Mietzinskaution Schweiz –
Ratgeber für Mieter

Die Mietzinskaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter beim Einzug einer Wohnung hinterlegen. Sie schützt den Vermieter bei offenen Mietzinsen, unbezahlten Nebenkosten oder Schäden am Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die gesetzliche Grundlage findet sich in Art. 257e OR.

In der Schweiz gibt es drei Wege, eine Mietzinskaution zu hinterlegen: das klassische Mietzinsdepot auf einem Bank-Sperrkonto, die Mietkautionsversicherung als bargeldlose Bürgschaft, oder — in Ausnahmefällen — die Bürgschaft einer Drittperson.

Warum verlangen Vermieter eine Mietzinskaution?

Die Mietzinskaution dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung gegen drei klar definierte Risiken:

• Ausstehende Mietzinse: wenn der Mieter eine oder mehrere Monatsmieten nicht zahlt
• Offene Nebenkostenabrechnungen: wenn beim Auszug noch Heiz- oder Betriebskosten ungeklärt sind
• Schäden am Mietobjekt: wenn beim Auszug Schäden über die normale Abnutzung hinaus festgestellt werden

Ohne diese Sicherheit müsste der Vermieter im Streitfall jede einzelne Forderung separat einklagen — ein langwieriger und teurer Prozess. Die Kaution erlaubt eine schnelle, regelbasierte Abrechnung beim Mietende.

Wie hoch darf die Mietzinskaution sein?

Für Wohnungen gilt nach Art. 257e Abs. 2 OR eine klare Obergrenze: maximal drei Bruttomonatsmieten. „Brutto" bedeutet inklusive Nebenkostenakonto, aber ohne separat vermietete Garagen, Parkplätze oder Möbelmieten.

Beispielrechnung: Bei einer Bruttomiete von CHF 2'000 (Netto CHF 1'800 plus CHF 200 Nebenkostenakonto) beträgt die maximal zulässige Kaution CHF 6'000.

Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Obergrenze. In der Praxis sind 6 bis 12 Monatsmieten üblich, je nach Bonität des Unternehmens. Verlangt der Vermieter eine nachträgliche Erhöhung des Mietzinsdepots, muss er dies schriftlich mitteilen — der Mieter kann diese innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Wie kann ich die Mietzinskaution bezahlen?

1. Mietzinsdepot (Bank-Sperrkonto)

Das klassische Modell: Der Mieter zahlt die volle Kautionssumme auf ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank ein. Das Konto lautet auf den Namen des Mieters; eine Auszahlung erfolgt nur mit Zustimmung beider Parteien oder per Gerichtsentscheid. Die Zinserträge gehören dem Mieter. Eine ausführliche Übersicht der Bedingungen und ein Zinsvergleich von 19 Schweizer Banken findet sich auf der Mietzinsdepot-Seite.

2. Mietkautionsversicherung (Bürgschaft)

Die bargeldlose Alternative: Statt das Kapital zu blockieren, zahlt der Mieter eine jährliche Prämie von 4–5 % der Kautionssumme an eine spezialisierte Bürgschaftsgesellschaft. Diese stellt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde mit gleichwertiger Sicherheit nach Art. 492 OR aus. Im Schadenfall zahlt die Gesellschaft die berechtigte Forderung des Vermieters direkt, fordert den Betrag aber per Regress beim Mieter zurück. Mehr dazu unter Mietkautionsversicherung.

3. Bürgschaft einer Drittperson

In Ausnahmefällen akzeptieren Vermieter eine private Bürgschaft, etwa von einem Elternteil oder vom Arbeitgeber. Diese Form ist heute selten geworden, weil die rechtliche Durchsetzung im Streitfall komplex ist und Vermieter in der Regel die professionellen Lösungen (Depot oder Versicherung) bevorzugen.

Wann wird die Mietzinskaution zurückgezahlt?

Die Auszahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses, sobald alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt sind:

• Bei schadenfreier Wohnungsübergabe: Vermieter und Mieter unterzeichnen die Freigabeerklärung; die Bank bzw. die Versicherung gibt die Kaution frei. In der Praxis erfolgt die Auszahlung innert weniger Tage bis 4 Wochen.
• Bei strittigen Forderungen: Der Vermieter darf das Depot zurückbehalten, bis die Schlichtungsbehörde entschieden hat — maximal jedoch 12 Monate ab Mietende.
• Nach 12 Monaten ohne Verfahren: Wenn der Vermieter weder Klage noch Betreibung eingeleitet hat, kann der Mieter die Freigabe direkt bei der Bank beantragen. Diese Regel gilt nur für das Mietzinsdepot; bei der Versicherung läuft die Prämienpflicht bei einigen Anbietern weiter, bis die Freigabeerklärung vorliegt.

Häufige Fragen rund um die Mietzinskaution

Was tun, wenn ich die Mietkaution nicht aufbringen kann?

Wenn die Kautionssumme nicht liquide vorhanden ist, gibt es mehrere Optionen:

• Mietkautionsversicherung abschliessen: Statt z. B. CHF 6'000 zu blockieren, zahlen Sie eine Jahresprämie von rund CHF 300. Voraussetzung ist eine positive Bonitätsprüfung.
• Ratenzahlung mit dem Vermieter vereinbaren: Manche Vermieter akzeptieren eine Aufteilung über 2 bis 3 Monatsmieten. Dies ist freiwillig und nicht gesetzlich garantiert.
• Kantonale Kautionsdarlehen oder Sozialhilfe: Mehrere Kantone und Gemeinden bieten zinslose Kautionsdarlehen oder Bürgschaften für Mieter in finanziell angespannter Lage.
• Bürgschaft einer Drittperson: Wenn ein solventer Bürge — etwa ein Elternteil — bereit ist, kann das eine Lösung sein, gerade für junge Mieter oder Auszubildende.

Kann der Vermieter die Kaution für offene Nebenkosten einbehalten?

Ja — sofern die einbehaltene Höhe in einem angemessenen Verhältnis zu den erwarteten Nebenkosten steht. Beim klassischen Mietzinsdepot kann der Vermieter den entsprechenden Betrag zurückbehalten, bis die nächste Nebenkostenabrechnung vorliegt. Erst danach erfolgt die definitive Freigabe der Restsumme.

Kann die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses verwendet werden?

Nein. Die Mietzinskaution dient ausschliesslich als Sicherheit für das Mietende. Während des laufenden Mietverhältnisses bleibt sie unangetastet. Auch der Vermieter darf nicht eigenständig auf das Sperrkonto zugreifen — zwingend ist immer die Zustimmung des Mieters oder ein Gerichtsentscheid.

Bargeldlose Alternative: Mietkautionsversicherung

Wer beim Einzug nicht zwei bis drei Monatsmieten als Bargeld blockieren möchte, kann eine Mietkautionsversicherung abschliessen. Die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile

• Keine Kapitalbindung: Das Geld bleibt frei verfügbar — ideal für Umzug, Möbel oder andere Anschaffungen.
• Keine Doppelbelastung: Wenn die alte Kaution noch nicht freigegeben ist, kann die neue Wohnung trotzdem bezogen werden.
• Schnelle Abwicklung: Bei den spezialisierten Anbietern erfolgt der Abschluss vollständig online — die Bürgschaftsurkunde geht in der Regel innert 24 Stunden an den Vermieter.

Nachteile

• Prämien sind nicht rückforderbar: Anders als beim Bankdepot summieren sich die Prämien über die Mietdauer auf. Bei langer Mietdauer (10+ Jahre) wird die Versicherung gesamthaft teurer.
• Regresspflicht im Schadenfall: Die Gesellschaft zahlt zwar an den Vermieter aus, holt sich den Betrag aber vollumfänglich beim Mieter zurück. Es ist keine klassische Schadenversicherung.
• Bonitätsprüfung: Nicht jeder Mieter erhält eine Bürgschaft — mindestens eine im Mietvertrag aufgeführte Person muss die Prüfung bestehen.

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