Die Nebenkostenabrechnung ist die jährliche Schlussabrechnung der Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter überwälzt. Rechtliche Grundlage ist Art. 257a OR: Überwälzbar sind nur Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind und tatsächlich mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten (auch Betriebskosten genannt) sind laufende Kosten für den Betrieb der Liegenschaft — Heizung, Warmwasser, Hauswart, Gemeinschaftsstrom etc. Sie werden in der Schweiz fast immer als monatliche Akontozahlungen erhoben und einmal jährlich nach effektivem Verbrauch abgerechnet. Bei der Abrechnung kann eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung resultieren.
Welche Kosten sind zulässig — welche nicht?
Nur Kosten, die im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind, dürfen verrechnet werden. Eine pauschale Formulierung wie „und übrige Nebenkosten" reicht rechtlich nicht aus — solche Beträge können Sie zurückfordern.
| Zulässig (überwälzbar) | Nicht zulässig |
|---|---|
| Heizung & Warmwasser | Hypothekarzinsen |
| Kalt- und Warmwasser | Verwaltungskosten der Liegenschaft |
| Allgemeinstrom (Treppenhaus, Keller, Aussenbeleuchtung) | Reparaturen und Unterhaltskosten |
| Hauswart (Reinigung, Schneeräumung, kleine Wartung) | Abschreibungen auf der Liegenschaft |
| Lift-Wartung & -Service | Erneuerungen (z. B. neue Heizung) |
| Kehricht- und Abwassergebühren | Gebäudeversicherung (nicht-anteilig) |
| Gemeinschaftsantenne / Kabel-TV (falls vertraglich vorgesehen) | Steuern auf der Liegenschaft |
| Abrechnungskosten der Heizung/Wasser-Verbrauchszähler | „Übrige Nebenkosten" (Pauschalklauseln) |
Faustregel: Was den Gebrauch der Wohnung direkt ermöglicht (Heizen, Wasser, Sauberkeit der gemeinsamen Bereiche), darf überwälzt werden. Was den Vermieter als Eigentümer betrifft (Hypothek, Verwaltung, Steuern, Werterhalt), nicht.
Fristen und Form der Abrechnung
Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht — gemäss bundesgerichtlicher Praxis muss die Abrechnung aber „innert angemessener Frist" nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen. Das ist in der Regel:
- 4 bis 6 Monate nach Periodenende ist üblich und akzeptiert.
- Über 12 Monate gilt als verspätet — der Mieter kann die Nachzahlung verweigern, weil die Forderung nicht mehr rechtzeitig geltend gemacht wurde.
- Die Abrechnung muss nach Kostenarten gegliedert sein und einen Verteilschlüssel angeben (z. B. nach Wohnfläche, Personen, Verbrauch).
Wie Sie die Abrechnung prüfen
Sie haben als Mieter ein gesetzlich verankertes Einsichtsrecht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR). Konkret:
- Abrechnung mit dem Mietvertrag vergleichen: Sind alle aufgeführten Positionen vertraglich vereinbart? Nicht-vereinbarte Kosten sind nicht geschuldet.
- Verteilschlüssel prüfen: Wird Ihre Wohnung korrekt anteilig belastet (z. B. nach Wohnfläche oder Anzahl Personen)? Wer höhere Anteile hat, sollte das hinterfragen.
- Belege einsehen: Schriftlich beim Vermieter Belegeinsicht verlangen — Kopien dürfen Sie auf eigene Kosten anfertigen. Vorlage und Hilfestellung beim Mieterverband.
- Auffälligkeiten dokumentieren: Bei Abweichungen oder unklaren Positionen schriftlich nachfragen — Antwort verlangen.
Was tun bei einer hohen Nachzahlung?
Eine hohe Nachzahlung ist oft ein Hinweis darauf, dass die Akontozahlungen zu tief angesetzt sind — oder dass die Abrechnung Fehler enthält. Folgendes Vorgehen empfiehlt sich:
- Innert 30 Tagen schriftlich Vorbehalt anbringen: „Die Nachzahlung wird unter Vorbehalt der nachträglichen Belegprüfung beglichen." Damit verlieren Sie keine Rechte.
- Belegeinsicht beantragen (siehe oben).
- Bei berechtigten Zweifeln: Schlichtungsbehörde anrufen. Verfahren ist kostenlos und niederschwellig. Frist: 30 Tage ab Erhalt der Abrechnung.
- Akontozahlungen anpassen lassen: Bei wiederholt hohen Nachzahlungen ist eine Erhöhung der monatlichen Akonto sinnvoll — sonst überraschen Sie sich jedes Jahr.
Zusammenhang mit der Mietkaution
Ausstehende Nebenkosten gehören zu den drei Hauptgründen, weshalb ein Vermieter die Mietkaution bei Auszug einbehalten darf — neben Mietzins-Rückständen und Schäden. Da die Schlussabrechnung erst Monate nach dem Auszug vorliegt, darf der Vermieter einen angemessenen Anteil des Depots bis zur Abrechnung zurückhalten. Wer eine Mietkautionsversicherung nutzt, hat hier Vorteile: die Bürgschaftsurkunde wird in der Regel sofort freigegeben — der offene Nebenkostenbetrag wird nach Vorliegen der Abrechnung direkt zwischen Mieter und Vermieter beglichen.