinsen darf der Vermieter eine schriftliche 30-Tage-Frist setzen mit Androhung der Kündigung. Wird innert Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer weiteren 30-Tage-Frist auf das Monatsende kündigen (Art. 257d OR).

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Bei schwerwiegenden Mängeln, die der Vermieter trotz schriftlicher Mahnung nicht behebt (z. B. massiver Schimmelbefall, ausgefallene Heizung im Winter, unbewohnbare Wohnung), kann der Mieter fristlos kündigen und gegebenenfalls Schadenersatz fordern (Art. 259b OR).

Befristete Mietverträge

Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer — ohne Kündigung. Vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Wird das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt, wandelt es sich in ein unbefristetes Mietverhältnis um, und die ordentlichen Fristen gelten.

Familienwohnungen

Bei einer Familienwohnung (Wohnung eines Ehepaars oder einer eingetragenen Partnerschaft) müssen beide Partner unterzeichnen — auch wenn nur einer im Mietvertrag steht. Fehlt eine Unterschrift, kann sie vor Beginn der Kündigungsfrist nachgereicht werden, sonst verschiebt sich die Kündigung auf den nächsten Termin. Kündigt der Vermieter, muss er beiden Partnern die Kündigung separat zustellen.

Checkliste vor dem Versand

1. Sind Frist und Termin gemäss Mietvertrag eingehalten?
2. Ist die Kündigung schriftlich und von allen Mitmietern unterzeichnet?
3. Bei Familienwohnung: hat der Ehepartner / die Partnerin ebenfalls unterzeichnet?
4. Versandart: Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe gegen Quittung?
5. Wurden Zusatzverträge (Garage, Parkplatz, Estrich) ebenfalls gekündigt?
6. Wurde die Mietkaution-Freigabe angesprochen?

Kündigung durch den Vermieter

Wenn der Vermieter kündigt, gelten besondere Formvorschriften: Er muss das amtliche Formular seines Kantons verwenden und die Kündigung nachvollziehbar begründen. Ohne amtliches Formular ist die Kündigung nichtig.

Der Mieter hat 30 Tage ab Erhalt Zeit, die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten — typische Gründe: missbräuchliche Kündigung (Art. 271 OR), Eigenbedarfskündigung ohne nachgewiesenen Bedarf, Vergeltungskündigung. Auch eine Mietverlängerung („Erstreckung") von bis zu 4 Jahren bei Wohnungen ist beantragbar (Art. 272 OR).

Bei Zahlungsverzug gilt die in Art. 257d OR geregelte Sonderkündigungsfrist (siehe oben „Zahlungsverzug des Mieters").

Was passiert mit der Mietkaution?

Ob die Kaution als Mietzinsdepot auf einem Sperrkonto, als Mietkautionsversicherung oder als Bankgarantie hinterlegt wurde — die Freigabe erfolgt erst nach der schadenfreien Wohnungsübergabe und nach Klärung aller offenen Forderungen.

• Beim Bankdepot: Vermieter und Mieter unterschreiben gemeinsam die Freigabeerklärung an die Bank.
• Bei der Mietkautionsversicherung: Der Vermieter gibt die Bürgschaftsurkunde frei — die Gesellschaft löst die Bürgschaft auf, bei den meisten Anbietern wird die anteilige Restprämie zurückerstattet.
• Wenn der Vermieter ein Jahr nach Mietende keine Klage oder Betreibung eingeleitet hat, kann der Mieter die Freigabe direkt bei der Bank beantragen (gilt nur fürs Mietzinsdepot).

Mehr dazu im Mietzinskaution-Ratgeber und unter Wohnungsübergabeprotokoll.

Häufige Fragen zur Wohnungskündigung

Gibt es Alternativen zum eingeschriebenen Brief?

Das Gesetz schreibt keinen eingeschriebenen Brief vor — aber im Streitfall müssen Sie den fristgerechten Zugang beweisen. Persönliche Übergabe gegen quittiertes Datum funktioniert ebenfalls. Kündigung per E-Mail, SMS oder Fax ist hingegen nicht rechtsgültig.

Ich habe per SMS gekündigt und es bereut — bin ich aus dem Vertrag?

Nein. Eine SMS-Kündigung ist nicht formgültig — das Mietverhältnis besteht weiter. Achtung: Wenn Sie aufgrund Ihres Verhaltens beim Vermieter den Eindruck eines tatsächlichen Auszugs erweckt haben, kann das im Einzelfall Schadenersatzansprüche begründen. Eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter ist meist der beste Weg.

Kann ich eine bereits versandte Kündigung zurückziehen?

Nein, eine rechtsgültige Kündigung ist endgültig. Eine Rücknahme ist nur mit Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich — der Vermieter kann zustimmen, ist aber nicht verpflichtet.

Kann ich auf jedes Monatsende kündigen?

Nur, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Standardmässig gelten ortsübliche Kündigungstermine (meist Ende März, Juni, September) — in Genf z. B. nur ein einziger jährlicher Termin (15. April / 31. Mai). Bei Unklarheiten lohnt sich ein Blick in den lokalen Mieterverband.

Kann ich bei Schimmelbefall vorzeitig kündigen?

Ja, wenn der Schimmel das Wohnen objektiv unzumutbar macht und der Vermieter den Mangel trotz Mahnung nicht behebt. Sie können fristlos kündigen, brauchen keinen Nachmieter zu suchen und können Schadenersatz fordern (Art. 259b OR). Bei weniger schwerwiegenden Fällen besteht Anspruch auf Mietzinsreduktion.

Darf der Vermieter vor meinem Auszug die Wohnung mit Interessenten besichtigen?

Ja — gestützt auf Art. 257h OR. Der Vermieter muss aber Rücksicht auf Ihre Termine nehmen und Belästigungen vermeiden. Sie wiederum müssen eine angemessene Anzahl Besichtigungstermine ermöglichen.