Mietzinsreduktion bei Baustellenlärm
Haben Mieter einen Anspruch auf eine Reduktion des Mietzins, wenn Tag und Nacht gebaut wird und die Lärmemission es nicht mehr zulässt nachts ungestört zu schlafen? Die Anwohner des Bahnhofs Winterthur müssen in den folgenden Monaten viel Lärm ertragen. Grund sind die andauernden Bauarbeiten am Bahnhof. Die Frage, die sich hier stellt ist, ob die Mieterinnen und Mieter mit einer Reduktion des Mietzinses entschädigt werden. Und wenn ja, mit wie viel können sie rechnen?
Grundlegend ist festzuhalten, dass den Anwohnern zwar eine Mietzinsreduktion zusteht, diese aber in ihrer Höhe nicht gesetzlich festgeschrieben ist. In der Vergangenheit gab es bereits ähnliche Fälle, die mit einer Rechtsprechung einhergehen. An ihnen kann man sich orientieren. Dennoch bleibt es am Ende eine Ermessenssache. Die Nachlässe betrugen in der Vergangenheit zwischen 10 und 35 Prozent. Wenn die Lärmemission überwiegend nachts passiert, können Mieterinnen und Mieter mit einem höheren Prozentsatz rechnen. Pauschal könnte er bei 20 Prozent liegen. Allerdings sollte man sich hier nicht auf einen bestimmten Wert fixieren. Entschieden wird meist in der Schlichtungsstelle. Zudem muss bedacht werden, dass Baustellen unterschiedliche Phasen haben und nicht in jeder dieser Phasen mit Lärm zu rechnen ist. Neben der Höhe des Mietnachlasses muss demnach auch über die Dauer entschieden werden. In den meisten Fällen kommt es zu einem Kompromiss.
Wer ist in der Beweispflicht?
Eine andere Frage die sich stellt, ist die der Beweispflicht. Wer muss die Lärmbelästigung nachweisen? Mieter oder Baustelle? Die Antwort auf die Frage ist sehr simpel. Es ist der Mieter. Allerdings kann auch entwarnt werden, denn die Beweisführung ist leicht. Es genügt ein paar Fotos zu machen oder ein Lärmtagebuch zu führen. Diese können ganz leicht mit den Ablaufplänen und Baubeschriebe der Baustellen abgeglichen werden. Zu beachten ist, dass Ansprüche auf eine Mietzinsreduktion erst bestehen, wenn der Vermieter von den Umständen informiert wurde. Dazu gilt es, einen Brief per Einschreiben oder eine E-Mail an den Vermieter zu senden.
Was passiert wenn der Vermieter die Ansprüche abstreitet oder erst gar nicht reagiert?
Es kann passieren, dass der Vermieter nicht reagiert oder die Ansprüche abstreitet. In solch einem Fall, sollte die Schlichtungsstelle aufgesucht werden. Manche Vermieter lassen es auch bewusst auf eine Lösung in der Schlichtungsstelle ankommen, um so eine bessere Position gegenüber dem Verursacher der Lärmemission zu haben. In dem Fall Bahnhof Winterthur ist der Verursacher die SBB. Diese muss dem Vermieter den entstandenen Schaden zurückerstatten. Mit einem Entscheid der Schlichtungsstelle hat der Vermieter eine bessere Positionen gegenüber dem Verursacher.
Ist es für Vermieter empfehlenswert sich zu organisieren und ihre Forderungen zusammen vorzutragen?
Generell ist von einer Organisation der Mieter in diesem Fall abzuraten. Es ist empfehlenswert, wenn jeder Mieter sein eigenes Verfahren bei der Schlichtungsstelle eröffnet. Sollte es erforderlich sein, kann die Schlichtungsstelle die Anliegen im Nachhinein zu einem Paket zusammenfassen. Es gibt noch die Möglichkeit beim Mieterverband nachzufragen, ob sich ein Sammelfall daraus machen lässt. Wenn eine genügend große Zahl an Mitgliedern zu den Betroffenen gehört, kann das möglich sein.
Wann sollten keine Forderungen gestellt werden?
Generell kann von einem Gang zu Schlichtungsstelle nicht abgeraten werden, weil er kostenlos ist und es nichts zu verlieren gibt. Trotzdem sollte man gesunden Menschenverstand walten lassen. In jeder Stadt gibt es Lärm und Baustellen. Erst wenn die Lärmemission über das gewöhnliche Mass hinausgeht, empfiehlt es sich die Schlichtungsstelle aufzusuchen. Der Umbau eines Hauses in der gleichen Hauszeile oder Rohrarbeiten in der Straße sind in der Regel kein Grund für eine Mietzinsreduktion. Wenn jedoch das angebaute Nachbarhaus saniert wird, kann es sich hingegen lohnen. Jedoch gehört Baustellenlärm generell zu einem Mangel grosser Städte.
