Der hypothekarische Referenzzinssatz ist gesunken – und damit steigt für viele Mieterinnen und Mieter die Chance auf eine tiefere Miete. Doch wer eine Senkung verlangt, stösst nicht selten auf Widerstand. Ein Bericht des «Beobachter» zeigt, mit welchen Argumenten Vermieter ein Herabsetzungsbegehren abwehren – und welche davon rechtlich nicht standhalten.
So wurde laut «Beobachter» einer Ratsuchenden beschieden, eine Senkung sei nicht möglich, weil sie «gerade einmal fünf Monate» in der Wohnung wohne. Dass genau in dieser Zeit der Referenzzinssatz gefallen war, blieb dabei unerwähnt. Solche Ausflüchte lassen sich mit etwas Wissen leicht kontern.
Warum jetzt ein Senkungsanspruch bestehen kann
Der Referenzzinssatz wird seit September 2008 vom Bundesamt für Wohnungswesen viermal jährlich publiziert. Zu Beginn lag er bei 3,5 Prozent, im März 2020 erreichte er mit 1,25 Prozent ein Rekordtief. Danach stieg er im Juni 2023 auf 1,5 und im Dezember 2023 auf 1,75 Prozent. Im März 2025 fiel er wieder auf 1,5 Prozent, und seit dem 1. September 2025 liegt er erneut bei 1,25 Prozent.
Nicht alle profitieren automatisch: Wem die Miete seit Dezember 2023 nicht erhöht wurde und wer zwischen Juni 2023 und September 2025 auch keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat, hat laut «Beobachter» sehr wahrscheinlich keinen Anspruch. Alle anderen sollten ihre Miete mit einem Mietzinsrechner prüfen. Wichtig: Eine Senkung erfolgt nicht von selbst – Mietende müssen sie aktiv und schriftlich, am besten per Einschreiben, verlangen. Wie das Vorgehen im Detail funktioniert, zeigt unser Ratgeber zum Einfordern der tieferen Miete.
Ortsüblichkeit: nur mit lückenlosem Nachweis
Ein beliebtes Gegenargument ist die Orts- und Quartierüblichkeit. Es ist grundsätzlich zulässig – aber nur, wenn der Vermieter belegen kann, dass der reduzierte Zins tiefer wäre als vergleichbare Mieten in der Umgebung. An diesen Nachweis stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen: In der Regel braucht es fünf ähnliche Objekte im selben Quartier.
«Ähnlich» heisst laut «Beobachter»: Wohnungen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sind und unabhängig voneinander unterschiedlichen Vermietern gehören. Kann der Vermieter das nicht liefern, scheitert das Argument am fehlenden Beweis.
Kostensteigerung und Rendite als Gegenrechnung
Vermieter verweisen häufig auch auf gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten, etwa höhere Gebühren, Objektsteuern oder Versicherungsprämien. Solche Kostensteigerungen dürfen mit dem Senkungsanspruch verrechnet werden. Das Bundesgericht verlangt zwar einen konkreten Nachweis; weil dieser aufwendig ist, akzeptieren viele Schlichtungsbehörden eine pauschale Steigerung zwischen 0,25 und 1 Prozent pro Jahr – sofern die Mietpartei sie nicht anficht.
Ein weiteres Argument ist eine angeblich ungenügende Rendite. Massgebend ist die Nettorendite, die bei Liegenschaften, die älter als zehn Jahre sind, laut Bundesgericht maximal 2 Prozent über dem Referenzzinssatz liegen darf – derzeit also 3,25 Prozent. Liegt der Referenzzinssatz über 2 Prozent, sind es nur noch 0,5 Prozentpunkte darüber. Für neuere Liegenschaften (bis rund zehn Jahre alt) gilt die einfacher zu berechnende Bruttorendite, die bis 5,5 Prozent zulässig ist. Diese Themen betreffen letztlich den gesamten Mietvertrag und lohnen eine genaue Prüfung.
Was Mietende tun sollten
Wer eine Senkung durchsetzen will, geht am besten strukturiert vor:
- Miete mit einem Mietzinsrechner prüfen und den möglichen Senkungsanspruch berechnen.
- Das Herabsetzungsbegehren schriftlich und per Einschreiben an den Vermieter richten.
- Ausweichargumente kritisch hinterfragen – etwa den geforderten Nachweis zur Ortsüblichkeit einfordern.
- Bei Streit die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen; Unterstützung bieten auch Mieterverband und der HEV.
Weitere Hintergründe liefern unsere Beiträge dazu, warum nicht alle Mieter vom gesenkten Referenzzinssatz profitieren, sowie unser umfassender Ratgeber zum Referenzzinssatz.
Quelle: beobachter.ch
