Wer ein Geschäft verkauft, eine Tätigkeit aufgibt oder an eine Nachfolgerin übergibt, muss den Mietvertrag nicht zwingend kündigen — er lässt sich übertragen. Art. 263 OR regelt diese für die Geschäftsmiete typische Übertragung mit drei Eckpunkten: schriftliche Zustimmung des Vermieters, Eintritt des Übernehmers in alle Rechte und Pflichten und eine befristete Mithaftung des bisherigen Mieters. Besonders heikel ist dabei, was mit der bestehenden Mietkaution und einer allfälligen Bürgschaft geschieht.
Der gesetzliche Rahmen: Art. 263 OR
Die Übertragung der Geschäftsmiete auf einen Dritten ist eine bewusste gesetzliche Ausnahme vom Grundsatz, dass Verträge nicht ohne Zustimmung aller Parteien übergehen. Der Gesetzgeber wollte die Weitergabe von Geschäften erleichtern und gleichzeitig den Vermieter schützen:
- Abs. 1: Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen.
- Abs. 2: Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
- Abs. 3: Der Dritte tritt anstelle des bisherigen Mieters in das Mietverhältnis ein und übernimmt dessen Rechte und Pflichten.
- Abs. 4: Der bisherige Mieter haftet solidarisch mit dem Übernehmer bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, längstens aber für zwei Jahre.
Wichtig: Diese Regelung gilt nur für Geschäftsräume. Bei Wohnungen gibt es kein eigentliches Übertragungsrecht — Art. 264 OR behandelt dort lediglich die vorzeitige Rückgabe durch Stellung eines zumutbaren Nachmieters, was rechtlich etwas anderes ist.
Die Übertragung Schritt für Schritt
- Übernehmer finden und die Konditionen aushandeln: Kaufpreis des Geschäfts, Übergangsphase, Einarbeitung.
- Unterlagen zusammenstellen: Handelsregisterauszug des Übernehmers, Bilanz oder Businessplan, aktueller Betreibungsregisterauszug.
- Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen — am besten per eingeschriebenem Brief mit angemessener Antwortfrist (15–30 Tage).
- Dreiseitige Vereinbarung unterzeichnen: Vermieter, bisheriger Mieter und Übernehmer. Sie hält den Stichtag, allfällige Änderungen und den Ersatz der Sicherheit fest.
- Neue Sicherheit durch den Übernehmer stellen (Mietzinsdepot oder Mietkautionsversicherung).
- Gemeinsames Übergabeprotokoll auf den Stichtag, um die Verantwortlichkeiten sauber abzugrenzen.
- Freigabe der bisherigen Kaution an den ausscheidenden Mieter.
Rechnen Sie zwischen der Einigung von Mieter und Übernehmer und dem effektiven Übergang mit rund zwei bis vier Monaten. Der Vermieter braucht Zeit, um die Bonität des Übernehmers zu prüfen, und die neue Sicherheit muss spätestens auf den Stichtag stehen.
Übertragung des Mietvertrags ist nicht gleich Verkauf des Geschäfts
In der Praxis werden zwei Vorgänge oft verwechselt. Die Übertragung der Geschäftsmiete nach Art. 263 OR betrifft ausschliesslich die mietrechtlichen Rechte und Pflichten am Lokal. Der Verkauf des Geschäfts umfasst darüber hinaus Inventar, Kundschaft, laufende Verträge, den Namen und mitunter das Personal. Beide sind rechtlich getrennt, werden aber fast immer gemeinsam verhandelt: Man überträgt den Mietvertrag, weil man das Geschäft verkauft.
Wer das Geschäft kauft, sollte den Kaufvertrag deshalb mit einer aufschiebenden Bedingung versehen — etwa «unter Vorbehalt der Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Miete». Sonst bezahlt der Käufer das Geschäft, ohne es im Lokal betreiben zu dürfen. Die Zustimmung des Vermieters ist nur für die Miete erforderlich, nicht für den Geschäftsverkauf selbst.
Was mit der Kaution geschieht
Hier liegt der häufigste Irrtum. Eine Barkaution oder ein Mietzinsdepot auf einem Sperrkonto lautet auf den Namen des bisherigen Mieters. Es wandert nicht automatisch auf den Übernehmer. Der übliche Ablauf:
- Der Übernehmer stellt seine eigene Sicherheit (neues Mietzinsdepot oder Mietkautionsversicherung) — idealerweise einige Tage vor dem Stichtag.
- Er reicht dem Vermieter den Nachweis der Sicherheit ein.
- Der Vermieter unterzeichnet die dreiseitige Vereinbarung, die den Austausch der Sicherheit festhält.
- Das bisherige Sperrkonto wird freigegeben und an den ausscheidenden Mieter ausbezahlt.
Nutzen alter und neuer Mieter denselben Anbieter, lässt sich der Wechsel oft vereinfachen — als Wechsel des Vertragspartners statt als doppelte Transaktion. Mehrere Schweizer Anbieter wie goCaution und FirstCaution bieten ein solches Verfahren auf Anfrage. Die neue Police ersetzt aber in jedem Fall die alte; eine «Mitnahme» der Bürgschaft gibt es nicht.
Die Mithaftung des bisherigen Mieters
Das ist die klassische Falle bei der Übertragung: Der ausscheidende Mieter haftet nach Art. 263 Abs. 4 OR solidarisch mit dem Übernehmer weiter — bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses, längstens jedoch zwei Jahre. Stellt der Übernehmer innerhalb dieser Frist die Mietzinszahlungen ein, kann sich der Vermieter an den bisherigen Mieter halten.
So begrenzen Sie das Restrisiko:
- Bonität des Übernehmers sorgfältig prüfen: Betreibungsregisterauszug, Jahresrechnung, Bankreferenzen.
- Eine Schadloshaltungsklausel in den Geschäftskaufvertrag aufnehmen: Gibt der Übernehmer den Betrieb auf, entschädigt er den bisherigen Mieter.
- Allenfalls mit dem Vermieter eine vorzeitige Entlassung aus der Solidarhaftung aushandeln — selten, aber möglich.
Was kostet die neue Bürgschaft für den Übernehmer?
Für Gewerbekautionen bewegen sich die Jahresprämien je nach Anbieter und Risikoprofil in folgendem Rahmen (Stempelsteuer 5 % inbegriffen):
- goCaution Gewerbe: rund 4,5–6 % der Kautionssumme; bei Kautionen bis CHF 5’000 gilt eine Fixprämie von CHF 236.25.
- FirstCaution: rund 5–10 % der Kautionssumme.
- SmartCaution: pauschal 5 % plus CHF 25.
Die definitive Prämie hängt von Kautionshöhe, Branche und Bonität ab. Für einen Übernehmer mit angespanntem Cashflow in der Startphase ist die bargeldlose Lösung oft attraktiver als ein blockiertes Sperrkonto — den genauen Vergleich für die eigene Kautionssumme starten Sie am besten direkt.
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Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Übertragung der Geschäftsmiete verweigern?
Ja, aber nur aus wichtigem Grund (Art. 263 Abs. 2 OR). Anerkannt sind etwa eine nachgewiesene Zahlungsunfähigkeit des Übernehmers, eine offensichtlich unpassende Nutzung des Lokals oder ein konkretes Risiko für die Liegenschaft. Blosse persönliche Vorlieben oder Verstimmungen genügen nicht.
Muss der Übernehmer eine neue Kaution stellen?
In der Regel ja. Eine Barkaution lautet auf den bisherigen Mieter und wird ihm freigegeben; eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung ist personengebunden und nicht übertragbar. Der Übernehmer schliesst deshalb seine eigene Sicherheit ab, bevor die Übertragung wirksam wird.
Wie lange haftet der bisherige Mieter nach der Übertragung?
Solidarisch mit dem Übernehmer bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, höchstens aber zwei Jahre (Art. 263 Abs. 4 OR). Zahlt der Übernehmer in dieser Zeit den Mietzins nicht, kann der Vermieter auf den früheren Mieter zurückgreifen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietübertragung und Geschäftsverkauf?
Die Übertragung nach Art. 263 OR betrifft nur die Miete am Lokal. Der Geschäftsverkauf umfasst zusätzlich Inventar, Kundschaft, Verträge und Namen. Beide sind getrennt, werden aber meist gemeinsam abgewickelt — die Zustimmung des Vermieters braucht es aber nur für die Miete.
