Darf der Vermieter eine Verwaltungspauschale für die Nebenkostenabrechnung fordern?
Als Beate K. aus Zürich ihre Nebenkostenabrechnung erhielt, ahnte sie noch nichts Schlimmes. Erst auf den zweiten Blick erkannte sie, dass ihr Vermieter auf sämtliche Nebenkosten ein Verwaltungspauschale angerechnet hat.
Sofort wandte sie sich an ihren Vermieter, um sich zu beschweren. Doch dieser entgegnete ihr nur, dass die in Beates Augen hohe Verwaltungspauschale «ortsüblich» sei.
Welche Kosten müssen Mieter wirklich tragen?
Generell gilt, dass Mieterinnen und Mieter nur rechtlich zulässige Nebenkosten begleichen müssen. Dazu gehören die mit dem Gebrauch des Mietobjekts im Zusammenhang stehenden Betriebskosten. Gesetzlich wird das im Artikel 257a OR geregelt. Bestandteil dieser Kosten sind u.a. alle Ausgaben für Warmwasser und Heizung. Doch auch Verwaltungskosten werden vom Gesetzgeber hinzugezählt.
Die im Zusammenhang mit den Nebenkosten anfallenden Kosten, sind die Verwaltungskosten. Alle Vermieter haben das Recht, der Mieterschaft den für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung angefallenen Aufwand in Rechnung zu stellen. Als Berechnungsgrundlage dient entweder der Aufwand oder die üblichen Ansätze nach Art. 4 Abs. 3 VMWG. Ein gutes Beispiel hier für ist die Kostenabrechnung für die jährliche Verwaltung und Wartung der Heizung. Gesetzlich geregelt wird diese durch Art. 5 Abs. 2 lit i und Abs. 3 VMWG.
Doch welcher Prozentsatz ist für die Erstellung der Verwaltungspauschale erlaubt? Die Antwort auf diese Frage ist umstritten. Nicht selten ärgern sich Mieterinnen und Mieter über die Antwort. Denn es gibt eine nicht zu unterschätzende Anzahl an Vermietern, die sich mit Hilfe der Verwaltungspauschale einen kleinen Zusatzverdienst erwirtschaften möchten. Wenn dann die Mieterschaft nachfragt, behaupten sie, eine Pauschale von 4,5 Prozent sei ortsüblich. Auch der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) hat sich der Sache bereits angenommen.
Es gibt zu dem Thema mittlerweile einige Gerichtsurteile. So hat beispielsweise das Gericht des Kantons St. Gallen gesagt, dass eine Verwaltungspauschale von 4,5 Prozent nicht ortsüblich sei. Auch der Kanton Zürich hat ähnliche Entscheide getroffen. 4,5 Prozent seien zu hoch. Die Verwaltungspauschale müsse auf 3 Prozent reduziert werden. Doch es gibt ein Problem: Die Schlichtungsbehörden setzen diese Entscheide nicht richtig um. Grund dafür ist Art. 5 in Abs. 3 VMWG, der besagt, dass Wartungs- und Verwaltungskosten entweder im Rahmen der üblichen Zinssätze oder nach Aufwand abgerechnet werden dürfen.
Schlichtungsbehörden gehen nun davon aus, dass die hohen Verwaltungspauschalen von mittlerweile bis zu 4,8 Prozent, ortsüblich seien. Die Behörden betrachten sie als die «üblichen Ansätze». Der MV hält dagegen. Er hält eine Begründung im Sinne von «alle tun es so und deshalb machen wir es auch so», für unsinnig. Daher sind alle Mieterinnen und Mieter, die eine Nebenkostenabrechnung mit einer erhöhten Verwaltungspauschale erhalten haben, zum Prozessieren angehalten. Laut dem MV sind die meisten Vermieter nicht dazu bereit, ihre Verwaltungspauschale aufgrund eines Briefs eines Mieters zu senken.
Tipp der Redaktion: Die Mietkaution resp. Miezinsdepot ist immer wieder auch ein Kriterium bei der Auswahl eines solventen Mieters. Hierbei bieten Mietkautionsversicherungen in der Schweiz eine "Vorabbestätigung", welche dem Bewerbungsdossier beigelegt und damit bezeugen kann, dass man über eine positive Bonitätsauskunft verfügt.
