Hat Ihnen der Vermieter gekündigt, sind Sie nicht schutzlos: Das Schweizer Mietrecht stellt klare formelle Anforderungen an eine Vermieterkündigung – und gibt Ihnen Möglichkeiten, sich zu wehren. Dieser Ratgeber erklärt Gründe, Form, Fristen, Anfechtung und Erstreckung.

Braucht der Vermieter einen Grund?

Der Vermieter muss eine Kündigung nicht von sich aus begründen – auf Verlangen des Mieters aber schon. Eine Kündigung ohne triftigen Grund ist grundsätzlich gültig. Sie ist jedoch anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, etwa als Rache für eine berechtigte Mängelrüge (sogenannte Treuwidrigkeit nach Art. 271/271a OR).

Form: das amtliche Formular ist Pflicht

Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss der Vermieter zwingend ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular verwenden (Art. 266l OR). Fehlt dieses Formular, ist die Kündigung nichtig – sie entfaltet keine Wirkung. Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung ausserdem beiden Ehe- bzw. eingetragenen Partnern separat zugestellt werden.

Kündigungsfristen und -termine

Für Wohnungen gilt eine gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Längere Fristen können im Mietvertrag vereinbart sein; kürzere Fristen zulasten des Mieters sind unzulässig.

Kündigung anfechten – innert 30 Tagen

Halten Sie die Kündigung für treuwidrig, können Sie sie innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Typische Fälle:

  • Kündigung als Reaktion auf eine berechtigte Forderung des Mieters (Rachekündigung),
  • Kündigung während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens,
  • Kündigung innerhalb der dreijährigen Sperrfrist nach einem für den Mieter günstigen Verfahren.

Erstreckung: mehr Zeit gewinnen

Bedeutet der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte, können Sie bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung (Verlängerung) des Mietverhältnisses verlangen – bei Wohnungen bis zu vier Jahre (Art. 272 OR). Auch dieses Gesuch ist innert 30 Tagen einzureichen.

Was passiert mit der Mietkaution?

Nach der Wohnungsabgabe wird Ihre Mietkaution freigegeben, sofern keine berechtigten Forderungen offen sind. Verweigert der Vermieter die Rückzahlung, können Sie 12 Monate nach Mietende die Freigabe direkt bei der Bank verlangen – Details dazu auf unserer Seite Mietkautionskonto auflösen.

Häufige Fragen zur Kündigung durch den Vermieter

Muss der Vermieter einen Grund für die Kündigung angeben?

Nein, nicht von sich aus – aber auf Verlangen des Mieters muss er die Kündigung begründen. Eine Kündigung ohne triftigen Grund ist grundsätzlich gültig, kann aber anfechtbar sein, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (z. B. als Rache- oder Druckkündigung).

In welcher Form muss der Vermieter kündigen?

Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss der Vermieter zwingend ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular verwenden (Art. 266l OR). Fehlt dieses Formular, ist die Kündigung nichtig – also unwirksam. Bei Familienwohnungen muss die Kündigung zudem beiden Ehe- bzw. eingetragenen Partnern separat zugestellt werden.

Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?

Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Mindestfrist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Im Mietvertrag können längere Fristen vereinbart sein. Kürzere Fristen zulasten des Mieters sind nicht zulässig.

Kann ich eine Kündigung des Vermieters anfechten?

Ja. Sie können die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271/271a OR) – etwa wenn sie als Reaktion auf eine berechtigte Forderung (z. B. Mängelrüge) erfolgt. Während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und drei Jahre danach gilt zudem eine Sperrfrist.

Was ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses?

Würde der Auszug eine Härte bedeuten, können Sie bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung (Verlängerung) des Mietverhältnisses verlangen – bei Wohnungen bis zu vier Jahre. Das Gesuch ist ebenfalls innert 30 Tagen einzureichen.

Was passiert mit meiner Mietkaution nach der Kündigung?

Die Mietkaution wird nach der Wohnungsabgabe freigegeben, sofern keine berechtigten Forderungen offen sind. Zahlt der Vermieter nicht zurück, können Sie 12 Monate nach Mietende die Freigabe direkt bei der Bank verlangen. Mehr dazu auf unserer Seite zum Auflösen des Mietkautionskontos.