Was passiert mit der Mietwohnung in einem Todesfall?
Der Tod eines Mieters wirft nicht nur emotionale Fragen auf, sondern auch rechtliche, besonders in Bezug auf die Mietwohnung. Viele Angehörige gehen fälschlicherweise davon aus, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Tatsächlich gibt es jedoch klare gesetzliche Regelungen, die beachtet werden müssen, um mögliche finanzielle Verpflichtungen zu vermeiden.
Das Mietverhältnis endet nicht automatisch
Nach Schweizer Recht (Artikel 266i OR) endet ein Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Die Erben treten in das Mietverhältnis ein und müssen dieses kündigen, um es zu beenden. Tun sie dies nicht rechtzeitig, können weiterhin Mietkosten anfallen, die von den Erben getragen werden müssen. Die Erben haben jedoch das Recht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (für Wohnungen) oder sechs Monaten (für Geschäftsräume) auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin zu kündigen.
Das ausserordentliche Kündigungsrecht
Beim Tod eines Mieters haben die Erben ein ausserordentliches Kündigungsrecht gemäss Artikel 266i OR, das über den vertraglichen Kündigungsfristen steht. Dieses muss jedoch sofort ausgeübt werden. Verstreicht die Frist, müssen sich die Erben an die regulären Kündigungstermine halten. In Ausnahmefällen, wenn der Tod des Mieters kurz vor Beginn der Kündigungsfrist eintritt, wird den Erben in der Regel eine Bedenkfrist von zwei Wochen gewährt.
Alternativen zur Kündigung
Die Erben haben auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu den vertraglich vereinbarten Fristen zu kündigen oder ausserterminlich einen Nachmieter zu stellen (Artikel 264 OR). Diese Option ist besonders relevant, wenn das Mietverhältnis langfristig nicht kündbar ist oder die Erben die ausserordentliche Kündigungsfrist verpasst haben.
Renovierungen und Gespräche mit dem Vermieter
In vielen Fällen empfiehlt es sich, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Besonders wenn der oder die Verstorbene lange in der Wohnung gelebt hat, ist häufig eine Renovierung notwendig. Vermieter haben oft ein Interesse daran, so schnell wie möglich mit Renovierungen zu beginnen, was eine frühzeitige Auflösung des Mietverhältnisses ermöglichen kann. In solchen Fällen ist es ratsam, schriftliche Vereinbarungen zu treffen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Was passiert mit dem Guthaben der Mietkaution?
Nach dem Tod eines Mieters steht die Mietkaution den Erben zu. Die Kaution dient jedoch weiterhin als Sicherheit für den Vermieter, falls noch offene Forderungen bestehen, wie beispielsweise ausstehende Mietzahlungen oder Kosten für Schäden in der Wohnung. Der Vermieter ist berechtigt, diese Beträge von der Mietkaution abzuziehen.
Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt, wie bei jedem anderen Mietverhältnis, erst nach der Beendigung des Mietvertrags und der ordnungsgemässen Wohnungsübergabe. Sind keine Ansprüche seitens des Vermieters vorhanden, wird die verbleibende Kaution vollständig an die Erben ausgezahlt. Der Vermieter darf die Kaution nur dann einbehalten, wenn berechtigte Forderungen bestehen, die durch die Kaution gedeckt werden können. Die Erben sollten sicherstellen, dass alle relevanten Formalitäten erledigt sind, um die Rückzahlung der Kaution reibungslos abzuwickeln.
Wer muss die Kündigung aussprechen?
Die Kündigung der Wohnung muss von allen Erben gemeinsam erfolgen, da sie eine Erbengemeinschaft bilden. Ausnahmen gibt es nur, wenn eine Person zur Vertretung der Erben bevollmächtigt ist. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass nicht alle Erben die Kündigung unterschreiben. Manchmal akzeptieren Vermieter dies, aber die Erben sollten sich nicht darauf verlassen. In Einzelfällen verlangen Vermieter einen Erbschein, was den Kündigungsprozess verzögern kann. Rechtlich gesehen kann der Vermieter die Kündigung jedoch nicht hinauszögern, solange ein Erbschein vorgelegt wird.
Erbe ablehnen
Erben übernehmen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, und das kann auch Schulden umfassen. Wer eine überschuldete Erbschaft befürchtet, kann sein Erbe ausschlagen. In diesem Fall schulden die Erben keinen Mietzins. Wenn alle Erben ausschlagen, geht das Mietverhältnis in den Nachlass über, und der Vermieter könnte leer ausgehen.
Eheliche Wohnung
Besonders kompliziert wird es, wenn der Verstorbene die Wohnung gemeinsam mit anderen Personen, wie einem Ehepartner, gemietet hat. In diesem Fall können die Erben nur dann kündigen, wenn auch alle Mitmieter – zum Beispiel der überlebende Ehepartner – die Kündigung unterzeichnen. Oft ist es sinnvoll, das Mietverhältnis in solchen Fällen fortzusetzen, da die Erben und der überlebende Ehepartner gemeinsam für die Miete haften.
Fazit
Der Tod eines Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Erben müssen aktiv handeln und haben verschiedene Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden oder fortzuführen. Es ist wichtig, rechtzeitig zu reagieren, um unnötige Kosten zu vermeiden, und im Zweifelsfall das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Die rechtlichen Vorgaben bieten den Erben jedoch einen gewissen Handlungsspielraum, um auf die jeweilige Situation individuell einzugehen.
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