Mietzinsreduktion 2015 - Wie Vermieter versuchen die Mietzinsreduktion zu umgehen
Eigentlich ist es amtlich: Die Mietzinse sollten senken. Grundlage für eine Mietzinssenkung ist der hypothekarische Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich veröffentlicht. Dennoch versuchen Vermieter sich zu drücken, um die Mietzinsreduktion zu umgehen. Wir greifen die häufigsten Ausreden auf.
Ausrede Nummer Eins: „Die ortsüblichen Mieten sind viel höher“
Nun, das mag ja sein, aber dennoch müssen Vermieter dies bei einer Schlichtungsstelle beweisen können. Demnach ist der Vermieter verpflichtet mindestens fünf vergleichbare Immobilien vorzulegen, die eine wesentlich höhere Miete vorweisen. Das stellt sich natürlich in den meisten Fällen als gar nicht so einfach dar. Beachtet werden hier vor allem die Lage, Ausstattung, Größe, der Gesamtzustand sowie das Baujahr.
Sollte ein Vermieter über Jahre hinweg keine Mietzinsänderung vorgenommen haben, kann er sich üblicherweise auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen. Da dies aber in den seltensten Fällen der Fall ist, und der Vermieter für gewöhnlich die Mietkosten dem Referenzzinssatz anpasst, wird der Richter hier wohl nicht zustimmen.
Die Miete wird nicht gesenkt, da der Vermieter teilweise renovieren liess
Renovierungen ziehen meist eine Mietzinserhöhung mit sich. Allerdings muss hier beachtet und vor allem bewiesen werden, dass die bauliche Veränderung den Wert dieser Immobilie nachweislich gesteigert hat. Wurde also nur der Grundzustand wieder hergestellt, reicht dies noch lange nicht aus um den Mietpreis zu erhöhen.
Pauschal darf der Vermieter zwar 50 bis 70% der Kosten auf den Mieter übertragen, in den meisten Fällen versucht er aber weitaus mehr herauszuholen. Achten Sie hier bitte auf den angegebenen Satz. Sollte dieser höher sein als vorgegeben lohnt sich ein kostenloses Verfahren bei einer Schlichtungsbehörde.
Die Rendite der Mietwohnungen reicht zur Kostendeckung nicht aus
Hier befindet sich der Vermieter ebenfalls in der Beweispflicht. Er muss die Belege die dies aussagen bei der Schlichtungsbehörde vorlegen. „Dies geschieht aber in den meisten Fällen so gut wie nie, da die Rendite offenbar ausreicht“ betont Ruedi Spördin, Rechtsberater des Schweizer Mieterverbandes.
Bei Immobilien die nicht älter als zehn Jahre alt sind gilt die Bruttorendite, bei älteren die Nettorendite. Hier muss der Vermieter im Streitfall seine Unterlagen im Voraus einreichen. Eine Beratung für den Mieter beim Mieterverband ist in diesem Fall ratsam. Allerdings sollte hier keine Zeit verlieren gehen. Dem Mieter bleiben ab Erhalt des Schreibens nur 30 Tage Zeit um im Zweifelsfall die Schlichtungsbehörde zu kontaktieren.
Der Mietzins wird nicht erhöht und nicht gesenkt
Bei langjährigen Mietverhältnissen gleicht sich der Referenzzinssatz über Jahre hinweg tatsächlich aus. Da dieser Momentan aber sein Rekordtief erreicht hat versuchen viele Vermieter dies als Argument zu nutzen um den Zins anzuheben, da ein Ausgleich kurz- oder mittelfristig nicht in Aussicht ist. „Dies ist aber in keinem Fall wirksam“ unterstreicht Spördin. Es gilt also stets nachzufragen und im Zweifelsfall den Mieterbund herbeizurufen.
Musterbrief an den Vermieter
MieterInnen die der Meinung sind, Anspruch auf eine Mietzinssenkung zu haben, können schriftlich eine Mietzinsreduktion beim Vermieter beantragen. Schicken Sie diesen eingeschrieben an den Vermieter und bewahren Sie eine Kopie des Schreibens auf. Falls der Vermieter nicht innerhalb von 30 Tagen auf Ihren Brief reagiert, müssen Sie sich innerhalb von 60 Tagen nach Versenden des Briefes an die kantonale Schlichtungsstelle wenden.
Eine Mietzinsreduktion wirkt sich auf die Mietkaution aus
Sollten der Vermieter die Mietzinsreduktion vornehmen ergibt sich entsprechend ein neuer Mietzins, welche als Grundlage für die Berechnung der Mietkaution dient. In diesem Fall muss abgeklärt werden inwiefern sich dies auch auf die Mietkaution auswirkt. Vor allem bei Mietkautionen, welche auch einen dreimonatigen Mietzins berechnet wurden ist klar auch eine Anpassung der Mietkaution notwenig. Dies weil gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Mietkaution nicht höher als drei Mietzinse betragen darf.
